Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

Российский  государственный торгово-экономический  университет

Южно-Сахалинский  институт (филиал)

 

Кафедра коммерции  и менеджмента

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

Тема: «Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений»

 

 

 

Выполнила:

Студентка 2 года обучения по

сокращенной основной образовательной программе специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии»

Федосеева Татьяна  Сергеевна

Руководитель: Попков Александр Алексеевич

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Южно-Сахалинск

2010

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………………...1

1.Определение  восстановительной стоимости (стоимости  замещения) улучшений…………………………………………………………………………2

1.1.Понятие восстановительной  стоимости и стоимости замещения…...……………………………………………………………………..3

1.2.Методы определения  восстановительной стоимости………………………4

2.Расчётная часть………………………………….………………………………5

Заключение………………………………………………………………………..6

Список литературы………………………………………………………………..7

 

Введение

 

В данной контрольной  работе показаны сущность восстановительной (стоимости замещения) стоимости, основные методы определения восстановительной стоимости.

На сегодняшний  день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально- культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Объектом данной контрольной работы является процесс  оценки стоимости объектов недвижимости.

Предметом изучения работы является недвижимость.

Целью работы является изучение восстановительной стоимости объектов недвижимости, методы её определения (сметный метод, индексный метод, метод сравнительной единицы, метод разбивки на компоненты).

В задачи темы входят:

• изучение восстановительной стоимости;
• изучение стоимости замещения;
• рассмотрение основных методов определения восстановительной стоимости;
• изучение метода количественного анализа;
• рассмотрение индексного метода;
• изучение метода сравнительной единицы;
• рассмотрение метода разбивки на компоненты.

Данная работа состоит из двух частей:

В первой части  «Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений» раскрывается сущность восстановительной стоимости объектов недвижимости, методы её определения.

Во второй, практической части, применяются полученные знания при решении конкретных расчетных заданий.

При написании  данной курсовой работы использовалась учебная литература таких авторов как Я.В.Паттури, С.В. Гриненко, Артеменко И.Л. и др.

1.Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений.

1.1. Понятие восстановительной стоимости и стоимости замещения.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства  объекта) определяется издержками в  текущих ценах на строительство  точной копии оцениваемого объекта  в его “новом” состоянии (без  учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения  определяется расходами в текущих  ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную  полезность, но построенного в новом  архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Какую из двух стоимостей (восстановительную или замещения) принять для определения стоимости  оцениваемого объекта, решает эксперт-оценщик  исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации. Однако с практической точки зрения более предпочтительно пользоваться стоимостью восстановления, поскольку при замещении создается объект, отличающийся от оцениваемого.

 

1.2. Методы определения восстановительной стоимости.

Существует  четыре основных способа определения  восстановительной стоимости объекта недвижимости:

1. На основе сметной стоимости строительства, или метод количественного анализа .

Смета на строительство – документированный план поступления и расходования денежных средств для финансирования расходов на строительство.

Этот метод  заключается в составлении смет на строительство данного объекта, как если бы он строился вновь. Вначале  необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента, т. е. определить прямые затраты. К ним необходимо добавить косвенные затраты (платежи по страховке, проценты и налоги, выплаченные в ходе строительства, гонорары архитекторов, управленческие расходы и т. п.), а также прибыль застройщика.

Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости  объекта, хотя он может быть значительно  облегчен, если для оцениваемого объекта  сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима будет помощь специалиста-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использованием Единых норм и расценок и индексов цен по строительно-монтажным работам.

1. Строительно-монтажные работы (СМР).

1. Основная заработная плата строительных рабочих.
2. Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций.
3. Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.

Итого прямые затраты (ПЗ)

1.4.Накладные расходы (НР) : транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др., рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам.

Итого издержки подрядчика (себестоимость С = ПЗ + НР )

1.5.Плановые накопления (ПН)

Итого цена подрядчика (восстановительная стоимость СМР С_{в ,смр} = С + ПН )

2. Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО).
3. Прочие затраты застройщика, связанные со строительством.

Затраты на проектно-сметные  и изыскательные работы.

Затраты, связанные с землеотводом.

Затраты по функциям заказчика.

Оплата юристов  и других консультантов.

Страховые платежи.

Налоги.

Расходы по продаже.

Текущие расходы  за время окончания строительства  до продажи.

Прочие затраты.

Итого прочие затраты  застройщика (ПЗЗ)

Всего затраты  застройщика ( ЗЗ = С_{в ,смр} + ЗО + ПЗЗ )

4.Прибыль застройщика (ПрЗ)

Итого стоимость  объекта ( С_{в ,об .} = ЗЗ + ПрЗ )

2. Индексный  способ .

Он предусматривает  корректировку балансовой стоимости  на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ № 1233 от 25 ноября 1993 г. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.

3.Метод сравнительной единицы .

Метод оценки затрат на строительство путем умножения  скорректированной стоимости выбранной  для расчета недвижимости единицы (взятой в качестве ориентира) на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1м², 1м³, 1 место и пр. В случае если эксперт-оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками ЦНИИ экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы.

4. Метод разбивки  на компоненты.

Этот метод  используют показатели затрат по отдельным  компонентам здания, включая их установку (затраты на производство земляных работ, монтажных, отделочных и т. д.).

 

2.Расчётная  часть.

Задание №1

 

Молодая семья  планирует купить квартиру через 5 лет. Ее доходы позволяют в начале каждого  года вкладывать в банк $1000 под 10% годовых. Сколько денег будет на счете через 5 лет.

Решение:

По формуле: FV=PV(1+k)ⁿ, где

PV=1000

K=10% или (0.1)

n=5

FV=1000(1+0.1)⁵=1000:1.1⁵=1000 1.61051=1001.61051$

Ответ: на счёте  будет 1001,61051$ через 5 лет.

 

 

 

Задание№2

 

Срок экономической  жизни здания 50 лет. Оценить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если эффективный возраст улучшений 10 лет, стоимость участка $23000, а стоимость восстановления $85000.

Решение:

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа.

Износ в оценочной  практике необходимо отличать от подобного  термина, используемого в БУ (начисление износа).

Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический  износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчёта  физического износа зданий:

• Нормативный
• Стоимостной
• Метод срока жизни

Рассчитаем  сумму износа методом срока жизни:

Износ = эффективный  возраст улучшений/срок экономической  жизни = 10/50 = 0,2

Стоимость участка + стоимость восстановления (1- износ) = 23000 + 85000 *(1-0,2) =91000$

 

Задание№5

Вы собрали  следующие данные:

Характеристики	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Цена, $	?	800000	860000	660000
Количество  комнат, ед.	135	165	170	125
Количество  единиц (квартир), ед.	44	50	49	40
Бассейн	Да	Нет	Да	Нет
Валовой доход, $	150000	160000	168000	136000

Стоимость бассейна – $16000. Оцените стоимость объекта  оценки, исходя из стоимости за комнату, за единицу и на основе валового рентного мультипликатора. Какое из полученных значений стоимости будет наиболее объективным и почему?

Решение:

Скорректируем стоимость 2-го объекта на стоимость  бассейна

860000 – 16000 =844000$

Показатели	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Исходя из стоимости за комнату	800000/165=4848	844000/170=4965	660000/125=5280
Исходя из количества единиц	800000/50=16000	844000/49=17224	660000/40=16500
На основе валового рентного мультипликатора	800/160=5	844/168=5,02	660/136=4,85