Оценка стоимости земельного участка

Прибыль инвестора — денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Данная прибыль может быть рассчитана:

а)    исходя из норм отдачи по сопоставимым инвестициям;

б)    как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости.

При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ включает, как отмечалось ранее, величину физического, функционального и экономического (внешнего) износов зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери их элементами своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ представляет собой несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну. Он обусловлен воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Экономический (внешний) износ вызывается неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.

Физический и функциональный износы делятся на устранимый и неустранимый, экономический износ, как правило, неустраним. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения. Эти виды износа образуют:

Накопленный износ = 1 - (1 - физический износ) • (1 - функциональный износ) • (1 - внешний износ).

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Накопленный износ наиболее предпочтительно рассчитывать как разность между восстановительной стоимостью без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Он также может вычисляться исходя из срока жизни объекта.

Третий этап. Определяется рыночная стоимость собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.

При проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки.

К достоинствам метода выделения относится следующее:

1)           это единственный метод (кроме метода распределения) расчета рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками;

2)           метод широко используется при выборе варианта наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

Метод выделения приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, тем более стоимость воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

Оценка по нормативной цене земли с учетом затрат на воспроизводство инфраструктуры целесообразна при ликвидации предприятий, аресте их имущества и т.п.

Нормативная цена земли введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Она ежегодно определяется согласно Постановлению Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319 органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления (администрации) могут своими решениями повышать или понижать нормативную цену земли на 25%. В конечном счете нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

При оценке земель под объектами бизнеса необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство произведенных улучшений, т.е. дорог, инженерных сооружений водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, канализации, электроснабжения и других объектов, которые находятся на балансе предприятия. Остаточная стоимость данных объектов прибавляется к нормативной цене земельного участка объекта бизнеса. Если для приведения земельного участка в нормальное состояние требуются затраты на устранение химического или радиационного загрязнения, уборки мусора и т.п., то их величина вычитается из стоимости земли.

Оценка сельскохозяйственных угодий

Сельскохозяйственные угодья являются частью земель сельскохозяйственного назначения,  предназначенные для ведения с/х производства или обеспечивающие его. Сельскохозяйственные угодья включают:

• пашни
• сенокосы
• пастбища
• залежи (не используемые земли к моменту оценки)
• сады
• виноградники
• земли с многолетними насаждениями

В целях оценки производят выделение земель, на которых проведены работы по их коренному улучшению: осушение, орошение, очистка от камней и валунов, планировка террас и др. Выделяют поливные и неполивные земли. При проведении оценки рыночной стоимости учитывают отличия, характерные для этого вида земель:

• Необходимость поддержания плодородия почв и соблюдения особых требований по способам ведения производства (соблюдения норм выпаса, соответствующего севооборота, внесение удобрений), оставление земли под паром, создание защитных лесополос и др.
• Прямую зависимость структуры сельскохозяйственных угодий от физико-географических условий расположения объекта: климата, геоморфологии, почвы, гидрологии и наличия каких-либо специфических данных, благоприятствующих или препятствующих осуществлению с/х деятельности
• Степень риска получения возможного ущерба в результате стихийных бедствий, таких как наводнения, засухи
• Весомое влияние на величину получаемого дохода: колебаний цен на саму продукцию, горюче-смазочные материалы и с/х технику
• Сезонность характера с/х производства и цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию
• Отсутствие фактического оборота сельскохозяйственных угодий
• Отсутствие существенных инвестиций в сельскохозяйственное производство
• Невысокая плотность населения, вследствие удалённости от крупных промышленных центров
• Отсутствие или недостаточное развитие инфраструктуры (в том числе – дорог), слабое развитие перерабатывающей промышленности

Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий затруднена из-за отсутствия сформированного рынка земель данной категории. Кадастровая стоимость земли устанавливается как капитализированный расчётный рентный доход (разница между стоимостью валовой продукции растениеводства и нормативной прибылью – 7% от затрат). Срок капитализации – 33 года. Использование кадастровой стоимости невозможно при определении рыночной стоимости конкретных земельных участков. Кадастровые оценки не принимают в расчёт принципы наиболее эффективного использования. Но из них определяется плодородие района, измеряемое по бальной системе бонитета. Показатель бонитета почв – интегральный показатель плодородия почв по их группам или разновидностям, содержащийся в земельном кадастре, составленном в 80-ых годах. Для оцениваемого участка выбирается сельскохозяйственная культура, способная принести максимальный доход. Это может быть типичное или традиционное растениеводство для местности нахождения объекта оценки.

           Все издержки подсчитываются согласно нормам, указанным в технологических указаниях выполняемых работ. Цены, производимых закупок при этом берутся в расчёт, как среднерыночные для данного района. При благоприятных условиях возможного получения многократных урожаев за один сезон учитывают кратность прибыли. Оцениваются неиспользуемые залежи с точки зрения экономической выгоды: сохранения её статуса или использования с целью получения дополнительного дохода. Расчёт валового дохода от получения кормов с сенокосных и пастбищных угодий производится в переводе на овёс (по среднерыночным ценам местности оцениваемого участка).

           Многолетние насаждения оцениваются по усреднённым нормам получения урожая, с учётом их возраста и вида сортов. Размещение среди многолетних культур других полезных насаждений, дающих дополнение к основному доходу, также принимается во внимание. При оценке многолетних насаждений применяют затратный метод: суммируют все виды затрат, связанные с их созданием и уходом за ними. Это затраты на закладку плантаций, дорог к ним, систем полива, дренажа и поддержание всей инфраструктуры в рабочем состоянии, наряду с уходом за многолетними культурами на протяжении всего срока плодоношения.

             Проводимая оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода на основе прямой капитализации арендных платежей за землю или посредством капитализации чистого оперативного дохода,  по сути, является методом капитализации земельной ренты. Стоимость земли определяется отношением арендной платы (доход собственника за вычетом налогов на землю и других издержек, сопряженных с владением данного земельного участка) к коэффициенту капитализации. Коэффициент капитализации выводят из отношения чистого дохода к цене сделки (с аналогичными участками). Если таких параллелей провести нельзя, то определяют коэффициент методом построения с учётом всех поправок на риски получения доходов сельскохозяйственного  производства.

           Оценка сельскохозяйственных угодий  требует от эксперта тщательного подбора метода её выполнения и наибольшей информированности об уже состоявшихся подобного рода сделках. Всё это, в наших условиях начальной стадии развития рынка с/х земель, создаёт определённые проблемы. Справиться с ними лучше всего в компании опытного специалиста.

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА (ПРЕДПРИЯТИЯ)

ЗАДАЧИ, СТРУКТУРА

         При написании отчета об оценке перед оценщиком стоят следующие основные задачи. 

 
Во-первых, нужно изложить логику анализа.  
Во-вторых, в отчете следует зафиксировать все важные моменты оценки. 
В-третьих, отчет должен привести читателя к заключению, которое сделал оценщик. 
           Необходимо, чтобы отчет удовлетворял данным задачам, поэтому к нему предъявляются следующие важнейшие требования. 
           Для того, чтобы отчет легко воспринимался пользователями информации, он должен быть логичен. 
          Изложение каждой следующей проблемы должно вытекать из предыдущего материала, выводы разных разделов должны дополнять друг друга и «работать» на общее заключение. 
         Восприятие материала отчета заметно облегчается, если последний хорошо структурирован, достаточно подробен и содержит необходимую информацию, подтверждаемую документами. Вместе с тем нельзя отягощать отчет несущественными данными. Восприятие отчета во многом определяет стиль, которым он написан. а это зависит от того, кто будет потребителем отчета. Так как потребителями услуг оценщика являются люди, незнакомые с терминологией оценки, поэтому профессиональные термины должны объясняться. 
         Отчет составляется таким образом, чтобы его потребитель при желании мог повторить анализ, проведенный оценщиком, и сделать аналогичное заключение. 
         В отчете должно содержаться описание оцениваемого объекта, указаны его названия и точный адрес. Юридические права и ограничения, связанные с данной собственностью, а также физическое состояние объекта и его стоимостные характеристики. 
        Кроме того, в отчете должна быть приведена четкая формулировка цели оценки, обоснование использования того или иного вида стоимости, дата, на которую произведена оценка. 
        Если имеются какие-либо ограничивающие условия, применительно к выводам отчета, то их обязательно необходимо указать. Примерами таких ограничений может быть написание предварительного или частичного отчета.

 
Важный момент отчета — обоснование выбора тех или иных методов оценки. 
        

         Оценку должен проводить независимый оценщик, поэтому в отчете необходимо указание на отсутствие личной заинтересованности оценщика в оцениваемом объекте и в величине его рыночной стоимости. 
         Немаловажным моментом отчета является наличие в нем подписей всех лиц, проводивших оценку, и указание на то, что они согласны с ее результатами. Если же один из оценщиков, принимавших участие в работе, не согласен с некоторыми или всеми выводами, содержащимися в отчете, то он должен включить в него свое личное мнение по тем или иным вопросам оценки данного объекта. 
         Независимо от целей оценки, структура отчета достаточно единообразна. В основу его структуры положен принцип «от общего к частному». 
Основные разделы отчета: 
1. Введение. 
2. Общеэкономический раздел. 
3. Краткая характеристика отрасли. 
4. Краткая характеристика предприятия (фирмы). 
5. Анализ финансового состояния. 
6. Методы оценки. 
7. Выводы и предложения. 
8. Общее заключение по оценке.