Недвижимое имущество

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………2

1.ОБЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ  С ФИЗИЧЕСКОЙ ТОЧКИ ЗРЕНИЯ…..4

2. ОБЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ  С ЭКОНОМИЧЕСКОЙ 

ТОЧКИ ЗРЕНИЯ………………………………………………………………6

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………….13

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………………………………………………14

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

     ВВЕДЕНИЕ

Недвижимое имущество является основным мировым богатством, и от его оценки зависит жизнеспособность глобальных рынков имущества. В Международных стандартах оценки понятие недвижимости разделяется на недвижимость с физической точки зрения как материальные объекты (земельные участки, здания, сооружения и пр.), и на недвижимость с экономической точки зрения.

  Во-первых, любая недвижимость представляет собой вещь (материальный актив). Натурально-вещественные свойства недвижимости определяют самое главное в ней - ее полезность. На протяжении всего исторического появления и развития жилья, других строений и сооружений, т.е. всего, что входит в понятие недвижимости, она является обязательным признаком любого общества. Поэтому можно сделать вывод о том, что недвижимость обладает максимальной полезностью среди других благ, т.е. удовлетворяет жизненно важную материальную потребность, делает возможным нормальное существование человека и выполняет функции общественного блага. Отличительной особенностью недвижимости как блага является также весьма продолжительный период использования. В этом отношении недвижимость является уникальной по сравнению с любыми другими благами. Показатель долговечности - самый важный (земля - вечна, здания и сооружения имеют нормативные сроки службы 50-150 лет, предприятия, как имущественные комплексы, имеют большой срок функционирования или создаются бессрочно).

Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника. Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода.

Во-вторых, недвижимость выступает как товар и является средством обращения денег. Она позволяет сохранить овеществленную в ней стоимость, однако, наряду с этим недвижимость обладает более низкой ликвидностью по сравнению с другими товарами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ  С ФИЗИЧЕСКОЙ ТОЧКИ ЗРЕНИЯ

 

С физической точки зрения недвижимость представляет собой материальный объект, который мы видим или можем потрогать.

Как указано в МСО (МР 1, 3.8), недвижимость включает земельный участок и все вещи, которые являются естественной частью земельного участка - например, деревья и полезные ископаемые, а также все вещи, которые присоединены людьми к участку, например здания и улучшения территории. Все долговременные присоединения к зданиям, такие как системы водоснабжения, отопления и охлаждения, электропроводка, а также встроенные объекты, подобные подъемникам или лифтам, также являются частью недвижимости. Недвижимость включает все присоединения - как подземные, так и надземные.

Этот термин по смыслу близок к определению недвижимости «по происхождению», который приведен в первом абзаце ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Кроме недвижимости по происхождению, в России существует понятие «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законодатель, вероятно, имел в виду юридическую неподвижность данных объектов с точки зрения привязки их к месту регистрации, или решал проблему распространения действия законов РФ на внутреннее пространство подвижных объектов вне зависимости от того, в какой части земного шара они бы находились.

Приоритет земли в объекте недвижимости подчеркивается ст. 2 ЗК РФ: «…все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами».

Это означает, что например, при возмездной или безвозмездной передаче земельного участка от одного лица к другому следует передавать также и улучшения этого участка. Оценочный термин «улучшения» обозначает здания, строения, сооружения, многолетние насаждения, подземные и надземные коммуникации. То есть под улучшениями земельного участка понимается все, что неразрывно связано c землей и повышает ее рыночную стоимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ С ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ТОЧКИ ЗРЕНИЯ

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода .

Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия (в данном случае объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). Отметим, что при этом нет различия между благами материального и нематериального характера.

Земля как всеобщее благо выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности и социально-территориального развития нации. В качестве источника дохода земля – основа сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство – источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг.

Земельные отношения определяются как начало всей системы экономических отношений, ибо земля — базис, материальное благо, удовлетворяющее потребности человека во всех сферах его жизнедеятельности. Она — великий дар природы как вода и воздух. Однако данность земли природой не означает, что ее можно отнести к неэкономическим благам. Иначе, с экономической точки зрения, человек может получить в любой момент нужное ему количество земельных ресурсов. Земля с выделением человека из природного мира и переходом его к земельным отношениям превратилась в экономическую категорию, которая способна удовлетворять потребности человека и приносить ему некоторую прибыль в зависимости от использования земельного участка.

Следовательно, соотношение между потребностью и доступным для распоряжения количеством благ делает их экономическими или неэкономическими: земельные ресурсы ограничены и являются экономическим благом.

Ограниченность абсолютна и превращается в относительную ограниченность только с эффективностью использования блага, с рациональным землепользованием. Рассмотрев зарождение и развитие земельных отношений, можно сделать вывод о том, что произошло некоторое движение земельных отношений от сельского хозяйства к промышленности. Ограниченность и полезность экономического блага (земли) делает её собственностью, а понятие собственности невозможно без совмещения трёх основных категорий: владение, пользование, распоряжение. 
Как экономическое благо землю можно потребить, что формирует ценность земельных участков для определенных целей использования. Ценность земли становится абсолютной идеей. Это связано с тем, что в экономической теории всё начинается с понятия «ценность». О чем свидетельствует маржиналистская теория трудовой стоимости, из которой можно сделать вывод, что земля не делается с помощью труда, значит, и ценностью (стоимостью) не обладает. Это противоречит тому, что земля относится к экономическому благу и, следовательно, должна иметь ценность. Таким образом, если земля — это экономическое благо, то её ценность определяется как ценность любого экономического блага. Исходя из марксистской теории, ценность земли определяется не трудом, а полезностью. Теория трудовой стоимости определяет ценность земли величиной земельной ренты, а рента определяется полезностью земли.

Земельная рента — это экономическая форма реализации земельной собственности. Определяя ценность любого земельного участка, рассматривается множество ее составляющих, среди которых и расположение, и урожайность, и цели использования и т.д. Равные по величине земельные участки могут давать различные урожаи. Однако, увеличение плодородия почвы участка может привести к большим затратам на данные участки, чем прибыль, полученная с продажи урожая. Чтобы понять эффективность вложений, необходимо четко определить затраты и ожидаемый результат, что, в существующей действительности, не так просто. Это связано с тем, что на урожайность земли оказывают влияние многочисленные факторы, не связанные с увеличением плодородия искусственными методами, например, природно-климатического характера. 
Возьмем для примера два равновеликих участка, но расположенных в разных областях страны, один будет располагаться на юге, а другой на севере. Конечно, участок, расположенный южнее, где больше летнего периода, чем на севере, будет давать больший результат урожайности. 
Если рассматривать использование земельного участка не для сельскохозяйственной сферы, а для строительства промышленных предприятий, то можно увидеть следующую картину: промышленная сфера связана с активным загрязнением земли. Земли, предназначенные для этих целей, тоже имеют определенную ценность в зависимости от прибыли, получаемой данными предприятиями. Данная земля впоследствии не может быть использована для сельскохозяйственной сферы, поэтому передача земли для строительства производственных предприятий должно осуществляться с учетом экологических составляющих, например, загрязнение почвы химическими предприятиями практически необратимо. 
С экономической точки зрения, земля относится к недвижимому имуществу (к недвижимости).

 В истории экономической  теории понятие недвижимость  практически не изучалось, и основополагающим  в аспекте данного исследования  является понятие объект собственности. Но, в экономической теории рассматриваются  основные средства производства  — труд, земля, капитал. Понятия земли  и капитала можно отнести к  категории недвижимости. Капитал, в  данном случае, а именно здания, сооружения также располагаются  на земле и их перемещение  невозможно без нанесения ущерба. Это предполагает формирование значительной стоимости объектов недвижимости: сами по себе здания и сооружения теряют свою ценность без земельных участков, на которых они расположены.

Функционирование любого экономического объекта, получающего прибыль от своей деятельности или объекта, приносящего пользу своим существованием, например жилые помещения, удовлетворяющие потребности населения в жилье, невозможно без земли. Понятие «недвижимая собственность» входит в экономическую категорию. Все сферы хозяйственной деятельности приводят к образованию рыночных механизмов в области развития недвижимой собственности. Предприятия строятся на земле, и их существование невозможно без наличия недвижимой собственности. Это условие существования любого хозяйствующего субъекта. 

В экономической теории недвижимость (земля, здания, сооружения, расположенные на земле) относятся к экономическим благам, являются товаром. Товар предполагает на рынке наличие спроса и предложения. Следовательно, объекты недвижимости также участвуют в операциях купли-продажи, где основополагающим фактором выступают предпочтения потребителей. Это составляет микроэкономический уровень, на котором основу составляют потребители, которые хотят приобрести недвижимость по меньшей цене и с наилучшим качеством, и продавцы, стремящиеся продать недвижимое имущество по более высокой цене. 

На макроэкономическом уровне категория «недвижимость» также предусматривает наличие некоторых показателей, указывающих на уровень развития страны, например, формирование производственных мощностей в стране или среднее количество жилой площади на душу населения) 
Недвижимость долгое время рассматривалась как национальное богатство, например, храмы, крепостные сооружения, египетские пирамиды. Однако, развитие рыночных отношений привело к появлению недвижимости как товара. Многообразие объектов, которые относятся к недвижимости (земля, ее ресурсы, производственные и непроизводственные фонды, а также предприятия) делает весьма сложным характеристику недвижимости как товара. Это касается как способов купли-продажи товара (жилая квартира, земельный участок, предприятие), так и субъектов, включенных в этот процесс. 

Недвижимость как товар обладает большей долговечностью, он стационарен, его нельзя перемещать, чрезмерно накапливать, он поддается меньшему моральному износу, по сравнению со многими средствами производства и предметами потребления. Более того, некоторые объекты недвижимости, которые не могут быть больше использованы по своему назначению (жилье, и т.д.), превращаются в памятники архитектуры, и их стоимость возрастает.

Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, бизнес которых не базируется на операциях с недвижимостью. Для них важно соответствие структуры, состава и качества объектов недвижимости целям и задачам основного бизнеса организации. Структурная реорганизация таких компаний, как правило, сопровождается реорганизацией имущественного комплекса, существенным перераспределением собственности, реализацией инвестиционных проектов, в том числе для развития новых производств и отдельных линий. Операции с недвижимостью в таких организациях могут иметь место как вспомогательный бизнес, например, продажа непрофильных активов или сдача в аренду незадействованных объектов недвижимости.

Объекты недвижимости могут выступать как предмет специализации организации, ее деловой активности, как основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах.