Особенности рынка недвижимости

Особенности рынка  недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью  обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок  недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий  параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Реальный сектор инвестиционного  рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения — это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные  камни и металлы, коллекционные  товары и др.). Недвижимость — это  земля, постройки и все, что постоянно  «привязано» к земле.

Недвижимость рассматривается  как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение  положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока  вложения, его размера, формы и  уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются  на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения  рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают  существенное влияние на поток доходов  за период владения, уровень риска  инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного  подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить  текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик  рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

• товар
• формирование цены
• способы финансирования сделки
• степень ликвидности.
• баланс спроса и предложения.
• число потенциальных покупателей.
• информированность участников сделки.
• методы регулирования.
• надежность прогнозирования рыночной ситуации.

 

2.5. Уровень риска на рынке  недвижимости

Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более

высокий уровень риска. Риск – это неопределенность получения (или неполучения) до-

ходов. Ожидаемый уровень риска  учитывается в ставке дохода на инвестированный ка-

питал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая  ставка

дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвестирован-

ный капитал можно рассчитать по формуле Ri = Rf + плата за риск. Данный подход к оп-

ределению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недви-

жимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы. Основой расчета

Особенности функционирования рынка недвижимости

43

платы за риск является определение  систематического риска, отражающего  неуправляе-

мые риски макроуровня или риски отрасли.

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:

• низкая ликвидность недвижимости;

• неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;

• неопределенность в налогообложении;

• конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;

• длительность делового цикла;

• демографические тенденции;

• тенденции занятости и изменения платежеспособности населения.

К управляемым рискам относятся  микрориски:

• условия арендного договора;

• уровень операционного и финансового левереджа (рычага);

• структура инвестированного капитала и его стоимость;

• доля рынка недвижимости определенного типа;

• местоположение недвижимости;

• структура арендаторов.

Принятие решений об инвестировании в малоликвидные активы должно быть ос-

новано на анализе предполагаемого уровня риска. Количественный анализ уровня риска

проводится в три этапа.

1. Определение частоты распределения  ставок доходности: моды, медианы  или

средней ставки доходности.

2. Определение стандартного отклонения  как меры неуправляемого риска.

3. Определение __________ковариации как относительной меры риска на единицу дохода.

Частота распределения ставок доходности инвестиций за ретроспективный пери-

од в три года определяется следующим  образом. Если доходность актива составила:

10% – 6 раз, 9,5% – 10 раз, 8,2% – 12 раз, 6% – 4 раза, 12% – 4 раза,

то в данном случае можно определить среднеарифметическую:

(10 + 9,5 + 8,2 + 6 + 12) ⋅ 5 = 9,14.

Более точный результат дает использование средневзвешенной:

{(10 ⋅ 6) + (9,5 ⋅ 10) + (8,2 ⋅ 12) + (6 ⋅ 4) + (12 ⋅ 4)} / 36 = 9,038.

Медиана (средняя) – это величина, которая располагается в середине чисел, распо-

ложенных по возрастающей. Например, 6,6,6,6; 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2,

8,2; 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5; 10,10,10,10,10,10; 12,12,12,12.

В нашем примере медиана равна 9,5%. В ряде чисел 2, 3, 4, 5, 5, 8 медиана  составит

(4 + 5) / 2 = 4,5.

Мода – это величина, наиболее часто встречающаяся в анализируемом ряду цифр:

в нашем примере мода составит 8,2.

Использование средней, медианы или  моды определяется конкретной ситуацией.

При анализе уровня риска инвестиций в недвижимость целесообразно использо-

вание средневзвешенной, отражающей ставку дохода, которую инвестор может получить

в долгосрочном периоде.

Ожидаемый доход основан на четко  определенном распределении доходов.

Е (R) = Σ Ri ⋅ Р (Ri) = R1 ⋅ P (R1) + R2 ⋅ Р (R2) + ...+ Rn ⋅ Р (Rn),

где P (Ri) – вероятность возникновения дохода Ri.

Оценка недвижимости

44

Уровень риска отдельного актива измеряется изменением доходов актива, выра-

женным как стандартное отклонение, что достаточно сложно для всех типов недвижимо-

сти вследствие их низкой ликвидности и сложности получения своевременной и досто-

верной информации о состоянии  рынка недвижимости.

Поскольку для доходной недвижимости характерен устойчивый равномерный по-

ток доходов, вариация σ2 в серии полученных доходов определяется как:

(R R . ) / n 1 (R R . ) (R R . ) ... (R R . )2 / n 1.

n ср

2

2 ср

2

1 ср

n 2

i 1

t ср 2 − − + + − + − = − − = σ Σ=

Стандартное отклонение – квадратный корень из вариации:

σ = σ2

Вариация  ожидаемых доходов:

= + ⋅ − + ⋅ − = − ⋅ − = σ Σ=

[ ( )] ( ) [ ( )] ( ) [ ( )] ( 2 ) ...

2

1 2

2

i 1

n 2

i 1

2 Ri E R P R n 1 R E R P R R E R P R

[R E(R)] P(Rn )n 1.

2

= n − ⋅ −

Стандартное отклонение для ожидаемых  доходов есть вновь корень квадратный

из вариации.

Ковариация (COV) – относительная мера риска, определенного как риск на еди-

ницу дохода.

Для полученных доходов можно определить как:

R

COV

σ

=

Для ожидаемых доходов ковариацию можно определить как:

E(Rср. )

COV

σ

=

Например, для определения вариации, стандартного отклонения и ковариации

для следующего ряда: 10%, 6%, -4%, 8%, 12% необходимо определить среднюю арифме-

тическую ставку доходности, которая составляет 6,4%.

Вариация:

σ2 = [(10 – 6,4)2 + (6 – 6,4)2 + (-4 – 6,4)2 + (8 – 6,4)2 + (12 – 6,4)2] / (5 – 1) = 155,2 / 4 = 38,8.

Стандартное отклонение:

σ = σ2 = 38,8 = 6,229%.

Ковариация: COV = σ / R = 6,229 / 6,4 = 0,973, что определяет уровень систематиче-

ского риска.

 

 

Рынок недвижимости оказывает  большое воздействие на все стороны  жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

 

Функции рынка

 

      Одна из  главных функций рынка – установление  равновесных цен, при которых  платежеспособный спрос соответствует  объему предложений.

      Регулирующая  функция состоит в том, что  рынок, автономно функционируя, по  определению А.Смита, «невидимой  рукой» перераспределяет ресурсы  по сферам предпринимательства  и направляет его участников  к цели, которая совсем не входила  в их намерения, - к формированию  эффективной структуры экономики  и удовлетворению общественных  интересов.

      Коммерческая  функция состоит в реализации  стоимости и потребительной стоимости  недвижимости и получении прибыли  на вложенный капитал.

      Функция  санирования – это очищение  экономики от неконкурентоспособных  и слабых участников рынка,  банкротство неэффективных.

      Информационная  функция – это уникальный рыночный  способ оперативного сбора и  распространения обобщенной объективной  информации, позволяющей продавцам  и покупателям недвижимости свободно  со знанием дела принять решение  в своих интересах.

      Посредническая  функция выражается в том, что  рынок выступает в качестве  совокупного посредника и места  встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

      Стимулирующая  функция, в конечном счете,  выступает в форме экономического  поощрения прибылью продуктивного  использования достижений научно-технического  прогресса в создании и использовании  недвижимого имущества.

      Инвестиционная  функция – рынок недвижимости  привлекательный способ хранения  и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений  и накоплений населения из  пассивной формы запасов в  реальный производительный капитал,  приносящий доход владельцу недвижимого  имущества.

      Социальная  функция проявляется в росте  трудовой активности всего населения,  в повышении интенсивности труда  граждан, стремящихся стать собственниками  квартир, земельных участков и  других капитальных и престижных  объектов.

 

      2.3 Субъекты  рынка недвижимости

 

      На рынке  недвижимости сформировались и  активно действуют различные  рыночные структуры, способствующие  повышению эффективности его  оборота. Различают следующие  субъекты рынка недвижимости. Это,  прежде всего, покупатели (юридические  и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости  – собственники недвижимости, фонды  имущества, органы, уполномоченные  местной властью, конкурсные управляющие.  Продавцами и покупателями могут  быть предприятия всех форм  собственности, домохозяйства, ипотечные  банки. Среди продавцов недвижимости  особое место занимают строительные  организации. Они строят новое  жилье, нежилые объекты и могут  продавать объекты недвижимости  либо сами, либо привлекать посредников-продавцов,  оплачивая их услуги.

      Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

      Агентства  недвижимости представляют специалисты,  выполняющие функции консультантов  по сделкам с недвижимостью:  купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.

      Брокеры  – агенты, или посредники, представляющие  в сделке интересы продавца  или покупателя недвижимости.

      Совершенно  новая структура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно  с появлением самого рынка  недвижимости – это риэлтерская  фирма. За короткий период времени,  с 1991 года риэлтерская фирма  прошла путь от простого посредника  до ведущего профессионального  участника рынка недвижимости, предлагающего  целый комплекс услуг на данном  рынке.

      Никакая  сделка на рынке недвижимости  не может быть осуществлена  без предварительной оценки стоимости  недвижимости. В странах с рыночной  экономикой существует государственная  служба оценки недвижимости, с  помощью которой определяется  рыночная цена недвижимости. В  России учетом и определением  стоимости недвижимости занимаются  бюро технической инвентаризации. Кроме того, существуют общественные  организации оценщиков, институт  независимых оценщиков, лига независимых  экспертов.

      Девелопер – это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта.

      Самая консервативная  структура, действующая на рынке  недвижимости, - банки. Основной деятельностью  банков на рынке недвижимости  должно быть участие в инвестиционных  и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки жилья.

      Менеджеры  по управлению недвижимостью  осуществляют эффективное использование  объекта недвижимости при его  эксплуатации.

      Средства  массовой информации реализуют  рекламные акции по купле-продаже  и другим операциям с различными  видами недвижимости.

2.5 Особенности рынка недвижимости

 

      В отличие  от других видов рынок недвижимости  имеет ряд специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости  относятся: