Определение рынка промышленной недвижимости

       Введение

Развитие и укрепление стратегического экономического потенциала является важнейшей задачей современной  России. Основа этого потенциала формируется  предприятиями тяжелой промышленности, сельского хозяйства, строительства, создающими в структуре валового национального продукта на 90 % его  основу - средства производства. В эти  средства входят здания и сооружения. Многие крупные отечественные промышленные предприятия в настоящее время  имеют здания и сооружения производственного  назначения, часть из которых используется нерационально или вообще фактически находится в заброшенном состоянии. Неудачной стала попытка их модернизации для целей производства продукции  лёгкой промышленности.

Все они являются объектами  коммерческих сделок на рынке недвижимости, отправной точкой становления которого можно считать 1990 г., когда "Закон  о собственности в СССР" признал  понятие частной собственности. В последующих годах право  собственности было определено для  земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений  в Земельном кодексе РСФСР (1991 г.), Гражданском кодексе РФ (1994 г.), Градостроительном кодексе РФ (1998 г.) соответственно. Новые собственники промышленной недвижимости используют её в чисто спекулятивных целях  или меняют их функциональное назначение, модернизируя их под «доходные» офисные  помещения, создавая на базе промышленных зданий и сооружений торгово-развлекательные  комплексы, что губительно для стратегического  экономического потенциала страны.

Во многом становится возможным  такое положение дел ввиду  отсутствия единых подходов в нормативно-правовом регулировании отношений в рынке  недвижимости. Существенный задел уже  сделан - отечественными и зарубежными  учеными-экономистами разработаны  методологические основы технической  экспертизы, экономической оценки стоимости, инвестиционной привлекательности  недвижимости, но это лишь отдельные  функции в процессе управления рынком промышленной недвижимости. В целом  методическое обеспечение управления рынком промышленной недвижимости остается неполно разработанным с учетом приоритетов развития и укрепления стратегического экономического потенциала страны.

 

 

 

 

 

 

 

Определение рынка  промышленной недвижимости

Поскольку объект исследования рассматривается в границах отдельно взятого региона (Волгоградской  области), необходимо уточнить понятие  рынка промышленной недвижимости региона. Под рынком промышленной недвижимости региона автор понимает объективно сформированный сегмент рынка недвижимости, в рамках которого происходит обращение («продажа -покупка/ аренда - использование») зданий и сооружений промышленных предприятий как объектов реальных инвестиций или рыночных сделок. В рамках данного рынка сообразно интересам (целям) складывается три типа организационно-экономических отношений: конкурентные, партнерские, клиентские.

Для устойчивости данного  рынка как основы стратегического  потенциала экономики предпочтительны  цели реального инвестирования в  обновление, реконструкцию, реновацию, модернизацию, техническое перевооружение существующих объектов промышленной недвижимости в формате всех трех типов отношений.

 

8

Совокупность региональных объектов производственного назначения, которая регулируется посредством  рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию, а так же смену собственника объектов промышленной недвижимости является рынком промышленной недвижимости региона.

Рынок промышленной недвижимости включает отношения между государством, инвестором и промышленным предприятием, которые являются основными его  участниками. Добиться планомерного развития рынка промышленной недвижимости региона  можно посредством управления, производя  плановое, упорядоченное финансирование создания, реновации, реконструкции  и модернизации объектов промышленной недвижимости.

Объектами сделок на рынке  промышленной недвижимости являются заводы, склады, имущественные комплексы, земельные  участки промышленного назначения. Все эти индустриальные объекты  делятся на следующие группы: 1) современные  предприятия, построенные с учетом новейших технологий; 2) предприятия  советской или дореволюционной  эпохи, не менявшие свой профиль и  успешно функционирующие по сей  день; 3) предприятия того же времени  создания, что и 2., но обанкротившиеся  и пытающиеся реализовать значительную часть своих помещений.

В целях укрепления стратегического  экономического потенциала национальной экономики целесообразно существующие отдельные элементы методического инструментария управления рынком промышленной недвижимости согласовать, унифицировать в единой системе приемов, способов, документов, массивов информации по классификации, паспортизации, экспертизе, учету, оценке промышленной недвижимости, что в совокупности определяет методическое обеспечение управления рынком промышленной недвижимости.

Определение управления рынком промышленной недвижимости

При исследовании современного состояния рынка промышленной недвижимости Волгоградского региона была выявлена необходимость в целенаправленном управлении им. Управление рынком промышленной недвижимости следует понимать как  воздействие со стороны государственных  органов власти, промышленных ассоциаций, направленное на поддержание процессов  обращения («продажи - покупки/ аренды - использования») зданий и сооружений промышленных предприятий в соответствие с целями укрепления стратегического  экономического потенциала национальной экономики, равновесия спроса и предложения  на эти объекты посредством согласования интересов (целей), конкурентных, партнерских, клиентских отношений между экономическими субъектами (физическими, юридическими лицами).

Целью является поддержание  процессов обращения («продажи - покупки/ аренды - использования») зданий и сооружений промышленных предприятий в соответствие с целями укрепления стратегического  экономического потенциала национальной экономики

При управлении рынком промышленной недвижимости следует решить следующие  задачи: 1. обеспечение равновесия спроса и предложения на эти объекты;

 

9

2. согласование интересов  (целей), конкурентных, партнерских,  клиентских отношений между экономическими  субъектами (физическими, юридическими  лицами).

Решение этих задач достигается  в ходе реализации типовых функций  управления в рамках комплексной  программы возрождения промышленной недвижимости и развития промышленного  строительства, определяемой нами как  совокупность мер и действий, направленных на создание эффективного механизма  привлечения инвестиций в развитие рынка промышленной недвижимости региона. В качестве одной из целей формирования программы по возрождению недвижимости промышленных предприятий нами выделено определение необходимости и  возможности включения данной программы  в число приоритетов политики верховной власти.

Целесообразно провести мероприятия  по: -созданию    организационных   рамок   для   разработки    стратегий   развития промышленного производства и необходимой производителям недвижимости; -развитию    нормативно-правовой    базы    для    привлечения    инвестиций    в недвижимость (в частности, промышленную);

-созданию рыночных механизмов  для воспроизводства промышленной (производственно-складской) недвижимости;

-отбору и реализации  проектов развития (городских территорий  в частности) посредством развития  рынка промышленной недвижимости  с привлечением средств частных  инвесторов.

Управление рынком промышленной недвижимости является составным звеном экономической политики государства, системой мер, определяющих объем, структуру  и направление капитальных вложений, рост основных фондов и их обновление на основе важнейших достижений науки  и техники. Оно стимулирует и  регулирует инвестиционный процесс, создает  условия для устойчивого социально-экономического развития государства, региона, отрасли.

Определение методического  обеспечения управления рынком промышленной недвижимости

Методическое обеспечение  управления рынком промышленной недвижимости определяется как совокупность единой системы приемов, способов, массивов информации и унифицированной документации по классификации, паспортизации, экспертизе, учету, оценке промышленной недвижимости.

Методическое обеспечение  позволяет организовать относительно рынка промышленной недвижимости клиентские, конкурентные отношения, регулировать направление, развитие рынка промышленной недвижимости в рамках разработки инвестиционных программ, схем привлечения, распределения  ресурсов на создание, реновацию, реконструкцию, модернизацию объектов промышленной недвижимости в соответствии с приоритетами социально-экономического развития региона, а также перепрофилирование и сокращение не востребованных производственных площадей.

 

10

Таблица 1 Элементы методического  обеспечения управления рынком промышленной

недвижимости

Элемент	Информационное обеспечение	Документное обеспечение
Методы классификации	Публикации отраслевых институтов, Бюро, центров, ассоциаций, информационных изданий  различных направлений Гильдии управляющих и  девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости	Классификация международной  консалтинговой компании "Knight Frank" Классификатор       недвижимого       имущества, утвержденный     Приказом     Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике от 22 ноября 1999 г. №84 является составной         частью         общей         системы классификаторов        для        целей        ведения государственного         земельного         кадастра (классификации   и   кодирования   кадастровой информации) Юридическая классификация  и перечень объектов недвижимости: статьи 130-132 Гражданского кодекса
Методы паспортизации	Пункт 3 Приказ Госстроя РФ   и МНС РФ от 28 февраля 2001 г. № 36/БГ-З-08/67     «Об     утверждении     Порядка представления           уполномоченными организациями                     технической инвентаризации   в   налоговые   органы сведений   об   объектах   недвижимого имущества»        Зарегистрирован        в Минюсте РФ 19 апреля 2001 г. N 2674 Федеральная регистрационная служба Единый государственный реестр прав	Самойлов       AT.      Практическое       пособие государственный       технический       учет       и паспортизация объектов недвижимости Постановление Правительства РФ № 921 от 4 декабря 2000 г. "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов градостроительной деятельности"
Методы экспертизы	Публикации отраслевых институтов, Бюро, центров, ассоциаций, информационных изданий различных направлений	Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, статья 13 «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»
Методы учета	Росстат РФ Федеральная регистрационная  служба Единый государственный реестр прав Городской информационный центр	Федеральный закон от 29.11.2007 №282-ФЗ «Об официальном статистическом учете и системе государственной    статистики    в    Российской Федерации» (ст. 4 п. 5, ст. 9, п. 1) Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной       регистрации       прав       на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 9, п. 1) Земельный   кодекс   Российской   Федерации(30 октября 2001 г.)
Методы оценки	Публикации отраслевых институтов, Бюро, центров, ассоциаций, информационных изданий различных направлений	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва "Об утверждении  федерального стандарта оценки "Общие  понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" Зарегистрирован в Минюсте  РФ 22 августа 2007 г. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в  РФ" Методика оценки объектов недвижимости для целей налогообложения  Госстроя России Российским государственным  центром инвентаризации и учета  объектов недвижимости, ГУЛ "Ростехинвентаризация" целей налогообложения, разработанная 000"Центр анализа рынков недвижимости" (ЦАРН)

 

 
 

 

11

Продолжение Таблицы 1

Методы анализа и оценки спроса и предложения

Риэлтерские агентства, ипотечные  банки, страховые компании, территориальное  управление по несостоятельности и  банкротству, материалы СМИ, аналитические обзоры

Обязательная     государственная     регистрация аренды     недвижимости     ст.ст.      609,      651 Гражданского кодекса РФ Аренда нежилых помещений. Сборник. // HI 111 «ГАРАНТ», Центр правовой помощи. - М., 2005

В настоящее время отсутствует  единое методическое обеспечение управления рынком промышленной недвижимости, следовательно, необходимо повышать его эффективность систематизировав и унифицировав методы управления данным сегментом рынка недвижимости. Основные проблемы и особенности управления рынком недвижимости требуют осуществления системы мер, обеспечивающих рост объемов инвестиций в развитие промышленной недвижимости и повышения их эффективности. Для осуществления эффективного управления в сфере недвижимости промышленных предприятий необходимо разработать ряд программных документов, объединенных в инвестиционную стратегию. В общем виде это инвестиционная стратегия, которая позволит, по-нашему мнению, привлечь в значительных объемах внебюджетные, в том числе частные, инвестиции, должна включать как меры, создающие общие привлекательные условия для развития промышленной недвижимости, так и меры специального характера для решения особенно сложных проблем, индивидуальных для каждого региона.

Анализ становления, развития и современного состояния  рынка промышленной недвижимости

На основе анализа рынка  промышленной недвижимости на примере  Волгоградской области (2003-2008 гг.) выделены его общие и специфические  характеристики, определяемые его объемом, структурой, составом участников, инвестиционными  условиями, производственным потенциалом  региона, а также другими характеристиками.

В видовой структуре инвестиций в основной капитал предприятий  и организаций в первом полугодии 2007 года по сравнению с аналогичным  периодом прошлого года сократился удельный вес инвестиций в строительство  и реконструкцию зданий и сооружений производственного назначения с 46,0 до 40,0%, объем инвестиций по этой позиции  в анализируемом периоде составил 2381,1 млн. рублей. При этом увеличилась доля всех остальных составляющих видовой структуры инвестиций в основной капитал. Таким образом, в рассматриваемом периоде по сравнению с аналогичным периодом прошлого года произошел структурный сдвиг в общей видовой структуре инвестиций в основной капитал в сторону увеличения капитальных вложений в приобретение машин, оборудования и транспортных средств.