Общая закономерность функционирования недвижимости во времени

Сама разработка концепции  Сервейинга как системы является предметом метапланирования, включающего генеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегий по становлению и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны учитываться специфические особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдельности.

Сложность экономических, организационных  и технических взаимосвязей между  элементами систем и подсистем предопределяет необходимость учитывать при исследования процесса функционирования Сервейинга как системы специфические особенности недвижимости, а именно:

- во-первых, свойства системы  не являются простой суммой  свойств ее элементов, система  обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия  взаимосвязей между ее элементами (закон эмерджентности);

- во-вторых, сложность становления  и развития недвижимости, как  реально существующего объекта  исследования, требует упрощения,  отображающим лишь важнейшие с точки зрения конкретной задачи исследования свойств и взаимосвязей элементов и системы в целом;

- в-третьих, Сервейинг как система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты становления и развития недвижимости весьма существенное влияние.

Поэтому сервейинг является открытой системой, находящейся в непрерывном взаимодействии с другими системами, являясь подсистемой более общей (макроэкономической) системы.

3. Цели, задачи  и инструменты системы сервейинга

недвижимость сервейинг планирование время

На систему постоянно  воздействуют разнонаправленные силы: с одной стороны, имеет место  стремление системы к самосохранению, проявляющееся в том, что любая  экономическая система (например, предприятие) предпочитает не изменять налаженный ритм производства, сохранять как  можно дольше сложившийся ассортимент  товарной продукции и т.п., поскольку  при прочих равных условиях это способствует снижению издержек и максимизации прибыли  и, кроме того, делает функционирование предприятия гораздо более предсказуемым, стабильным. Однако, одновременно на предприятие воздействуют «возмущающиеся» факторы, объективно побуждают предприятие к изменениям (изменение конъюнктуры рынка, появление новых технологий и т.д.).

Первые из указанных факторов являются внутренними, они направлены на сохранение системы в существующем виде. При этом более высокой способностью к самосохранению обладает та система, связи между элементами которой являются более прочными и тесными (например, система массового строительства).

Вторые, факторы воздействующие на систему являются внешними. Они вызывают изменения, преодоление которых возможно за счет совершенствования структуры, гибкости, замены элементов и изменения связей между ними.

Соотношение между свойствами сохраняемости и изменчивости в каждой системе должно быть таким, чтобы обеспечивалось наиболее эффективное и устойчивое ее функционирование с сохранением необходимой экономической надежности.

Управление определяется как процесс волеобразования и реализации воли, то есть это не что иное, как процесс решения проблем по достижению поставленных целей. Важнейшими целями экономики недвижимости являются:

- стоимостные (денежные) цели - ожидаемые в будущем финансовые  результаты (прибыль, ценность капитала, доходность, поток денежных поступлений,  наличие оборотных средств и  др.);

- потребительские цели - достижение  определенных материальных целей  посредством реализации производственных  задач (жилищное строительство,  реконструкция зданий и сооружений, коммерческая недвижимость, недвижимость  для временного проживания, сооружения  смешанного назначения и др.);

- социальные цели - социальная  обязанность субъекта предпринимательской  деятельности перед обществом  (разработка проекта и его реализация  в соответствии с социальной  и исторической установкой общества, задачи по защите окружающей  среды, ландшафтно-композиционные  особенности территории, использование  материалов и конструкций с  учетом запросов местных заказчиков  и др.

Стоимостные и социальные цели реализуются только через потребительские  цели и прочие цели - действия.

Управление недвижимостью  является постоянным и коммуникационным процессом и в широком смысле может быть представлено, как процесс  планирования со следующими последовательными  этапами:

- анализ и постановка  проблемы;

- поиск альтернатив решений;

- оценка и принятие  решений (экспертиза решений).

В узком смысле управление может быть представлено, как процесс  реализации проекта, включающий этапы:

- проведение в жизнь  выбранной альтернативы;

- становление и контроль;

- процесс эксплуатации  с этапами функционирования и  развития объекта недвижимости.

Планирование в теории Сервейинга занимает центральное место и представляет собой регулярно повторяющийся процесс принятия решений, в котором имеют место различные виды управленческой деятельности.

Реализация есть часть  процесса планирования, состоящего из этапов разработки детального плана  реализации, самой реализации и контроля, включающего комплекс мероприятий  по анализу вероятных отклонений от запланированных показателей.

Под управлением как деятельностью  понимается процесс решения проблем  в ходе достижения целей, выражающийся в получении, переработке и передаче информации.

 

Заключение

Проанализировав данную работу можно сделать следующий вывод: характер изменений (общая динамика) потребительной стоимости, общей стоимости  и стоимости в использовании  на протяжении жизненного цикла является единой, однако темпы изменения этих показателей различны. Объясняется  это тем, что сами изменения складываются под воздействием различных факторов влияния, что и делает конкретные процессы изменений разнохарактерными. Этот вывод можно сформулировать и по-другому: и потребительная стоимость, и общая стоимость, и стоимость  в использовании изменяются под  воздействием одного и того же фактора - времени, однако проявляется это  воздействие для каждого из видов  стоимости по-разному.

Задачу экономики недвижимости можно сформулировать, как экономическую  интерпретацию влияния всех существенных факторов на объект недвижимости в  конкретный момент жизненного цикла.

Деятельность сюрвейеров охватывает все этапы и формы  проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение  всех практических вопросов.

 

Список использованной литературы

1.  Грабовый П.Г. Концепция сервейинг // Законодательство, №7, июль 2000

2.  Кожухар В.М. Экспертиза и управление недвижимостью. Введение в специальность. – М., Издательство: Дашков и Ко, 2008

3.  Черняк В.З. Управление недвижимостью. – М., 2007

4.  Экономика и управление недвижимостью. – М., 2006

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта –  это последовательность процессов  существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов состоит из следующих этапов: замысел  – рождение – зрелость – старение – смерть.

Стадии жизненного цикла  объекта недвижимости именуются  по-другому: предпроектная – проектная – строительства – эксплуатации – закрытия.

1. Предпроектная (начальная) стадия включает анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.

2. Стадия проектирования  включает разработку финансовой  схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.

Основные задачи этого  периода – сокращение длительности стадий, повышение потребительских  качеств объектов недвижимости и  самая главная – минимизация  эксплуатационных затрат на всех стадиях  жизненного цикла.

Очевидно, что на первых двух стадиях прибыль не образуется, так  как они имеют мотивационный  характер.

3. Стадия строительства  заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных  работ и контроле качества  строительства, смет затрат и  расходов. На данной стадии появляются  реальные свидетельства соответствия  строящегося объекта требованиям  сегмента рынка недвижимости, обусловленные  логикой жизненного цикла. В  этот период решаются задачи  увеличения доли вложений потенциальных  потребителей, так как рост объема  предложений и прибыли свидетельствует  о достаточно широком рыночном  признании.

4. Стадия эксплуатации  объекта недвижимости предполагает  обслуживание и ремонт объектов и их реконструкцию. Эксплуатация объектов недвижимости включает: эксплуатацию и ремонт оборудования и помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций и охрану объекта.

Реконструкция объектов недвижимости — коренное переустройство, переделка  с целью усовершенствования комплекса  организационных и технических  мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа объектов недвижимости в целом или  отдельных их элементов и систем.

Обслуживание – работы, выполняемые для обеспечения  нормативного срока эксплуатации объектов недвижимости; они не ведут к увеличению его стоимости, но предотвращают  обветшание и выход из строя отдельных  элементов. Цель обслуживания – обеспечить использование объекта по прямому  назначению.

Ремонт – работы по устранению повреждений (изношенности) объекта  недвижимости с целью восстановления его нормального эксплуатационного  состояния. Ремонтные работы делятся  на мелкие и крупные. Мелкий ремонт продолжительностью 1–2 дня не продлевает срока службы объекта и не увеличивает его стоимости. Крупный ремонт (более 2 дней) продлевает срок службы объекта недвижимости, но не увеличивает его стоимости.

Замена – это процесс  замещения негодных или морально устаревших компонентов основных фондов, входящих в состав объекта недвижимости, аналогичной единицей.

5. Стадия закрытия объекта  – полная ликвидация его первоначальных  и приобретенных функций, результат  – либо снос, либо качественно  новое развитие. На этой стадии  требуются значительные затраты  на ликвидацию, которые являются  результатом владения объектом  недвижимости. Если объект недвижимости  получает новое качественное развитие, затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

Аналогично жизненному циклу  объектов недвижимости можно разбить  на стадии жизненный цикл имущественного комплекса:

1. Формирование имущественного  комплекса (нормативное оформление  результатов сделок с объектами  недвижимости и прав на них:  купля-продажа, вклад в уставный  капитал, аренда, лизинг).

2. Развитие имущественного  комплекса (новое строительство,  прием на баланс).

3. Ликвидация имущественного  комплекса – торги и другие  механизмы продажи имущества  (в том числе и недвижимого)  организации-банкрота в соответствии  с нормативно-правовыми положениями  конкурсного производства.

Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности с точки  зрения владельца повторяется многократно, с каждым новым владельцем, вплоть до окончания срока экономической  или физической жизни объекта. Исходя из триединства категорий – материальной (физической), правовой (юридической) и  экономической – жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить  на три этапа. Каждый этап включает определенные мероприятия и действия собственника.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям  и включает срок экономической и  физической жизни.

1. Срок экономической жизни  определяет период времени, в  течение которого объект может  быть использован как источник  прибыли, и заканчивается, когда  производимые улучшения перестают  вносить вклад в стоимость  объекта.

2. Типичный срок физической  жизни – период реального существования  объекта недвижимости в функционально  пригодном состоянии до его  сноса. Определяется нормативными  документами.

Физический и экономический  сроки жизни объектов недвижимости носят объективный характер, который  можно регулировать, но нельзя отменить.

3. Время жизни – отрезок  времени, когда объект существует  и в нем можно жить или  работать.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют следующие сроки:

1. Эффективный возраст,  отражающий возраст объекта в  зависимости от внешнего вида  и технического состояния.

2. Хронологический (фактический)  возраст, соответствующий периоду  пребывания объекта в эксплуатации  с момента его ввода.