Оценка недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

Контрольное задание  №1.       3

Контрольное задание  №2.       5

Контрольное задание  №3.       5

Контрольное задание  №4.       6

Контрольное задание  №5.       8

Список литературы        11

 

Контрольное задание №1.

Процесс оценки и его этапы

 

Оценка недвижимости - включает как физическую недвижимость, так и права, которые частные или юридические лица могут иметь, или предъявлять на собственность, или на  использование земли и строений.  Оценка недвижимого имущества есть начало инвестиционного  процесса. То есть никакое вложение средств в новую недвижимость  не осуществляется без правильной оценки имеющейся недвижимости. При    оценке   объекта   недвижимости   оценщик   должен   придерживаться следующих основных требований: правильно идентифицировать недвижимое имущество, связанные с   ним   имущественные   права;   учесть   цель   и    предполагаемое   использование  результатов  оценки;  определить  масштабы  поиска и   сбора данных;  выявить любые ограничивающие условия,  если таковые   имеются; и определить эффективную дату оценки;   определить оцениваемый тип стоимости;  рассмотреть всевозможные юридические  ограничения  прав  собственности на объект недвижимости, если таковые имеются; выявить и учесть  влияние  на стоимость оцениваемого объекта   недвижимости  любого  связанного   с   этим   объектом   движимого   имущества,  оборудования или нематериальных активов, не являющихся   частью недвижимости.

Оценка  недвижимости (оценка рыночной стоимости недвижимости) определяется с безусловным правом собственности или частными имущественными правами,  возникшими в результате отделения или разделения прав собственности. 

Поскольку оценка служит основой принятия решения в отношении  недвижимости, то  характер решения влияет на характер задания и отчета об оценке. Оценка недвижимости (определение рыночной стоимости недвижимости) часто проводится для того, чтобы уточнить предложенную цену владельца или покупателя по поводу того, сколько стоит тот или иной объект недвижимого имущества. Специалисты нашей компании имеют большой опыт оценки стоимости недвижимости и  произведут качественно, и в срок оценку стоимости любых объектов недвижимого имущества

Процесс оценки стоимости  недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Постановка задания на оценку.

1.1.  Цель оценки.

1 2.  Вид определяемой стоимости.

1.3.  Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4.   Дата проведения оценки.

2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.

2.1.   График работ по оценке недвижимости.

2.2.   Источники информации.

2.3.   Выбор методов оценки.

2.4.   Затраты на проведение оценки.

2.5.   Денежное вознаграждение за проведение оценки.

2.6.   Составление договора на оценку.

3й этап. Сбор и анализ информации.    

Информационное обеспечение оценки недвижимости    

3.1.   Осмотр объекта и прилегающей территории.

3.2.   Юридическое описание объекта недвижимости.

3.3.   Физические характеристики и местоположение  (дефектная федомость).       

3.4.   Экономическая информация.

3.5.   Проверка достоверности собранной информации.

3.6.   Анализ и обработка информации.

4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

4.1.   Анализ земельного участка как условно свободного.

4.2.   Анализ земельного участка с улучшениями.

5й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

5.1.   Оценка стоимости на основе доходного подхода.

5.2.   Оценка стоимости недвижимости  на основе сравнительного подхода.

5.3.   Оценка стоимости на основе затратного подхода.

6й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1.   Проверка полученных данных о величине стоимости.

6.2.   Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

6.3.   Выведение итоговой величины стоимости.

7й этап. Составление  отчета об оценке.

 

Контрольное задание  №2.

В какой момент сделки купли-продажи недвижимости к покупателю переходит право собственности на предмет сделки?

- в момент  подписания акта сдачи-приемки;

- в момент  фактической передачи;

- в момент  государственной регистрации.

 

Ответ: в момент государственной  регистрации.

 

Контрольное задание  №3.

В течение 7 лет 2000 у.е. ежегодно помещалось на счет под 6 % годовых. Какова текущая сумма  средств на счете?

РЕШЕНИЕ:

2000*0,06 = 120

2000+120*7 = 2840 у.е.

 

Контрольное задание  №4.

Определить  наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, если имеются следующие данные:

Жилое здание:

- площадь возводимых  зданий, м² – 7000;

- Стоимость  строительства, $/м² – 200;

- ЧОД – 2000000;

- коэффициент  капитализации для зданий –  0,23;

- коэффициент  капитализации для земли – 0,20;

Офисное здание:

- площадь возводимых  зданий, м² – 5000;

- Стоимость  строительства, $/м² – 250;

- ЧОД – 2700000;

- коэффициент капитализации  для зданий – 0,22;

- коэффициент капитализации  для земли – 0,20;

Промышленное:

- площадь возводимых  зданий, м² – 8000;

- Стоимость строительства, $/м² – 150;

- ЧОД – 1800000;

- коэффициент капитализации  для зданий – 0,24;

- коэффициент капитализации для земли – 0,20.

 

РЕШЕНИЕ:

1. Жилое здание.

Стоимость капитального строительства жилого здания, площадью 7000м2 и стоимостью  200 $ за 1м2, составит:

7000 х 200 =1 400 000 $

Сравнительная стоимость  жилого здания  при имеющихся  чистом операционном доходе (ЧОД), равном 2 000 000, коэффициентов капитализации жилого здания и земельного участка, равных соответственно 0,23 и 0,20 рассчитывается по формуле С=ЧОД/Кк, и составит:

2 000 000 : (0,23 + 0,20) =4 651 163 всего,

или 4 651 163 : 7 000м2 = 664,45 за 1м2,

или 4 651 163 : 1 400 000  = 3,32 за 1$ капитальных вложений.

2. Офисное здание.

Стоимость капитального строительства офисного здания, площадью 5000м2 и стоимостью  250 $ за 1м2, составит:

5000 х 250 =1 250 000 $

Сравнительная стоимость  офисного здания  при имеющихся:  чистом операционном доходе (ЧОД), равном 2 700 000,   коэффициентов капитализации жилого здания и земельного участка, равных соответственно 0,22 и 0,20 рассчитывается по формуле С=ЧОД/Кк, и составит:

2 700 000 : (0,22 + 0,20) =6 428 571 всего,

или 6 428 571 : 5 000м2 = 1285,71 за 1м2.

или 6 428 571 : 1 250 000  = 5,14 за 1$ капитальных вложений.

3. Промышленное здание.

Стоимость капитального строительства промышленного здания, площадью 8 000м2 и стоимостью  150 $ за 1м2, составит:

8000 х 150 =1 200 000 $

Сравнительная стоимость  промышленного здания  при имеющихся:  чистом операционном доходе (ЧОД), равном 1 800 000,   коэффициентов капитализации жилого здания и земельного участка, равных соответственно 0,24 и 0,20 рассчитывается по формуле С=ЧОД/Кк, и составит:

1 800 000 : (0,24 + 0,20) =4 090 909 всего,

или 4 090 909 : 8 000м2 = 511,36 за 1м2.

или 4 090 909 : 1 200 000  = 3,41 за 1$ капитальных вложений.

Выводы. Наиболее эффективное  использование земельного участка  по условиям задачи подходит под офисное  здание.

 

Контрольное задание  №5.

Складское помещение 8000 м² сдано на следующий год на условиях чистой аренды за 3 $/м² в месяц. Оно обременено кредитом на 100000, предоставленным на 20 лет под 11% годовых при ежемесячных выплатах. Операционные расходы составляют 12% от потенциального валового дохода. Найти ЧОД и ежегодные расходы по обслуживанию долга.

 

РЕШЕНИЕ:

Чистый операционный доход (ЧОД) равен разнице между  действительным валовым доходом (ДВД) и операционными расходами (ОР). Определяется по формуле:

ЧОД = ДВД – ОР;

Действительный валовой доход (ДВД) равен разнице между потенциальным валовым доходом (ПВД) и потерями (П), а, также суммой прочих доходов (ПД). Определяется по формуле:

ДВД = ПВД – П + ПД;

По условию задачи, потенциальным валовым доходом  является сумма средств за аренду складского помещения, которые за один финансовый год, составят:

ПВД = 8000м2 х  3$/м2 х 12 мес. = 288 000 $.

Потерями, по условиям задачи, являются расходы по обслуживанию долга (возврату долга с процентами) за полученные кредиты, которые определяются по формуле:

П = Р/Т +  Р х Ст где,

Р – сумма взятого  кредита (по условию задачи – 100 000);

Т – срок гашения предоставленного кредита (по условию задачи – 20 лет);

Ст – годовая процентная ставка кредита ( по условию задачи – 11%),

и, составит:

П = 100000/20 + 100000 х 0,11 = 16 000.

Прочие доходы (ПД), по условиям задачи – отсутствуют.

Действительный валовой  доход, составит:

ДВД = 288 000 – 16 000 + 0 = 272 000.

Операционные расходы  по условиям задачи составляют 12% от потенциального валового дохода, и, составят:

ОР = 288 000 х 0,12 = 34 560.

Чистый операционный доход, за первый год сдачи складского помещения в аренду, составит:

ЧОД = 272 000 – 34 560 = 237 440.

Ежегодные расходы по возврату кредита с процентами (ежегодные  расходы по возврату, обслуживанию кредитного долга – по упрощенной схеме платежей), будут составлять:

- за второй год:  100000/20 + 95000 х 0,11 = 15 450;

- за третий год:  100000/20 + 90000 х 0,11 = 14 900;

- за четвертый год:  100000/20 + 85000 х 0,11 = 13 350;

- за пятый год:  100000/20 + 80000 х 0,11 = 13 800;

- за шестой год:  100000/20 + 75000 х 0,11 = 13 250;

- за седьмой год:  100000/20 + 70000 х 0,11 = 12 700;

- за восьмой год:  100000/20 + 65000 х 0,11 = 12 150;

- за девятый год:  100000/20 + 60000 х 0,11 = 11 600;

- за десятый год:  100000/20 + 55000 х 0,11 = 11 050;

- за одиннадцатый год:  100000/20 + 50000 х 0,11 = 10 500;

- за двенадцатый год:  100000/20 + 45000 х 0,11 = 9 950;

- за тринадцатый год:  100000/20 + 40000 х 0,11 = 9 400;

- за четырнадцатый  год:  100000/20 + 35000 х 0,11 = 8 850;

- за пятнадцатый год:  100000/20 + 30000 х 0,11 = 8 300;

- за шестнадцатый год:  100000/20 + 25000 х 0,11 = 7 750;

- за семнадцатый год:  100000/20 + 20000 х 0,11 = 7 200;

- за восемнадцатый  год:  100000/20 + 15000 х 0,11 = 6 650;

- за девятнадцатый год:  100000/20 + 10000 х 0,11 = 6 100;

- за двадцатый год:  100000/20 + 5000 х 0,11 =  5 550 – последний платеж.

 

Список литературы

 

1. Коновалов А.В. Право  собственности на недвижимость  по англо-американскому праву:  По книге Д. Криббета «Принципы  права собственности» // Правоведение. 2008. N 2. С. 117.

2. Проблемы становления  и регулирования рынков городской  недвижимости / Под ред. Л.Э. Лимонова. СПб., 2007. С. 45 - 47.