Автор работы: Пользователь скрыл имя, 16 Апреля 2012 в 07:16, реферат
В настоящее время неотъемлемой частью рынка жилья является долгосрочное ипотечное кредитование. Отношения по ипотеке в Российской Федерации регламентируются Федеральным законом от 16 июля 1998 год №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Основные этапы ипотечного кредитования
В настоящее время неотъемлемой частью рынка жилья является долгосрочное ипотечное кредитование. Отношения по ипотеке в Российской Федерации регламентируются Федеральным законом от 16 июля 1998 год №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Имущество, которое может быть предметом ипотеки
1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением:
– ипотеки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
– ипотеки части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения определенных правил.
В отечественной литературе представлены следующие основные этапы ипотечного кредитования.
1. Сначала необходимо подать заявку на кредит и собрать определенный пакет документов, на основании которого банк примет решение о выдаче вам ипотечного кредита. Список документов можно найти на сайте любого банка или получить у менеджера того кредитного учреждения, где вы собираетесь брать заем. В случае положительного решения объявляется максимальная сумма, которую готов предоставить банк. Это решение действительно три месяца (в некоторых банках до четырех).
2. За это время надо найти квартиру и получить согласие банка на приобретение именно ее. Собирается пакет документов на выбранное жилье и подается в банк, специалисты которого изучают документы на квартиру и решают, может ли она являться полноценным залогом.
3. Далее оформляются кредитный договор и договор купли-продажи. Как правило, все это подписывается одновременно в офисе банка. Если какие-то из перечисленных бумаг нуждаются в нотариальном заверении, они оформляются в нотариальной конторе.
4. Требуется также и комплексный договор страхования (страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование квартиры от рисков повреждения и утраты права собственности на нее). Он, как правило, подписывается в тот же день, что и кредитный договор. Если кредит берется под долевое строительство, то на этом этапе происходит страхование только жизни и трудоспособности заемщика. После ввода дома в эксплуатацию данный договор страхования прекращает свое действие, и заключается стандартный договор комплексного страхования (жизни заемщика, объекта, титула).
5. Потом договоры и закладная регистрируются в Федеральной регистрационной службе (ФРС). Эта процедура занимает 7-14 дней, хотя может быть ускорена. В частности, за 7 дней регистрируется сделка, оформленная нотариально. ФРС выдает свидетельство о праве собственности, которое предоставляется и регистрируется в банке.
6. После этого можно получить кредит и окончательно рассчитаться с продавцом. Средства продавцу жилья можно перечислить по безналичному расчету.
Заемщик становится хозяином квартиры, может в ней прописаться, вселиться туда всей семьей и даже сдавать ее внаем. Единственное ограничение - пока кредит не будет погашен, заемщик не сможет ее подарить, обменять или продать без согласия банка. Залог с квартиры снимут, как только будет выплачен кредит и проценты по нему.
Однако, есть и другие этапы кредитования, предлагаемые самими банками. Так, например, банковская группа Зенит предлагает такие этапы ипотечного кредитования.
I. Обращение в Банк за получением консультации по действующим программам ипотечного кредитования.
В ходе первичной консультации Специалист Банка расскажет Вам об основных условиях предоставления ипотечного кредита, этапах проведения ипотечной кредитной сделки, о требованиях Банка к предмету залога, проведет предварительные расчеты параметров ипотечного кредита (лимита кредитования, размера ежемесячного аннуитетного платежа, размера собственных средств, необходимых для оплаты первоначального взноса за приобретаемое недвижимое имущество и дополнительных расходов, связанных с проведением ипотечной кредитной сделки).
II. Заполнение заявления-анкеты на получение ипотечного кредита и сбор документов, необходимых для получения кредита.
III. Рассмотрение Банком кредитной заявки и принятие решения о кредитовании.
IV. Выбор недвижимого имущества, проверка правоустанавливающих документов, оценка рыночной стоимости (в случае положительного решения Банка о кредитовании).
На данном этапе клиент осуществляет поиск недвижимого имущества, отвечающего его требованиям и требованиям Банка. При этом Банк может рекомендовать клиенту обратиться по вопросам подбора имущества в риэлторские компании, являющиеся партнерами банка в рамках программы ипотечного кредитования.
После положительного результата проверки документов по квартире Банком и страховой компанией, клиент проводит оценку рыночной стоимости недвижимого имущества в одной из оценочных компаний, рекомендованных Банком.
V. Личное и имущественное страхование.
Партнеры по ипотечному кредитованию
Клиент за счет собственных средств до заключения договоров по ипотечной кредитной сделке должен осуществить страхование в страховой компании в зависимости от программы кредитования.
По программе ипотечного кредитования на покупку квартиры/ комнаты/ земельного участка с жилым домом/ земельного участка на вторичном рынке недвижимости:
До оформления права собственности:
После регистрации права собственности:
VI. Проведение ипотечной кредитной сделки.
Банк предусматривает возможность проведения расчетов по ипотечной сделке как в безналичной форме, путем перевода денежных средств со счета покупателя (заемщика) на счет продавца, так и в наличной форме с использованием депозитной ячейки.
По программам ипотечного кредитования на покупку квартиры в доме новостройке:
После завершения строительства дома:
VII. Погашение кредита.
Погашение ипотечного кредита осуществляется заемщиком ежемесячно равными (аннуитетными) платежами. В случае досрочного частичного погашения кредита пересматривается размер аннуитетного платежа в сторону уменьшения.
Литература: