Оценка недвижимости

 

СОДЕРЖАНИЕ

Введение……………………………………………………………………………...3

1.Основные понятия и цели  оценки недвижимости……………………………….5

2. Виды стоимости недвижимости………………………………………………….9

Заключение………………………………………………………………………….12

Список литературы………………………………………………………………....14

Введение

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки  и практики, в частности, оценки стоимости  недвижимости.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой  совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих  на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и  управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные  здания и помещения, здания производственного  и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

В производственно-экономической  практике экономических субъектов  появляется множество случаев, когда  возникает необходимость оценить  рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится  ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению  и т. д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и  уникальный процесс, поскольку практически  невозможно найти два абсолютно  идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные  на разных земельных участках, их стоимость  может значительно различаться.

Актуальность обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в  компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью  сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

Цель работы – рассмотреть основные понятия и цели оценки недвижимости, изучить виды стоимости оценки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Основные понятия и  цели оценки недвижимости.

 

Основные термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве,  ко второму – в профессиональной литературе, к третьему – формулировки используемые непрофессионалами.       

 Правильное понимание терминологии  и владение ей помогает диалогу  в области недвижимости.       

 Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.      

 Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.       

Активность определенного  сектора рынка недвижимости – это количество сделок б совершенных в нем за определенный период времени ( год, месяц).      

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.     

Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.    

 Объект оценки – имущество предъявляемое к оценке.     

Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

            Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества.   

Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.  

Отчет об оценке имущества – документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.  

Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.  

База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.   

Рыночная стоимость  имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.   

Восстановительная стоимость  имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.   

Первоначальная стоимость  имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.   

Остаточная стоимость  имущества – стоимость имущества с учетом его износа.   

Стоимость имущества для  налогообложения – стоимость имущества , используемая для определения налогооблагаемой базы.    

Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.   

Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.   

В практике оценки имущества используют следующие подходы – затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.    

Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости в издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

           Подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.  

Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.  

В  России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков – Российское Общество Оценщиков.  

Оценка рыночной недвижимости в  современных условиях развивалась  первоначально усилиями частных  лиц. Потом добавились стандарты  профессиональных организаций. Появились  специальные законы и акты регулирующие оценку недвижимости. 

В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:

·         для государственных нужд

·         для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.    

Главные моменты взаимодействия заказчика  и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности.   

Наряду с федеральными и местными законами в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят и соответствующие подзаконные  акты.

   Цели оценки могут быть абсолютно различны. Физическим лицам услуги оценщика могут понадобиться для получения ипотеки, судопроизводства, нотариального заверения и т.д. Юридическим лицам услуги оценщика могут понадобиться для реструктуризации бизнеса, купли/продажи коммерческих активов и т.д. Ниже представлены основные цели оценки:

   Цели оценки недвижимости:

• Проведение операции купли-продажи или сдачи в аренду помещений / зданий / сооружений;
• При акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• При привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• При кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости;
• При страховании объектов недвижимости;
• При кредитовании под залог объектов недвижимости;
• При внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий;
• При разработке и оценке эффективности инвестиционных проектов;
• При ликвидации объектов недвижимости;
• При исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров (в том числе и бракоразводные процессы);
• Оценка стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду имущества, в том числе арестованного, конфискованного и безхозяйного для реализации в рамках исполнительного производства.
• При приватизации, национализации, при передаче в доверительное управление, переуступке долговых обязательств.
• При выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.
• При других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

 

 

2. Виды стоимости недвижимости

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов  стоимости.

Рыночная стоимость  объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости  нельзя принять цены продаж аналогичных  объектов без проведения дополнительного  анализа, так как цена сделки не характеризует  мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних  воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при  наличии следующих условий равновесной  сделки:

– рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

– покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

– срок экспозиции объекта оценки.

Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость  объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

Утилизационная стоимость  объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроизводство объекта либо рассчитывается по нормативной методике без привлечения специалистов-экспертов.

Специальная стоимость  объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно выделить следующие виды стоимости: