Основные оценки стоимости недвижимого имущества

Себестоимость связана с этапом создания строительной продукции, к которому она имеет отношение. Фактическая себестоимость строительства обычно включает прямые затраты (оплата строительных рабочих, машин и материалов), а также косвенные затраты подрядчика. Себестоимость девелопмента равняется себестоимости строительства объектов недвижимости (включая землю) и доведения ее до эффективного эксплуатационного уровня, поэтому она включает необходимые издержки девелопера за риск, связанный со строительством.

Стоимость отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях под стоимостью обычно подразумеваются будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в дальнейшем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со временем меняется, то оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату.

Стоимость на конкретную дату представляет ценность недвижимости для сторон конкретной сделки, поэтому во избежание разночтений оценщики используют такие уточненные термины, как «рыночная стоимость», «потребительная стоимость», «инвестиционная стоимость», «оцененная стоимость». Наиболее распространенным объектом оценки является рыночная стоимость.

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. 

 

№4. Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Постановка задания на оценку.

1.1. Цель оценки.

1 2 . Вид определяемой стоимости.

1.3.   Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4.   Дата проведения оценки.

2й этап. Составление плана и  договора на проведение оценки.

2.1.   График работ по оценке.

2.2.   Источники информации.

2.3.   Выбор методов оценки.

2.4.   Затраты на проведение оценки.

2.5.   Денежное вознаграждение за проведение оценки.

2.6.   Составление договора на оценку. 3й этап. Сбор и анализ информации.  

 

3.1.   Осмотр объекта и прилегающей территории.

3.2.   Юридическое описание объекта недвижимости.

3.3.   Физические характеристики и местоположение.

3.4.   Экономическая информация.

3.5.   Проверка достоверности собранной информации.

3.6.   Анализ и обработка информации.

4й этап. Анализ лучшего и наиболее  эффективного использования.

4.1.   Анализ земельного участка как условно свободного.

4.2.   Анализ земельного участка с улучшениями.

5й этап. Расчет оценочной стоимости  объекта недвижимости на основе  трех подходов.

5.1.   Оценка стоимости на основе доходного подхода.

5.2.   Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.

5.3.   Оценка стоимости на основе затратного подхода.

6й этап. Согласование полученных  результатов и выведение ито  говой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1.   Проверка полученных данных о величине стоимости.

6.2.   Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

6.3. Выведение итоговой величины  стоимости. 7й этап. Составление отчета об оценке.

Постановка задания на оценку.

Постановка задания на оценку является начальным этапом, на ко тором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной   и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:

идентификацию объекта недвижимости;

•      идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;

•      назначение (сфера применения) результатов оценки;

•      выбор и определение вида стоимости;

•      уточнение даты проведения оценки;

•      описание объема оценки;

•      уточнение иных ограничений.

Особенности функционирования рынка недвижимости влияют сразу на несколько показателей, таких как: уровень риска вложения; поток доходов; возможная цена продажи недвижимого объекта на определенную дату в будущем. Анализ этих особенностей – неотъемлемое условие для того, чтобы определить рыночную стоимость. Для обоснованной оценки текущего влияния наиболее важных ценообразующих факторов на стоимость по аналогу и оцениваемому объекту, необходимо учитывать специфику рынка недвижимости. Более того, для того, чтобы определить инвестиционную привлекательность недвижимости, выступающей в качестве объекта инвестирования, требуется в обязательном порядке прогнозировать тенденции того, как будет развиваться рынок недвижимости. Во время проведения процедуры «анализ рынка недвижимости» оценщик должен выполнить несколько задач: идентифицировать объект недвижимости; рынок недвижимости, на котором конкурирует данный объект; произвести анализ спроса; конкурирующего предложения; а также проанализировать состояние рыночного равновесия. Рынок недвижимости делится на сегменты по следующим критериям:

По назначению (с/х, жилое, промышленное, коммерческое)

По географическому фактору (каждый район может быть отдельным рынком, который бы характеризовали свои рыночные условия).

По классу недвижимых объектов

По типу права собственности

По цене

Анализ рынка недвижимости включает в себя два основных подхода. При первом подходе анализ проводится от состояния экономики в общем к конкретным объектам недвижимости. Второй подход подразумевает анализ от конкретной недвижимости к общему состоянию экономики. И первый, и второй подход включают в себя такие этапы, как:

Оценка рыночного равновесия

Анализ возможного альтернативного использования недвижимых объектов

Оценка рыночной реакции на данный вариант, а также влияние на стоимость

Анализ рынка недвижимости для оценки заключается в том, чтобы соотнести общее состояние рынка недвижимости и конкретный его сегмент с объектом, который изучается. В результате формируется вывод, отражающий, каким образом спрос и предложение, взаимодействуя друг с другом, могут повлиять на стоимость объекта оценки.

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:

o физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и др.;

o имущественно-правовое описание: вещные права, ограничения, сервитуты;

o экономические показатели спроса, стоимости, цен, доходности и занятости населения и др.;

o состояние внешней среды (окружение): транспорт, климат, экология, шум, близость "неприятных объектов", сейсмичность, гидрография и др.

№5.

 Общая характеристика и последовательность  оформления результатов оценки

Оценка стоимости объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:

1.Постановка задачи. Заключение с Заказчиком договора об оценке. На этом этапе Оценщик идентифицирует реальный объект собственности, и определяет связанные с ним юридические права. Сторонами определяются все существенные условия проведения оценки, а также выбирается эффективная (действительная) дата оценки.

Результатом данного этапа является составление задания на оценку, в котором указывается информация, собранная на данном этапе.

Приведем пример задания на оценку жилого помещения (Приложение1).

2.Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки: на этом этапе выявляются и измеряются размеры и характеристики реальных активов, собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Оценщик осуществляет сбор и изучение правоустанавливающих документов; информацию о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Результатом данного этапа является заполнение акта осмотра объекта и пункта отчета об оценки – характеристика объекта оценки.

Приведем пример оформления данной информации (Приложение 2).

1. Анализ рынка, к которому  относится объект оценки: на данном  этапе Оценщик исследовал отраслевые, территориальные, экономические, политические  и прочие аспекты сложившегося  рынка. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Данные анализа представляются в свободной форме с соблюдением всех требований предъявляемых к данному разделу.

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из  подходов к оценке и осуществление  необходимых расчетов: Оценщик при  проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Выбор подходов и их обоснование должны быть подробно изложены в соответствующих разделах отчета.

5. Согласование результатов: на данном этапе, анализируя полученные величины рыночной стоимости объекта недвижимости традиционными подходами, теми или иными методами, что позволяет вывести определение о рыночной стоимости объекта оценки.

6. Составление и передача  Заказчику отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде развернутого повествовательного письменного доклада об оценке, представляемого в соответствии с договором на оценку Заказчику.

2. Форма и содержание отчета об оценке недвижимости

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.[1]

В зависимости от целей оценки и предполагаемого использования результата форма отчета об оценке может быть разной (таблица 1):

Таблица 1 –Возможные формы отчетов об оценке стоимости

Классификационный признак	Форма отчета	Пояснения
Вид оформления	1. Табличный 2. Повествовательный	Форма отчета определяется на усмотрение оценщика и заказчика
Полнота отражения данных	1. Полный отчет 2. Краткий отчет	Согласно ФСО и закону об оценочной деятельности оценщик должен в отчете указывать определенный набор информации, однако в некоторых случаях заказчику может быть выдана краткая форма отчета (являющаяся дополнением к основному отчету), в которой указаны только основные данные необходимые заказчику
Форма предоставления	1. Письменный 2. Устный	В российской практике устная форма отчетов об оценке не предусмотрена, поэтому все отчеты предоставляются в письменной форме. Оценщик может лишь на основании выполненного отчета об оценке представленного в письменной форме озвучить заказчику основные выводы или какие -либо выдержки из данного отчета.

В действующем законодательстве по оценке представлены все требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки на момент его составления. Данные требования касаются как содержания определенного набора информации, так и формы ее представления, а также используемых методов и подходов к оценке. Так при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

· в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

· информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

· содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

· состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

· отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

· общая информация, идентифицирующая объект оценки;

· результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;