Отраслевой анализ столичного рынка жилищного строительства

Третья составляющая, конечно, инновации. За последние несколько лет произошел значительный прогресс в строительстве, вызванный появлением инноваций, выходящих за пределы ранее действовавших СНиПов. Разработаны бетоны с практически новыми наперед заданными свойствами: сверхпрочные, сопоставимые со сталью; водонепроницаемые марки W 20; легкие, плотность которых в 5 раз менее, чем воды, пригодные для бетононасосов и не имеющие избыточной влажности после твердения; архитектурные, любых расцветок и фактуры. Создана рецептура клеев для деревянных конструкций, обеспечивающих сопоставимую стоимость со стальными и железобетонными конструкциями, а новые сборные стыки позволяют строить сооружения из дерева пролетом 60-80 м. Имеются составы противопожарных покрытий, обеспечивающих огнестойкость стальных конструкций до 0,75 ч. Созданы технологии строительства котлованов и подземных сооружений вблизи эксплуатируемых зданий и под ними, что позволяет проводить реконструкцию исторических городских районов без нарушения их архитектурного облика. Разработана концепция развития поселков и городов северной климатической зоны страны.

В большинстве случаев  внедрение этих новшеств не приводит к заметному удорожанию объектов, а стоимость массового жилищного  строительства снижается примерно на 20 %, т. е. "каждый шестой дом строится бесплатно". Однако их применение так  и не стало массовым.

Что же препятствует их широкому использованию в условиях рынка?

1. Рыночная стоимость  1 м² жилья как минимум в 2-3 раза превосходит его себестоимость, т.е. фактически это не рыночная, а монопольная цена, обусловленная не строительной спецификой, а спецификой окружающей экономико-административной среды. Только половина, а скорее одна треть, этих денежных средств действительно необходима для возведения жилья. Практика тендеров вуалирует это обстоятельство и способствует не снижению стоимости, а прямо противоположной тенденции.

2. Закон о техническом  регулировании разрушил российскую  систему строительного нормирования, близкую по духу к немецкой  системе ДИН, признаваемой в  Европе и на других континентах.  Строители в России используют  по инерции прежнюю систему  СНиПов, успешно зарекомендовавшую себя на практике, хотя и нуждающуюся в совершенствовании. СНиП по фундаментам под машины стал, например, в свое время национальным стандартом в Швеции и Индии. Закон о техническом регулировании приведет к следующим результатам в строительстве:

- Иностранные инвесторы  могут законно требовать исполнения  своих норм, в результате чего  российские специалисты станут  субподрядчиками, а иностранные  - генподрядчиками, т. е. зарубежные  инвестиции будут вкладываться  на территории России в фактически  иностранные же фирмы. Поскольку  одно рабочее место в строительстве  создает как минимум пять рабочих мест в других отраслях, то зарубежные инвестиции будут развивать экономику этих стран. Это и есть экономический результат потери интеллектуальной независимости.

- Массовое строительство  вопреки декларационной преамбуле  закона станет значительно менее  безопасным, число аварий будет  систематически нарастать по  разным причинам: любое (!) физическое  лицо может создавать нормы,  ликвидируются требования по  скрытым работам, а без них  нельзя установить безопасность  готового здания или сооружения  и др. Такое положение противоречит конституционным требованиям к государству - обеспечивать безопасность своих граждан.

- Строительная продукция,  хотя и выглядит массовой, на  деле не является таковой, так  как каждый дом строго индивидуален (материалы, технологии, конструкции,  грунтовые и климатические условия,  а главное - квалификация и  состав строителей). Нельзя досконально  сертифицировать дом-образец и  быть уверенным, что другие  здания будут столь же высокого  качества.

3. Жилые дома можно  строить с уменьшением расхода  энергии на отопление в 2-5 раз,  теоретически - до 10 раз. Жилищный  фонд потребляет сейчас 35-40 % производимой  в стране тепловой энергии.  Реально ставить задачу сократить  втрое против действующих норм  потребление тепла новыми и  реконструируемыми зданиями, т.е.  можно добиться снижения энергоемкости  жилья до 15-20 % вырабатываемой тепловой  энергии. Эта экономия и есть  финансовый источник реконструкции.

4. Большинство гидротехнических  сооружений находится в аварийном  и предаварийном состоянии, что  грозит техногенными катастрофами  регионального масштаба. Необходим  их ремонт, а затем, возможно, и  развитие - сохранение и очищение  водных источников, создание малой  гидроэнергетики, восстановление  водных транспортных систем, создание  рекреаций. Имеются предложения  гидротехников по реализации  подобной программы без государственных  бюджетных затрат путем административной  реорганизации с использованием  уникальных возможностей гидротехнических  сооружений.

5. Города в последнее  десятилетие застраиваются хаотично. В них резко сокращаются зеленые  зоны, не развиваются транспортные  магистрали, приходит в ветхость  инженерная инфраструктура. В подавляющем  большинстве городов нет современных  генпланов, а если они и есть, то цель генпланов не определена. С одной стороны, города притягивают  наиболее трудоспособную часть  сельского населения, а с другой - в них происходят деградационные демографические процессы. В целом по стране рождаемость вдвое меньше смертности, население сокращается примерно на 700 тыс. человек ежегодно, несмотря на иммиграцию из бывших республик.

6. О высотных жилых  домах следует поговорить отдельно. В них невозможно вести обычную  жизнь, и тем не менее такие дома строят, квартиры покупают, т. е. "рынок требует". Избыточные деньги, не обеспеченные экономически, заставляют владельцев вкладывать их в недвижимость. С точки зрения борьбы с инфляцией и развития строительного комплекса это хорошо. Однако высотные дома остаются полуобитаемыми, так как это второе, а большей частью и третье жилье владельцев, престижное. Сохранится ли подобная экономическая ситуация и далее, нужна ли городу функция по приданию значимости полупустым высоткам, усиливающим социальные контрасты?

Отечественный строительный опыт высотных зданий ограничен. Если в обычном здании для создания аварийной ситуации нужно совершить в одном месте две-три средние ошибки, то в высотном достаточно одной. Разработать полноценные нормативные документы без экспериментального строительства нельзя, а технических проблем много, и они действительно интересны для инженеров, решающих их. Очевидно, что даже идеально отлаженная конструкция и системы безопасности при любом удорожании строительства не смогут быть столь же надежной защитой против разнообразных воздействий, как в зданиях обычной этажности (до 25 этажей). Европа идет по пути малоэтажного жилищного строительства. Во многих городах мира на специально отведенных территориях возводятся высотки под офисы, но в них нет массового строительства высотных жилых домов.

7. Экологические проблемы  лимитируют рост численности  человечества и вызывают его  деградацию. В России они очень  остры, однако сглаживаются психологически, главным образом из-за падения  вдвое промышленного производства  в начале 1990-х гг. и соответствующего уменьшения загрязнений (хотя большинство промышленных узлов - зоны экологического бедствия) и наличия пока еще нетронутых территорий. В мире уже более 20 лет развивают технологии, наносящие минимальный ущерб окружающей среде или даже восстанавливающие ее. Этим проблемам был посвящен ряд заседаний РААСН, в том числе и годичное собрание в Казани.

8. Все изложенное окажется  пустой тратой сил и финансовых  средств, если не применять  программно-целевые методы управления  развитием. Они основаны на  равном правовом участии в  программе, во вкладе в программу  всех исполнителей - ученых, изобретателей,  производственников, чиновников, ведомств  и государства - и распределении  результатов ее реализации пропорционально  вкладу в нее. Целью программы  должен являться продукт с  лучшими потребительскими свойствами, легко продаваемый на рынке  и по более низкой цене, чем  у конкурентов. В российской  экономике используются две функции  денег - накопления и потребления.  В программно-целевых методах  управления, обеспечивших западному  миру быстрое развитие, реализуются  еще две функции - мера стоимости  и всеобщий эквивалент стоимости. "Все продается и покупается" - относится к первым двум функциям. Определенные методические наработки  созданы в РААСН. Программно-целевой  подход принят в методике государственного  финансирования науки на 2005 г.  и последующие годы в форме  бюджетирования, ориентированного на результат (БОР).

IV.              Анализ основных стратегических шагов конкурентов

Основными «игроками» на рынке  московского жилищного строительства  являются следующие компании:

1.      Домостроительный комбинат № 1

2.      Мосстроймеханизация – 5

3.      Мосинжстрой

I. Сегодня "ДСК-1 и Компания" это:

·                          более 4 тыс. реализуемых квартир в год;

·                          различные варианты рассрочек платежа (до 5 месяцев, в зависимости от срока сдачи дома Госкомиссии);

·                          лучшая схема работы с вкладами частных лиц, связанная с вложением денег в реальную экономику (строительство домов);

·                          работа с субсидиями;

·                          бесплатные юридические консультации;

·                          оформление квартир в собственность;

·                          оформление договоров переуступки прав собственности.

