Основные подходы к оценке стоимости земельных участков

 Затраты  на строительство состоят из  трех частей: прямых издержек, косвенных  издержек и прибыли предпринимателя.

 Прямые издержки — это расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Они включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

 Косвенные  издержки — это расходы, которые  необходимы для организации и  сопровождения процесса строительства.  К ним относятся: затраты на  проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

 Прибыль  предпринимателя — это денежное  вознаграждение, которое ожидает  получить предприниматель в виде  премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

3 этап. Определение  величины физического, функционального  и внешнего износа зданий и  сооружений, расположенных на оцениваемом  земельном участке.

 Под физическим  износом понимается уменьшение  стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения,т.е. потери их элементами своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

 Функциональный  износ — это несоответствие  характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну. Он происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

 Внешний  износ вызывается неблагоприятными  изменениями внешних по отношению  к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости  зданий и сооружений в результате  негативных изменений в области  земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.

 Физический  и функциональный износ делятся  на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило,  неустраним. Все вместе эти виды  износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

 этап. Вычитание  из восстановительной стоимости  зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.

 этап. Определение  рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.

 Полученные  затратным методом оценки земельных  участков по нескольким однотипным  объектам недвижимости результаты, необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам или единицам сравнения.

 При проведении  всех расчетов необходимо учесть  временные факторы, инфляционные  процессы и привести стоимость  всех затрат на дату оценки.

 Достоинством  затратного метода являются его ясность и доказательность заложенных в нем принципов. Он широко используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастро­енными земельными участками.

 Затратный  метод приводит к объективным  результатам, если можно точно  оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

 Ограниченность  затратного метода заключается  в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10—15 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходя­щейся на оцениваемый земельный участок.

 К затратному  подходу относится метод определения  затрат на освоение, который применяется,  главным образом, к незастроенной  земле. Данный метод определяет  общую стоимость земли при  предположении, что она будет  разделена на отдельные земельные  участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

 Метод определения  затрат на освоение применяется,  когда лучшим и наиболее эффективным  использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки — широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

 Процесс  разделения земли в первую  очередь включает производственные  и торговые операции. При застройке  жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

 Этапы применения  метода определения затрат на  освоение.

1 этап. Определение  размеров индивидуальных участков  исходя из юридических и физических  возможностей, а также экономической  целесообразности.

 В первую  очередь размеры и благоустройство  земельных участков должны отвечать  рыночным стандартам, сложившимся  в данной местности.

2 этап. Расчет  стоимости освоенных участков.

 Данный расчет  осуществляется или путем анализа  сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сопоставимых продаж.

3 этап. Расчет  всех затрат на освоение, определение  предполагаемого периода застройки  земельных участков.

 Затраты  на освоение включают: инженерные  расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли, расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений. К ним также относятся оплата налогов, страхования, прибыль и накладные расходы подрядчика, расходы на продажу и рекламу.

4 этап. Вычет  затрат на освоение и предпринимательской  прибыли из предполагаемой выручки  от продажи участков. Основой

для расчета  предполагаемой выручки от продажи  является стоимость одного земельного участка, определенная методом сравнения

продаж с  учетом корректировок на различия (если они есть). Из

цены продажи  земельного участка вычитаются все  затраты на освоение, включая затраты  на продажу и предпринимательскую :* прибыль.

5 этап. Определение  периода времени, необходимого  на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

 Наконец,  для земель поселений оценка  может проводиться исходя из  затрат на воспроизводство инфраструктуры. При оценке земель населенных  пунктов необходимо рассчитать  величину затрат на воспроизводство  улучшений городских земель, т.е.  всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

В данной работе на тему «Методы оценки земли» было рассмотрено следующее:

- земля как  объект экономической оценки;

- доходный подход  к оценке земельных участков (метод  прямой капитализации, капитализация  доходов по периодам, техника  остатка дохода для земли);

- сравнительный  подход к оценке земельных  участков (метод сравнения продаж (способы типичного участка и  единицы сравнения), метод персонала);

- затратный  подход к оценке земельных  участков (метод изъятия, метод  определения затрат на освоение, оценка по затратам на инфраструктуру).

 Каждый из  рассмотренных выше методов оценки  земли основываются на исходных  данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации.

 При использовании  затратного подхода, следует получить  сведенья о рыночной стоимости  различного рода земель, материалов, рабочей силы. В случае применения  метода сравнительного анализа рыночных продаж, то источником информации будут являться банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов.

 В условиях  рынка недвижимости все три  подхода при использовании достоверных  данных приводят к примерно  одинаковым результатам, но учитывая  несбалансированность спроса и  предложения, не информированность  потенциального пользователя, а  также возможную низкую эффективность использования данного участка земли, результаты расчетов по приведенным выше методам оценки земли могут и не совпадать.

Список  использованных источников

1. Антикризисное  управление: Учебник. – 2-е изд., доп. и перераб. / под ред. Э.М.  Короткова. – М.: ИНФРА-М, 2005.

2. Оценка недвижимости  и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация  авторов и издателей «ТАНДЕМ», 2003.

3. Финансы предприятия:  Учебник. 4-е издание, перераб.  и доп. – М., Издательско-торговая  корпорация «Дашков и Ко», 2004.