Определение стоимости объекта

Таким образом, стоимость квартиры, как объекта приносящего доход, составляет 1 363 614,5 рублей или округленно 1 364 000 рублей.

2.3 Оценка методом  сравнительного анализа продаж

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице 8.

 

 

 

 

Таблица 7- Проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды квартиры.

Анализ дисконтированного денежного потока

№ п/п	Наименование показателя	Единица измерения		Изменение по годам
				1	2	3	4	5	6
1.	Арендуемая площадь	м2	52,3
2.	Арендная плата за месяц	руб./м2	160
3.	Арендная плата за год	руб./м2	1920	100416	110457,6	121503,4	127578,5	133957,5	140655,3
4.	Увеличение арендной платы в год	%/год		0	10	10	5	5	5
5.	Эксплуатационные расходы	руб./год		6000	6600	7260	7623	8004,2
6.	Изменение эксплуатационных расходов	%/год		0	10	10	5	5
7.	Налог на имущество	руб./год		26380,8	29018,9	31920,8	33516,8	35192,7
8.	Чистый операционный доход	руб./год		68035,2	74838,7	82322,6	86438,7	90760,6
9.	Процент по депозиту			18	18	18	18	18
10.	Стоимость единицы			0,847458	0,718184	0,608631	0,515789	0,437109
11.	Текущая стоимость денежных потоков	руб.		57657	53748	50104,1	44584,1	39672,3
12.	Текущая стоимость будущих доходов	руб.							245765,5
13.	Стоимость реверсии	руб.							1117849
14.	Рыночная стоимость объекта	руб.							1363614,5

 

Таблица 8- Характеристика объектов торгового назначения по  сравнимым продажам.

 

Номер объекта сравнения	Объект оценки	1	2	3
Местоположение	ул.М. Ленина	ул. Советская	ул. Максима Горького	ул. Павлова
Цена предложения, продажи, руб.		1 400 000	1 350 000	1 435 000
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Продажа	Предложение	Предложение	Предложение
Дата предложения, продажи	Апрель 2014 года	Февраль 2014 года	Февраль 2014 года	Март 2014 года
Физические характеристики
Строительные характеристики	Фундамент бетонный,  стены кирпичные	Фундамент бетонный,  стены кирпичные	Фундамент бетонный,  стены кирпичные	Фундамент бетонный,  стены кирпичные
Общая площадь, м2	52,3	56,2	48,5	55,0
Коммуникации	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые
Состояние	Хорошее, ремонт не требуется	Удовлетворительное, требуется космети-ческий ремонт	Хорошее, После ремонта	Хорошее, После ремонта
Удалённость от магистралей	Рядом	Рядом	Рядом	200 м

 

Таблица 9- Корректировка стоимости сравнимых объектов

 

Элемент сравнения	Ед. измер.	Объекты сравнения
		Оцениваемый	1	2	3
Цена продажи (предложения)	Руб.		1 400 000	1 350 000	1 435 000
Площадь	Кв. м	52,3	56,2	48,5	55,0
Цена за единицу площади	Руб./кв.м		24 911	27 835	26 091
Право собственности		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%	0	0	0	0
Сумма корректировки		0	0	0	0
Скорректированная цена			24 911	27 835	26 091
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Скорректированная цена			24 911	27 835	26 091
Условия продажи		Продажа	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка	%		-10	-10	-10
Сумма корректировки			-2491	-2783	-2609
Скорректированная цена			22420	25052	23482
Условия рынка (время продажи)		Апрель 2014 года	Февраль 2014 года	Февраль 2014 года	Март 2014 года
Корректировка	%		10	10	5
Сумма корректировки			2242	2505,2	1174,1
Скорректированная цена			24662	27557,2	24656,1
Местоположение в Ефремове		ул.М. Ленина	ул. Советская	ул. Максима Горького	ул. Павлова
Корректировка	%		-5	5	0
Сумма корректировки			-1233,1	1377,9	0
Скорректированная цена			23428,9	28935,1	24656,1
Физические характеристики
Материал стен		кирпичные	кирпичные	кирпичные	кирпичные
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Наличие коммуникаций		все необходимые	все необходимые	все необходимые	все необходимые
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Техническое состояние		Хорошее	Требуется косметический ремонт	Хорошее	Хорошее
Корректировка	%		+10	0	0
Сумма корректировки			2342,9	0	0
Скорректированная цена			25771,8	28935,1	24656,1
Удаленность от магистралей		рядом	рядом	рядом	200м
Корректировка	%		0	0	+3
Сумма корректировки			0	0	739,7
Скорректированная цена	Руб./кв. м		25771,8	28935,1	25395,8
Средневзвешенная цена	Руб./кв. м	26701
Стоимость	Руб.	1 396 462

 

Таким образом, рыночная стоимость магазина, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 1 396 462 рублей.,

Объяснение корректировок

Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади квартиры.

Объекты сравнения нами подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади.

В связи с тем, что права собственности у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись.

Цены предложений всех объектов сравнения уменьшены на 10%, так как по данным оценочных и риэлторских фирм цены предложений для такого типа недвижимости завышаются на 5-15%.

Корректировки на условия рынка выполнялись исходя из того, что увеличение цен предложения за предшествующие периоды происходило в среднем на 5% в месяц.

Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования мнения эксперта.

 

 

3. Согласование результатов

В результате расчетов рыночной стоимости квартиры по трем методам получены следующие результаты:

 

Метод оценки	Стоимость, руб
Затратный метод	1 199 128
Метод сравнительного анализа продаж	1 396 462
Доходный метод	1 364 000

 

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,5.

Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод, его вес определяется равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта.

Наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный метод. Связано это с тем, что сдача в аренду квартир имеет непостоянный характер. Минусом этого метода является и прогнозный характер расчетов. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,2.

Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом:

1. Затратный  метод      0,3.

2. Метод сравнительного  анализа продаж –  0,5;

3. Доходный  метод -              0,2;

Следовательно, рыночная стоимость здания магазина определится следующим образом:

С= 1 199 128*0,3 + 1 396 462*0,5 + 1 364 000*0,2 = 1 330 770 рублей.

 

 

 

• Заключение

 В соответствии с заданием произведена оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры общей площадью 52.3 кв. м., расположенной на третьем этаже 5-этажного кирпичного дома по адресу: г.Ефремов, ул.Токарева, д. 50-196.

Оценка проведена тремя методами (затратным методом; методом сравнительного анализа продаж; методом оценки доходности) по состоянию на 20 апреля 2014 года.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами рыночной деятельности.

Принимая во внимание все содержащиеся в отчете допущения и ограничения, проведенные исследования и анализ позволяют сделать следующий вывод:

Рыночная стоимость 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Ефремов, улица Токарева, д. 80, кв. 196, с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий, по состоянию на 20 апреля 2014 года составляет с учетом допустимого округления 1 330 770 рублей.

 

• Список используемой литературы:

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации.
2. Управление государственной собственностью. Учебник/под ред. В.И. Кошкина. М: ЭКМОС, 2002.
3. Симионова Н.Е. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Ростовн/Д, 2006.
4. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2 е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2004.-736 с.
5. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
6. Федеральные стандарты оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.
7. Свод стандартов оценки РОО, 2005.
8. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2 е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2004.-736 с.
9. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. – М.: ИНФРА М, 2007.-320 с.
10. Количественные методы финансового анализа/ под ред. С.Дж. Брауна и М.П. Крицмена, пер. с англ. М.: ИНФРА М, 2006. – 336 с.
11. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. – 2-е изд. перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2007.
12. Индексы инфляции стоимости основных фондов, разрабатываемые и публикуемые Госкомстатом России.
13. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. М.: Перспектива.
14. Организация и методы оценки предприятия / Под ред. В.И. Кошкина. – М.: «ИКФ «Экмос», 2008.
15. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, Санкт-Петербург, С.Н. Максимов
16. Н.А. Колайко «Оценка бизнеса», ВШПП, Москва, 2006г.
17. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. – М.: – Финстатинформ, 2006.
18. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие под редакцией Абдуллаева Н.А., Колайко Н.А. Издательство «ЭКМОС», 2008.
19. Рынок ценных бумаг. Российская экономическая академия им. Плеханова под ред. Галанова В.А., Басова А.И.