Новый проект ДСК-1 - "БМС" (башня монолитно-сборная) будет выше тех, которые компания строит сегодня, ориентировочно - 25 этажей. Проект позволяет строить и 30-ти, 35-этажные дома. Но в этом случае инженерия здания усложняется - нужно больше лифтов, требуется усиленная противопожарная защита, тяжелые несущие конструкции. Башни можно блокировать, делать выше и ниже, они хорошо "садятся" на местность. 

II. Развитие новых технологий в сфере механизации и строительства всегда являлось стратегической целью «Мосстроймеханизации-5». Инновации МСМ-5 касаются как технического аспекта деятельности компании, так и принятия смелых решений в управлении организацией. Например, МСМ-5 - первое предприятие, закупившее высокопроизводительную технику иностранного производства; первая компания, внедрившая инвестиционные схемы в строительство и т.д.

15 июня на заводе «Стройконструкция-5»  (филиал ЗАО «Мосстроймеханизация-5»)  была продемонстрирована принципиально  новая для России технология  по производству элементов несъемной  железобетонной опалубки.

Предварительные экономические  расчеты дают как минимум 20-и процентную экономию средств. С учетом новой  технологии себестоимость возведения монолитных домов должна сократиться  процентов на двадцать. Примерно на такую же величину новая монолитная плита будет дешевле, чем традиционная в панельном домостроении.

III. ОАО «Мосинжстрой» ведет работы по следующим направлениям:

• подземное строительство;

• строительство головных объектов систем водоснабжения и  канализации: сооружение водопроводных  станций, водорегулирующих узлов, канализационных  станций, станций аэрации, отводящих  и подводящих каналов к ним;

• дорожно-мостовое строительство;

• возведение жилых и  административных зданий, объектов образования (школы, детские сады), культуры (театры и музеи), спорта (бассейны), коттеджное строительство;

• земляные работы, транспортные операции, работы по монтажу конструкций, оборудования.

Среди крупных проектов "Мосинжстроя": подземно-рекреационных комплекс "Охотный ряд" на Манежной площади, многофункциональный центр "Берлинский дом" на Петровке, "Школа драматического искусства" на Сретенке, реконструкция площади Киевского вокзала, создание парка 850-ти летия Москвы в Марьино и возведение объектов Третьего транспортного кольца.

Анализ  организации рынков сбыта 

I. Если в прошлом ДСК-1 строил порядка 10-15% в Подмосковье, то в следующем году этот процент дойдет до 25 от общего объема строительства. Частичный переход московских строителей и инвесторов в Подмосковье является общей тенденцией.

ДСК-1 очень внимательно  рассматривает ситуацию на строительном рынке Санкт-Петербурга и изучает  его инвестиционный климат. Было проведено  ряд встреч с губернатором Санкт-Петербурга, с вице-губернаторами, с крупными строителями и инвесторами. На сегодняшний  день ДСК-1 выказал готовность поучаствовать  в строительстве Северной столицы, как в качестве строителя, так  и в качестве инвестора.

II. 15 июня на заводе "Стройконструкция-5" (филиал ЗАО "Мосстроймеханизация-5") была продемонстрирована принципиально новая для России технология по производству элементов несъемной железобетонной опалубки. Демонстрация проводилась в рамках субботнего объезда В.И. Ресина. В.И. Ресин положительно оценил работу новой линии и заявил, что "дома, созданные при помощи этого конвейера будут строить не только на Арбате и Якиманке, но и в любом конце столицы"

С 1999 года «Мосстроймеханизация-5»  развивает монолитное домостроение. Именно в тогда был сдан первый монолитный 25-и этажный дом на 240 квартир в 42-м квартале Марьинского парка. Сегодня возведением монолита занимается специализированный филиал «Строитель-5». Заканчивается также реконструкция завода ЖБК «Стройконструкция-5», основная задача которого - качественное совершенствование монолитного домостроения.

III. Как сообщили в "Мосинжстрое", в настоящее время компания продолжает работы в районах Куркино, Бирюлево-Загорье, Южное Бутово, Митино, Кожухово, а также на строительстве центрального ядра ММДЦ "Москва-Сити" и реконструкции Московского планетария.

Вывод: Таким образом, стратегические шаги «основных» компаний затрагивают все направления развития отрасли: