Определение кадастровой стоимости в условиях земельной реформы

1. Настоящие  Правила определяют порядок проведения  государственной кадастровой оценки  земель всех категорий на территории  Российской Федерации для целей  налогообложения и иных целей,  установленных законом. Организация  проведения государственной кадастровой  оценки земель осуществляется  Федеральным агентством кадастра  объектов недвижимости и его  территориальными органами. Для  проведения указанных работ привлекаются  оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение  договора об оценке, в соответствии  с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд". 
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206, от 14.12.2006 N 767, от 17.09.2007 N 590)

2. Государственная  кадастровая оценка земель проводится  для определения кадастровой  стоимости земельных участков  различного целевого назначения.

3. Государственная  кадастровая оценка земель проводится  не реже одного раза в 5 лет. 
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206, от 30.06.2010 N 478)

4. Государственная  кадастровая оценка земель основывается  на классификации земель по  целевому назначению и виду  функционального использования.

5. Государственная  кадастровая оценка земель городских  и сельских поселений, садоводческих,  огороднических и дачных объединений  осуществляется на основании  статистического анализа рыночных  цен и иной информации об  объектах недвижимости, а также  иных методов массовой оценки  недвижимости.

6. Государственная  кадастровая оценка сельскохозяйственных  угодий вне черты городских  и сельских поселений и земель  лесного фонда осуществляется  на основе капитализации расчетного  рентного дохода.

7. Государственная  кадастровая оценка иных категорий  земель вне черты городских  и сельских поселений осуществляется  на основе капитализации расчетного  рентного дохода или исходя  из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

8. В процессе  государственной кадастровой оценки  земель проводится оценочное  зонирование территории. 
Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости  от территориальной величины оценочных  зон их границы совмещаются с  границами земельных участков с  учетом сложившейся застройки и  землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых  районов или кадастровых кварталов. 
По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

9. Государственная  кадастровая оценка земель проводится  с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.  Результаты государственной кадастровой  оценки земель вносятся в государственный  земельный кадастр.

10. Органы исполнительной  власти субъектов Российской  Федерации по представлению территориальных  органов Федерального агентства  кадастра объектов недвижимости  утверждают результаты государственной  кадастровой оценки земель. 
(в ред. Постановления Правительства РФ от 11.04.2006 N 206)

11. Методические  указания по государственной  кадастровой оценке земель и  нормативно-технические документы,  необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. 
(п. 11 в ред. Постановления Правительства РФ от 11.04.2006 N 206)

12. Споры, возникающие  при проведении государственной  кадастровой оценки земель, рассматриваются  в судебном порядке.

13. При проведении  государственного кадастрового  учета вновь образуемых земельных  участков, а также текущих изменений,  связанных с изменением категории  земель, вида разрешенного использования  или уточнением площади земельных  участков, определение их кадастровой  стоимости осуществляется на  основе результатов государственной  кадастровой оценки земель. 
(п. 13 введен Постановлением Правительства РФ от 11.04.2006 N 206)

5. Кадастровая оценка городской  земли

Кадастровая и  единичная оценки городских земель проводятся по всем категориям и видам  использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.

Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных  участков административно-территориального образования в границах оценочных  зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке  земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования  земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Рыночная     информационная     база     кадастровой     оценки городских земель – массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Объект кадастровой  оценки земель городских и сельских поселений – земли в пределах городской (поселковой) черты.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется  на всей территории города и может  включать следующие этапы:

1-й этап - подготовительные  работы, сбор и обработка исходной  рыночной и нормативной информации;

2-й этап - функциональное  зонирование территории города;

3-й этап - исчисление  стоимостных показателей кадастровой  оценки земель;

4-й этап - ценовое  зонирование территории города;

5-й этап - оформление  результатов кадастровой оценки  городских земель (цифровых и  графических).

Результатом кадастровой  оценки является получение кадастровой  стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы  площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной  по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой  стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные  участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным  зонам, различным городам и поселкам. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

6. Заключение

В ходе земельной  реформы земля приобрела особые правовые черты: стала «имуществом» и предметом гражданского права. Использование земли в Российской Федерации платное. На землю, как  и на недвижимость, с 1991 года распространяется земельный налог. Однако существовавшее налогообложение не учитывало качества земель, не отражало действительной ценности земельных участков.

Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике с использованием единого программного обеспечения, поэтому результаты этой оценки, а  именно кадастровые стоимости земельных  участков, являются сопоставимыми для  всей территории Российской Федерации. Это позволяет использовать результаты государственной кадастровой оценки не только для целей налогообложения, но и для целей формирования государственной  политики в области земельных  отношений. Без наличия информации о стоимости объекта (как фактической, так и потенциальной) эффективное  развитие земельных отношений невозможно, так как информация о стоимости  объекта является ключевым фактором принятия социально- значимых решений. Моделирование последствий, связанных с развитием территорий по результатам кадастровой оценки земель, позволяет прогнозировать их эффективность управления земельными ресурсами и регулировать изменение налоговой базы. 
 
 
 
 

6. Список источников:

1.  Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ

2. Федеральный  закон РФ  «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ

3. Земельный кадастр: Методические указания / Сост.: Д.С. Валиев, Е.В. Жихарева, Г.В. Ломакин. — М.: ГУЗ, 2002. — 48 с.: табл.