Основные понятия оценочной деятельности

2. Замещения – заключается в том, что рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающей эквивалентной полезностью.

3. Ожидания (предвидения) – стоимость объекта собственности определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. То есть полезность объекта собственности связывается со стоимостью прогнозируемых выгод от объекта собственности. Таким образом, в соответствии с данным принципом стоимость объекта определяется как текущая стоимость дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом собственности.

2. Принципы, связанные с эксплуатацией  собственности.

1. Вклада – включение любого дополнительного фактора в объект собственности экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение или строительство данного фактора. Указанный прирост стоимости и является вкладом.

2. Остаточной  продуктивности – определяется как чистый доход, относимый к земле после оплаты остальных факторов производства. На практике, земельный участок может дать возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты.

3. Сбалансированности (пропорциональности) – максимальный доход можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. То есть факторы производства должны находиться в пропорциональном соотношении друг с другом, чтобы обеспечить максимальные доходы владельцу объекта собственности.

4. Предельной  производительности (возрастания и  уменьшения доходов) – по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, но уже замедляющимися темпами, а затем и вовсе затраты могут превысить отдачу.

5. Экономической  величины (экономического размера) – это характерный оптимальный размер собственности, который наилучшим способом соответствует рыночным предпочтениям, преобладающим в окружающей местности (на данном рынке собственности). Отклонение от экономического размера, как правило, приводит к снижению привлекательности и стоимости объекта.

6. Экономического  разделения – это такое разделение имущественных прав, связанных с объектом собственности, при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод и как следствие максимальная стоимость. Причем имущественные права могут быть различными способами распределены во времени и пространстве.

3. Принципы, связанные с внешней  средой:

3.1. Спроса и предложения – когда объемы спроса и предложения сбалансированы, то рыночная цена как правило отражает затраты производства на оцениваемую собственность. То есть цена равна затратам и как правило стоимости.

3.2. Зависимости – для точного определения рыночной стоимости необходимо исследовать связи между его стоимостью, экономическими и политическими условиями и другими внешними факторами, оказывающими влияние на условия функционирования объекта собственности.

3.3. Соответствия – максимальную стоимость имеют объекты собственности, соответствующие требованиям рынка по уровням удобств и услуг, оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д.

Подвиды принципа соответствия:

3.3.1. Регрессии – регрессия наблюдается, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями.

3.3.2. Прогрессии. Прогрессия – когда в результате финансирования соседних объектов (например, инфраструктуры) рыночная цена объекта оценки может оказаться выше его стоимости.

3.4. Конкуренции – если ожидается обострение конкурентной борьбы на данном рынке, то это приводит к прямому уменьшению прибыли, либо к увеличению риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

3.5. Изменения стоимости – стоимость объекта оценки изменяется вместе с изменением политических, экономических, социальных условий и поэтому оценка должна производиться на определенную дату.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Это синтез всех трех групп принципов, которые  были рассмотрены ранее. При таком  варианте условия оценки должны выбираться так, что бы это было юридически и  технически осуществимо, экономически эффективно и обеспечило собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества.

 

§ 5. Процесс  оценки

Основания проведения оценки (ст.9 ФЗ)

Оценка должна проводится в следующих случаях:

• Договор между заказчиком и оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор;
• Решение суда, арбитражного суда, третейского суда;
• Обязательная оценка (ст. 8 ФЗ);
• Решение уполномоченного органа (повторная оценка).

 

Основные  этапы процесса оценки:

1. Постановка задачи.

1.1. Устанавливается цель оценки, т.е. возможность использования  заключения об оценочной стоимости.  Цель оценки обычно состоит  в определении какой-либо оценочной  стоимости, что необходимо клиенту  для принятия решения.

1.2. В зависимости от цели оценки  определяется вид стоимости.

1.3. Проводится идентификация объекта  собственности, и определяются  юридические права, связанные  с объектом.

1.4. Устанавливается дата проведения оценки.

2. Составление плана работ.

2.1. Составляется график работ  по оценке (календарный график  и план).

2.2. Устанавливаются источники и  способы сбора информации, а также  определяются затраты на сбор  и обработку информации.

2.3. Разрабатывается оценочная методология,  соответствующая цели оценки  и виду оцениваемой стоимости,  исходя из имеющейся информации.

2.4. Определяется вознаграждение  оценщика, исходя из всех запланированных  затрат с учетом объема и  сложности работ.

3. Сбор и обработка данных (информации).

3.1. Сбор данных как о внешней, так и о внутренней среде объекта, а также факторов, влияющих на него.

3.2. Осуществляется проверка полноты  и достоверности данных.

3.3. Исключаются излишние и сомнительные данные.

3.4. Осуществляется обработка и  корректировка данных.

4. Непосредственная оценка.
1. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования.
2. Расчеты стоимости объекта оценки выбранными методами.
5. Согласование результатов и подготовка итогового заключения.
1. Проверяется правильность всех математических расчетов, информация, на которой основывается оценка, обоснованность допущений, принятых во время определения стоимости.
2. Производится обобщение всей информации.
3. Формируется единое окончательное заключение.

Написание отчета о результатах  оценки стоимости.