Оценка объектов недвижимости

В процессе развития российского рынка всё большее значение приобретает квалифицированная оценка стоимости объектов собственности. Однако немногие знают, что профессия оценщика, появившаяся еще в XIX веке, не является новой для России и имеет свою историю.

Необходимость работ по оценке была связана прежде всего с объективной потребностью в создании так называемого  фискального кадастра - подробного описания недвижимой собственности.

В России история развития оценочной деятельности, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный, которые разделяет примерно семидесятилетний промежуток существования советской власти и СССР.

Первые упоминания об оценочной деятельности в России были в середине XIX века. В это время В.И. Даль составил словарь, в котором упоминаются:

- «оценочное дело»;

- «оценочная комиссия»;

- «присяжные оценщики в городах».  

В начале XIX в. кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы.

В то время данные понятия были довольно широко распространены.

Датой официального начала оценочной деятельности в России можно считать 8 июня 1893 года. Именно в этот день появились "Высочайше утвержденные Правила оценки недвижимых имуществ", для обложения земскими сборами",разработанные под руководством министра финансов Витте.

Эти правила позволяли "произвести оценку недвижимых имуществ в губерниях, в коих введено высочайше утвержденное 12 июля 1890 года Положение о земских учреждениях".  Уже в то время оценка в Санкт-Петербурге, Москве и Одессе носила особый порядок. 

Правила детально описывали процедуру и методы оценки. Оценка производилась губернскими и уездными оценочными комиссиями, а так же земскими управами. Оценка в то время базировалась на доходном подходе.

В ходе оценочных работ первой половины XIX века важное место занимала не только оценка земли, но и ее переоценка, временные границы между которыми обычно лежали в пределах 10 лет.

С отменой крепостного права в 1861 г. в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка недвижимости. Новым подходом к оценке земель стало определение стоимости крестьянского землевладения по установленной цене выкупного платежа. Для формирования земского бюджета предметами налогообложения становилось недвижимые имущество. Размер налогообложения определялся доходностью и ценностью облагаемого имущества.

В результате земской реформы 1864 г., проведенной с целью организации местного самоуправления, оценочная деятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений. Под руководством земств в 1860–1880-х г. были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи.

Отмена подушного налога в России с 1 января 1887 г. и переход к подоходному налогообложению потребовали создания новых законодательных основ и структур, методик проведения оценочных работ земельной собственности, а также других видов недвижимости.

Для успешного проведения оценочных работ в новых экономических условиях 8 июня 1893 г. был издан закон об оценке недвижимого имущества, возложивший организацию, финансирование и проведение оценочных работ по земельной собственности на специальные губернские и уездные оценочные комиссии.

Развитие в России в XIX в. промышленности и торговли, повлекшее за собой образование крупных городов, вывело оценочную деятельность на новый качественный уровень. В это время предметом налогообложения и оценки становятся разнообразные фабрики и заводы, торгово-промышленные заведения, жилые и хозяйственные постройки, пароходства, земля и другое недвижимое имущество в городах и сельской местности.

8 июня 1893 года правительство  России издало закон о переоценке  всех видов имущества в 34-х  губерниях. Одновременно с законом  были утверждены "Правила оценки  недвижимых имуществ", а 4 июня 1894 года министр финансов Витте[2] утвердил инструкцию по разъяснению закона. Таким образом, для оценочных работ была создана законодательная база.

По Инструкции Министерства финансов от 8 июля 1894 г. оценка городского недвижимого имущества состояла из двух частей: нахождение стоимости построек и определение ценности земельного участка, занятого этими постройками.

В конце XIX в. быстрый рост числа фабрик и заводов, развитие добывающей и перерабатывающей промышленности и их парка машин и механизмов дали иное направление оценочным работам, способствовали появлению новых видов и форм оценки. В хозяйственной практике появилось множество случаев, когда возникала необходимость произвести оценку конкретных станков, механизмов или другого фабрично-заводского оборудования.

Оценка как вид профессиональной деятельности в России стояла в конце прошлого века на уровне, которого Европа и Америка достигли только в шестидесятых- семидесятых годах XX столетия. Закон от 8 июня 1893 года об оценке недвижимого имущества, подлежащего земским сборам, привел в движение все губернии земской России и заставил российское чиновничество разработать инструкции “по оценке недвижимых имуществ” и “методы описания и выработки норм доходности при оценке” на высочайшем экспертном уровне.

В 1903 г. выходит в свет «Проект правил для оценки оборудования фабрик и заводов». Этот и другие нормативные документы позволили ввести в оценочные работы известное единообразие и придать им необходимую устойчивость введением некоторого минимума общих правил.  

В советский период (1918-1990 гг.) оценку объектов недвижимости производили с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, типичных для экономики командно-административного типа, то есть не связанных с рыночными условиями хозяйствования. К 1998 г. эти методы утратили былую доминирующую роль и только частично продолжают применяться, в основном, на «первичном» рынке недвижимости. Для развития современной оценки рыночной стоимости недвижимости их ценность весьма ограничена. 
В современной России, и в частности, в Москве, оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после возрождения рынка недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках недвижимости. Как правило, это было связано с прохождением подготовки на специальных курсах, организованных американскими или международными структурами, а позже и российскими организациями. А в 1993 г. создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков — Российское Общество Оценщиков (РОО).

В новейший период четко определилось два направления оценки недвижимости: 
- для государственных нужд; 
- для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.

Во второй половине 1999 г. в Москве началось обязательное лицензирование юридических лиц (фирм) и индивидуальных предпринимателей, занимающихся оценочной деятельностью.