Перспективы налога на имущество

Планируется, что начиная с 1 января 2015 года вступят в силу новые принципы налогообложения недвижимого имущества физических лиц. В частности, Налоговый кодекс Российской Федерации планируется дополнить новой главой «Налог на недвижимое имущество физических лиц». При этом налоговой базой по этому новому местному налогу будет признаваться кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества (земельные участки и объекты капитального строительства).

Предполагается, что новый налог на недвижимое имущество получат возможность вводить органы местного самоуправления в тех субъектах Российской Федерации, где законом субъекта Российской Федерации будет отменен действующий налог на имущество физических лиц (для чего органам государственной власти субъектов Российской Федерации будут предоставлены соответствующие полномочия). При этом органы государственной власти субъектов Российской Федерации получат возможность отмены налога на имущество физических лиц на своей территории в период с 2015 по 2019 годы. При этом такое решение может быть принято только после утверждения субъектом Российской Федерации результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства.

Начиная с 1 января 2020 года указанный налог предполагается отменить на всей территории Российской Федерации вне зависимости от решения органа государственной власти конкретного субъекта Российской Федерации. В рамках налога на недвижимое имущество будут подлежать налогообложению здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы.

При установлении налога будут предусматриваться налоговые вычеты в размере стоимости 20 кв. м площади объекта – для квартир и комнат, 50 кв. м – для жилых домов и в размере 1 млн. руб. – для единых недвижимых комплексов. При этом органы местного самоуправления получат возможность увеличивать размеры вычетов.

Кроме того, для категорий граждан, в настоящее время имеющих право на налоговые льготы по налогу на имущество физических лиц, указанные льготы будут сохранены на федеральном уровне. Однако освобождение от налогообложения планируется предоставить только на один из объектов капитального строительства каждой из трех категорий (жилое помещение, жилой дом на садовом или дачном земельном участке, нежилое помещение), находящихся в собственности физического лица на территории Российской Федерации и не используемого в предпринимательской деятельности, ) (по выбору налогоплательщика). Другими словами, если в каком-либо муниципальном образовании уже расположен льготируемый объект, то в другом муниципальном образовании, где будет взиматься налог на недвижимое имущество, указанный налогоплательщик не получит право на использование налоговой льготы в силу положений Налогового кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, органы местного самоуправления получат право устанавливать любые льготы в отношении любых категорий граждан и любого количества объектов недвижимого имущества. Предполагается, что налоговые ставки по налогу будут устанавливаться решениями представительных органов местного самоуправления в пределах установленных Налоговым кодексом Российской Федерации ограничений:

- до 0,1% - для жилых помещений, жилых домов на садовых и дачных земельных участках, соответствующих (жилых) объектов незавершенного строительства и единых недвижимых комплексов жилого назначения, а также гаражей и машиномест;

- до 0,5% - для прочих объектов недвижимости.

При этом, если объекты недвижимого имущества, в отношении которых законами субъектов Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество организаций определена как кадастровая стоимость (административно-деловые и торговые центры), находятся в собственности физических лиц, предполагается, что налог на недвижимое имущество физических лиц по таким объектам будет уплачиваться по ставкам, установленным в субъекте Российской Федерации по налогу на имущество организаций для таких объектов.

Предполагается, что решениями представительных органов местного самоуправления налоговые ставки могут быть дифференцированы не только в зависимости от вида использования объектов недвижимости, их стоимости, но и от их расположения на территории муниципального образования. Также предполагается повышенное налогообложение объектов капитального строительства и незавершенного капитального строительства, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн. рублей. К таким объектам недвижимого имущества будут применяться повышенные налоговые ставки в размере от 0,5 до 1 % включительно.

В целях недопущения резкого роста налоговой нагрузки налогоплательщиков после введения налога на недвижимое имущество физических лиц, предполагается предусмотреть в Налоговом кодексе Российской Федерации специальные переходные положения для случаев, когда после перехода на исчисление налога на основании кадастровой стоимости исчисленная сумма налога для налогоплательщика повышается по сравнению с  суммой налога, которая была исчислена для этого же объекта на основании его инвентаризационной стоимости по итогам последнего налогового периода существования налога на имущество физических лиц. Предполагается распределить такое повышение налога на 4 – 5 лет (например, если для налогоплательщика новый исчисленный налог превышает сумму существовавшего ранее налога по тому же объекту на 1000 рублей, то в первый год к этому превышению применяется понижающий коэффициент 0,2, во второй – 0,4, третий – 0,6 и т.д. до полного перехода к новым правилам).

В целях недопущения минимизации налогообложения при переходе на налогообложение имущества физических лиц по кадастровой стоимости предполагается установить, что налогообложение жилой недвижимости, находящейся в собственности организаций, также будет осуществляться на основании кадастровой стоимости этого имущества.

В настоящее время Налоговым кодексом Российской Федерации установлен следующий порядок освобождения доходов физических лиц от уплаты налога на доходы (НДФЛ) в отношении доходов от продажи имущества:

а) доходы от продажи имущества (за исключением ценных бумаг и имущества, используемого в предпринимательской деятельности), находящегося в собственности физического лица более 3 лет, полностью освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц вне зависимости от его стоимости и количества объектов имущества, от продажи которых налогоплательщик получил доходы;

б) доходы от продажи имущества, находящегося в собственности налогоплательщика менее 3 лет, подлежат налогообложению. При этом налогоплательщик вправе выбрать один из двух вариантов определения налоговой базы:

- заплатить налог с  разницы между доходами от  продажи имущества и расходами  на его приобретение (создание);

- уменьшить доходы от  продажи имущества на налоговый  вычет в размере 1 млн. руб. и уплатить  налог с оставшейся суммы.

При этом налог во всех рассмотренных случаях взимается по ставке 13%. Действующий режим налогообложения обладает рядом недостатков:

а) от налогообложения освобождаются доходы физических лиц от продажи любого имущества (включая коммерческую недвижимость и иную нежилую недвижимость), если срок владения таким имуществом превышает 3 года, в любом объеме. Вместе с тем, даже в соответствии с новыми правилами налогообложения доходов физических лиц от продажи ценных бумаг, находившихся в собственности более 3 лет, освобождаются от налогообложения доходы в размере, не превышающем 3 млн. руб. за каждый год владения;

Таким образом, действующий порядок приводит к освобождению крупных доходов, тем самым повышая регрессивность налогообложения, а также ставит в неравные налоговые условия инвестиции физических лиц в ценные бумаги и иное имущество;

б) помимо жилой недвижимости, освобождению подлежат доходы от продажи нежилого имущества, а также коммерческой недвижимости, если ее собственник не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и не осуществляет с использованием этого имущества никакой предпринимательской деятельности;

в в случае смены места жительства (продажи старой квартиры и покупки новой) даже в случае единственного жилья, если такое жилье находилось в собственности менее 3 лет, физическое лицо вынуждено заплатить налог либо манипулировать с ценами, чтобы избежать налога.

В рамках реализации налоговой политики на среднесрочную перспективу предлагается принципиально иной подход к освобождению доходов физических лиц от продажи имущества, основанный на следующем:

а) полное освобождение доходов от продажи жилой недвижимости (квартира, комната, дом) вне зависимости от сроков владения в случае, если эта недвижимость является единственным жилым помещением в собственности налогоплательщика. При этом в случае продажи дома, являющегося единственным жилым помещением в собственности налогоплательщика, предлагается распространить освобождение от налогообложения и на доходы от продажи земельного участка, на котором расположен этот дом;

б) если у физического лица на момент продажи объекта жилой недвижимости, дачи, земельного участка находится в собственности более одного подобного объекта (то есть такое лицо получает доходы от продажи жилого помещения, не являющимся единственным жилым помещением, находящимся в его собственности), то освобождать доходы от его продажи предлагается при одновременном соблюдении следующих условий:

- доходы от продажи  этого объекта не превышают 5 млн. руб. (при этом предлагается предоставить  органам власти субъекта Российской  Федерации, на территории которого  находится продаваемый объект  жилой недвижимости, уменьшать эту  величину) или продаваемое имущество  является расположенным на участках  в садоводческих и дачных некоммерческих  объединениях граждан жилым строением  жилой площадью до 50 кв. м или  хозяйственным строением и сооружением  общей площадью до 50 кв. м., а также земельным участком, на

котором расположены такое жилое или хозяйственное строение и сооружение;

- срок владения этим  объектом составляет не менее 3 лет, при этом предлагается предоставить  органам власти субъекта Российской  Федерации, на территории которого  находится продаваемый объект  жилой недвижимости, увеличивать  этот срок вплоть до 10 лет;

в) в отношении прочего имущества (за исключением ценных бумаг) предлагается сохранить действующий порядок налогообложения, основанный на выборе налогоплательщика между двумя вариантами определения налоговой базы:

- заплатить налог с  разницы между доходами от  продажи имущества и расходами  на его приобретение (создание);

- уменьшить доходы от  продажи имущества на величину  налогового вычета в размере 250 тыс. рублей и уплатить налог  с оставшейся суммы.

При этом предлагается установить, что при продаже приватизированных жилых помещений (то есть таких жилых помещений, расходы на приобретение или создание которых равны нулю) предусматривается возможность уменьшения при определении налоговой базы по НДФЛ доходов от продажи на фиксированный налоговый вычет, привязанный к кадастровой стоимости такого помещения (с возможностью регулировать эту величину законом субъекта Российской Федерации). Также в целях предотвращения занижения налоговой базы по НДФЛ при продаже физическими лицами жилой и нежилой недвижимости, а также земельных участков, планируется предусмотреть исчисление налога с вмененного дохода, рассчитываемого как кадастровая стоимость продаваемого объекта имущества на дату его продажи, умноженная на 0,7, в случае, если фактические доходы от продажи ниже этой величины. При этом необходимо предоставить субъекту Российской Федерации право снижать этот коэффициент.