Недвижимость как экономическая категория реферат

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения,  информатики и космического обеспечения,  энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых  территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

 

Рис. 3. Укрупненная классификация  объектов недвижимости 

Применительно к объектам жилой  недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

- первичное жилье — место постоянного проживания;

- вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

- третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных  городов принято выделять следующие  типологические характеристики :

1. Элитное жилье.

К нему предъявляются следующие  основные требования:

• размещение в наиболее престижных районах города;

• кирпичные стены;

• общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;

• наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

• наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных  домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие  потребительские требования, как:

• размещение на таком расстоянии до города, когда  поездка занимает не более 1 ч.;

• кирпичные  стены;

• застройка  в двух и более уровнях;

• наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

• возможность  размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

• некоторое  снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

• наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

• большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным  в пригородной зоне, основными  характеристиками является высокая  прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье. Для него характерно:

• размещение в  любом районе города;

• соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и  правилам;

• по конструктивно-технологическим  параметрам принадлежность к домам  второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной  пригородной застройки наиболее существенны не только технические  характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:

• размещение в  непрестижных районах;

• удаленность  от основных транспортных коммуникаций;

• принадлежность к таким конструктивно-технологическим  типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и  ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального  домостроения;

• размещение в первых этажах домов  других типов;

• заниженные архитектурно-планировочные  характеристики и т.д.

 

3. Особенности недвижимости как товара

Товар – объект рыночных отношений между продавцами и покупателями. На рынке недвижимости рыночные отношения проявляются в форме сделок купли-продажи, дарения, залога и др., удовлетворяющих различные реальные или потенциальные потребности в данном товаре.

 

 

Схема 12. Взаимосвязь потребительских  и инвестиционных свойств недвижимости как товара

 

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо (потребительная стоимость), необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции (стоимость), без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости.

Недвижимость как товар обладает рядом специфических особенностей, предопределяющих и особенности рынка этого товара.

1. Объекты недвижимого имущества характеризуются стационарностью (неподвижность). Следовательно, в результате той или иной сделки, например, при купле-продаже недвижимость не может быть перемещена к покупателю, наоборот, покупатель перемещается к покупаемому объекту (имеется в виду не акт сделки, а пользование покупателем приобретенным имуществом). То есть продавец не может в поисках более выгодных условий продажи переместить свой товар на другой рынок, где имеется меньше конкурентов или больше спрос. Недвижимые  товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику – территориальные предпочтения, изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие – нет. Только за счет фактора «предпочтения» цена 1 кв. м жилых помещений здесь на 30-40% выше, чем в других районах. Кроме того, у каждого субъекта (инвестора, покупателя) существуют собственные, личные предпочтения и основания, определяющие уникальную привлекательность того или иного объекта недвижимости.
2. Разная полезность. В отличие от других товаров основу стоимости недвижимого имущества составляет  полезность, а не затраты. Например, два абсолютно одинаковых здания с одинаковыми затратами на строительство, будут иметь разную стоимость в зависимости от местоположения - офисное здание в деловой части города может стоить в несколько раз дороже аналогичного здания, расположенного в неудобном месте. Еще ярче эта особенность проявляется в стоимости земельных участков. Это приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. Для них практически не используется продажа по образцам и биржевая торговля.
3. Особенностью недвижимости является ее долговечность. Сроки экономически эффективной жизни недвижимого имущества могут составлять 100 и более лет. Это учитывается при расчете сроков окупаемости, а стало быть и цен. Земля при правильном ее использовании вообще служит бессрочно.
4. Для недвижимости характерна ограниченность предложения, и как следствие - его низкая эластичность (малая чувствительность величины спроса и предложения товаров к изменению цен на эти товары). Это обусловлено тем, что, с одной стороны, строительство зданий, сооружений и т.д. требует значительного времени и крупных капиталовложений, а с другой стороны, при сокращении спроса и снижении цен в силу стационарности и долговечности недвижимого  имущества его  предложение  не  может сократиться. Предложение земли вообще является абсолютно неэластичным.
5. Низкий уровень ликвидности, во многом предопределенный ранее перечисленными особенностями. Для того, чтобы продать недвижимость требуется время, иногда значительное, и кроме того, собственник несет и немалые расходы, поскольку, как правило, вынужден прибегать к услугам посредников.
6. Недвижимость в качестве товара требует большого информационного сопровождения. Совершение торговой сделки с недвижимостью сопровождается предоставлением покупателю подробной характеристики как самого объекта, так и сведений о его местоположении, о бывших владельцах и т.д.
7. Длительные сроки экспозиции. Индивидуальному характеру объектов недвижимости соответствует специфический набор требований каждого покупателя к нужным ему объектам. Поэтому подбор необходимой для сделки пары объект-покупатель обычно требует значительных усилий и затрат времени. Время нахождения объекта на рынке до его продажи называется экспозицией этого товара на рынке. Для недвижимости характерны длительные сроки экспозиции (порядка нескольких месяцев), сильно зависящие от типа объектов и состояния рынка.
8. Как правило, объекты недвижимости имеют высокую стоимость по сравнению с другими товарами, что значительно увеличивает риск серьезных потерь при возможных ошибках.
9. Недвижимость как особый вид собственности требует и более сложных процедур товарного обмена. Большинство сделок с недвижимостью требует достаточно сложного и дорогостоящего юридического оформления. Недвижимость и права собственности на нее подлежат государственной регистрации в специальном реестре. Продавец свою правомочность в этом качестве должен подтвердить нотариально заверенными документами. При сделках с физическими лицами обычно требуется участие нотариуса.
10. Недвижимость — это товар, который значительно медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной, и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо — через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто связана с получением и/или предоставлением кредитов и ипотекой. Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.
11. Следует учитывать и такую особенность недвижимости, как необходимость постоянного управления ею в процессе пользования. Как правило, управление недвижимостью собственники передают профессиональным структурам, обеспечивающим коммунальные услуги, ремонт, охрану, отношения с государственными органами (пожарными, налоговыми, страховыми и т.п.).

12. Недвижимость как товар жестко связана с местом реализации. Поэтому рынок недвижимости менее других подвержен влиянию импорта и экспорта. Общероссийский рынок недвижимости, в большей степени, чем по другим товарам, распадается на относительно изолированные региональные рынки.

 

4. Жизненный цикл объектов недвижимости

 

Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.

Жизненный цикл объекта  недвижимости

 

Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в  течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный  цикл объекта недвижимости состоит  из следующих стадий (фаз) [1]:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка – с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе – на основании технического задания на проектирование – осуществляется (специализированной организацией) разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к созданному объекту.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или – по поручению собственника – управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права собственности.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.

В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование  и текущий ремонт отдельных элементов  улучшений без прекращения использования  объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли и улучшений, выполненный в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального назначения улучшений, то последние реконструируются с изменением планировки части помещений. Естественно, при этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений, сохраняющих первоначальное функциональное назначение.

Если анализ использования объекта  в существующем состоянии показывает необходимость полной замены его  функционального назначения, то реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.