Перспективы развития ипотеки в России

В ближайшее время, в связи с улучшением финансовой ситуации в России и стабилизацией доходов потенциальных заемщиков, можно ожидать массового появления ипотечные кредитов с более продолжительными сроками и эта услуга будет востребована заемщиками. Общий тон здесь определенно задает ВТБ 24, предлагающий кредиты на срок до 50 лет.

Средний размер ипотечного кредита представлен на рис. 3.

Рис. 3. Средний размер ипотечного кредита в 2011-2012 гг.

 

Как видно из диаграммы, тенденция увеличения размера ипотечного кредита прослеживается довольно слабо. Только в Санкт-Петербурге в феврале-марте 2012 года наметилась динамика роста.

При этом налицо наличие если не пропасти, то, как минимум глубокого оврага между регионами и крупными мегаполисами (в особенности Москвой) по величине полученной ипотеки. Наибольший средний размер ипотеки, которую брали заемщики в I квартале 2012 года был зафиксирован в столице – 3126, 2 тыс. руб., что почти на 253 % больше, чем в том же феврале в Приволжском регионе, где средний размер ипотечного кредита, востребованного заемщиками, самый низкий по стране. Связано это в первую очередь с разницей в ценах на недвижимость по сравнению с другими регионами, и в особенности с мегаполисами. Так, средний размер ипотеки в Санкт-Петербурге совокупно за I квартал на 73 % больше, чем в Приволжском регионе.

Скорее всего, существенного увеличения размера ипотечного кредита в ближайшие месяцы ждать не приходится, т.к. строительная отрасль никак не оправится от кризиса, а чтобы выйти на прежний уровень ей понадобится не один год. Так что большого количества предложений по покупке квартир в новостройках ждать не имеет смысла. Ситуацию могли бы выправить предложения на вторичном рынке недвижимости. Однако в условиях ценовой неопределнности немногие захотят инвестировать туда свои средства.

Средний первоначальный взнос представлен на рис. 4.

Рис. 4. Средний первоначальный взнос в 2011-2012 гг.

 

Тенденции снижения суммы первоначального взноса по ипотечному кредиту на конец марта 2012 года не наблюдается. Скорее можно заметить обратную картину. И это несмотря на то, что банки в последнее время наперебой объявляют о снижении первоначального взноса по кредиту.

Однако в основной своей массе заемщики предпочитают сразу избавиться от крупной суммы, вложив ее в приобретаемую недвижимость, чтобы впоследствии быть уверенными в том, что по оставшейся задолженности они смогут рассчитаться без проблем.

Другая причина данной тенденции заключается в том, что финансовые учреждения, декларируя на словах и в рекламных лозунгах снижение процента суммы первоначального взноса, на деле обеспечивают такими кредитами только очень надежных и проверенных заемщиков, которых, разумеется, не так уж и много.

Что касается большой разницы в сумме среднего первоначального взноса между регионами и нашими «столицами», то тут, как и в вышеописанном случае, причина кроется в стоимости недвижимости в том или ином регионе. В марте 2012 года сумма первоначального взноса в Москве была примерно на 282% больше аналогичного показателя на Северном Кавказе.

Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика представлен на рис. 5.

Рис. 5. Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика в 2011-2012 гг.

 

О тенденции увеличения дохода семьи заемщика, способного взять ипотечный кредит приходится говорить с осторожностью, т.к. эта тенденция прослеживается довольно слабо. Наиболее четко динамика в сторону роста благосостояния или точнее сказать той части состояния, которую человек готов инвестировать в приобретение недвижимости, видна в Санкт-Петербурге. За 1-й квартал 2012 года ежемесячный совокупный доход семьи заемщика в Питере увеличился примерно на 28 %. В Москве совокупный доход семьи заемщика достиг своего пика в декабре 2011 года.

Наверное, здесь сыграли свою роль, так называемая, 13-я зарплата и всеразличные премии и бонусы по итогам года. К тому же некоторые москвичи решили преподнести себе или родственникам новогодний подарок в виде покупки по ипотеке квартиры, поэтому отправились в банк. Уже в следующие месяцы в столице доход заемщика значительно снизился.

Наиболее низкий доход семьи, способной «потянуть» ипотечный кредит, отмечен в Приволжском регионе. В феврале 2012 года разница между самым благополучным в этом отношении городом Москвой и Приволжским регионом достигла 221 %. Однако, столь высокая разница нивелируется примерно такой же разницей в стоимости жилья.

Средняя площадь приобретаемого жилья представлена на рис. 6.

Рис. 6. Средняя площадь приобретаемого жилья в 2011-2012 гг.

 

Как видно из диаграммы, никакой динамики в сторону увеличения или снижения средней площади приобретаемого жилья не замечено. Единственное, что бросается в глаза – существенное различие между потребностями в квадратных метрах на Кавказе и во всех других регионах и городах. В марте 2012 года разница средней площади приобретаемого жилья между Северо-Кавказским регионом и Москвой (где по причине дороговизны жилья отмечается самый низкий показатель) составляла почти 84%. Этому можно найти объяснение в различие менталитов на Кавказе и в других регионах. Люди на Кавказе привыкли жить большими семьями в частных домах, которые в массе своей просторнее квартиры, поэтому и ипотечный кредит предпочитают вкладывать в приобретение дома. Кроме того, объему приобретаемой жилплощади способствуют достаточно низкие цены на недвижимость в регионе.

В среднем по России люди предпочитают брать ипотечный кредит на покупку однокомнатной квартиры в новостройке или малогабаритной двухкомнатной «вторички». Из этого можно сделать вывод, что в подавляющем большинстве случаев ипотека идет на покупку единственной квартиры для проживания семьи заемщика, т.к. под «улучшение жилищных условий» среднестатистические 52,4 кв.м. не очень подходят.

Средняя цена жилья, купленного по ипотеке представлена на рис. 7.

Рис. 7. Средняя цена жилья, купленного по ипотеке в 2011-2012 гг.

 

Тенденции к существенному изменению средней цены жилья, купленного по ипотеке за последние полгода не наблюдается. Незначительный прирост стоимости недвижимости имел место в феврале и марте 2012 года. Это объясняется общим состоянием рынка – средняя стоимость квадратных метров, хоть и незначительно, но, тем не менее, подросла.

Если же рассматривать среднюю стоимость жилья по стране, то предсказуемо наблюдается огромная разница в цене за квадратный метр, купленный по ипотечному кредиту в Москве и в регионах. Эта разница в марте текущего года составляла почти 340% между Москвой (самая высокая стоимость квадратного метра) и Северо-Кавказским регионом (самая низкая стоимость). Даже разница в стоимости квадратного метра жилья между двумя «столицами» впечатляет. В марте 2012 года она составила порядка 82%.

Общие же перспективы развития ипотечного кредитования в России по итогам I квартала 2012 года выглядят довольно расплывчато. Пока отчетливо наблюдается лишь снижение средневзвешенной ставки ипотечного кредита.

 

3. Перспективы развития  рынка ипотечного кредитования  в России

 

По итогам трех кварталов 2012 года наиболее высокая ипотечная ставка была отмечена в республике Тыва (13%). В то же время в Курганской области зафиксирована самая низкая в Российской Федерации ставка по ипотечному кредитованию (10,3%), выданная за тот же период прошлого года. Об этом сообщается в докладе «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию».

Также низкие ставки ипотечных кредитов –10,5% зафиксированы в Оренбургской области (10,7%) и в Удмуртской республике (10,5%), а самые высокие, кроме республики Тыва, отмечены на Чукотке, в Кабардино-Балкарии и Калмыкии (12,9%). В Петербурге этот показатель составил 12,2%, в Москве – 12%.

При этом в большинстве регионов на ипотечных рынках отмечалось то же развитие, что и по России в целом – увеличение уровня выдачи ипотечных кредитов сопровождалось ростом ставок кредитования, по сравнению с объемами, достигнутыми последние месяцы 2011 года.

Также сообщается, что в 2011 г. в РФ наблюдалось выравнивание ипотечных ставок в регионах, однако в 2012 г. зафиксирована тенденция к росту разброса ставок. По сравнению с тремя кварталами 2011 г., за тот же период 2012 года, в большинстве районов ставки ипотечного кредитования увеличились.

По данным Росреестра, в Москве в 2012 году число ипотечных кредитов выросло на 29%, каждая третья квартира была куплена в кредит. По мнению экспертов, в 2013 году люди также будут активно пользоваться ипотекой, при условии умеренного увеличения цены на недвижимость и небольшого роста ставок кредитования.

По словам Алексея Шленова, исполнительного директора компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости», в Москве в 2012 году было заключено 96,7 тысяч сделок купли-продажи квартир. Это на 6% больше, чем в предыдущем году (91,2 тысячи сделок). Прирост этого показателя в 2010 году составил 53,3%, а в 2011-м – 6,5%.

Прошлый год в этом отношении был достаточно стабильным. Небольшой рост наблюдался не только в объемах сделок, но в стоимости жилья в Москве. Цены на квартиры комфорт- и экономкласса выросли в среднем на 10%. Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики девелоперской компании Pioneer, отмечает, что рынок столицы практически сформировался, об этом свидетельствует отсутствие резких перепадов.

Количество ипотечных сделок на этом фоне, по сравнению с 2011 годом, выросло на 29% , что составляет почти 32 тысячи. Таким образом, каждое третье жилье в Москве приобреталось с использованием ипотечного кредита.

Динамика ипотечного кредитования в 2013 году имеет тенденцию к замедлению, и на этом фоне существенного роста простроченной задолженности не будет. Так считает директор по развитию Агентства взыскания Filbert Максим Богомолов.

Стоит напомнить, что, согласно прогнозам Банка России, темпы кредитования в 2013 году по отношению к 2012 году замедлятся. Прирост объема выданных кредитов будет около 20% притом, что в 2012 году кредитование физических лиц ежеквартально увеличивалось на 37,2 – 43,6%.

Таким образом, к 1 ноября было выдано кредитов на 7,4 трлн. рублей. Согласно оценке эксперта, доля просроченной задолженности физических лиц сильно не вырастет – колебания составят всего лишь 0,4 – 0,5%. Максим Богомолов полагает, что доля прострочки будет увеличиваться разве что в абсолютном значении, но не в относительных цифрах.

По информации Банка России, доля просроченной задолженности физических лиц в октябре 2012 г. составила 4,4%, а в октябре 2011 г. – 5,7%.

Предполагается, что на ипотечном рынке возникнет серьезная конкурентная борьба в сегменте ипотеки загородного жилья. Такой прогноз озвучил Сергей Гребенюк, руководитель департамента ипотеки «НДВ СПб».

По словам Сергея Гребенюка, сегмент малоэтажного загородного жилья имеет наибольший потенциал. В этом направлении деятельность банков только начинается, так как рынок ипотеки загородных новостроек, в отличие от городских, еще не поделен.

По мнению руководителя департамента ипотеки, в нынешнем году ожидается активное развитие нишевых программ на рынке кредитования жилья, которые будут нацелены на владельцев бизнеса.

Помимо этого, предполагается, что спрос на жилье эконом-класса увеличится. Это произойдет из-за перетекания определенной части клиентов, которые не в состоянии приобрести более дорогое жилье в связи с ростом процентных ставок по ипотечным кредитам и повышением цен на недвижимость. В целом же, качество сервиса банков будет улучшаться. Введутся новые акции и опции, программы станут более адресными и направленными на определенные ниши.

RealtyPress представляет серию рейтингов, в которых рассматриваются наиболее актуальные предложения отечественного ипотечного рынка. В качестве основы исследования выступают программы по приобретению жилья на вторичном рынке за российские рубли, поскольку именно этот сегмент ипотеки является в настоящее время наиболее востребованным. При этом рассматриваются только «чистые» ипотечные программы, не завязанные на привлечение бюджетных субсидий или рефинансирования. Было отобрано 25 крупнейших банков, предлагающих ипотеку на приобретение квартиры на вторичном рынке и сравнены их предложения по 4 основным и 1 дополнительному критерию. За каждый критерий начислялись баллы, итоговая сумма которых и определила место банка в рейтинге.

В аналитическом отделе компании «Русипотека» был составлен рейтинг российских ипотечных банков за 2012 год, основанный на объеме выданных кредитов. Как и в прошлом году, лидером в этом списке стал «Сбербанк», который только за первое полугодие ушедшего года выдал кредитов на сумму более 192 млрд. рублей.

Вторую строчку, также стабильно, как и по итогам годичной давности, занял банк «ВТБ 24». Третье место осталось за «Газпромбанком», а четвертое получил «DeltaCredit». Пятое и шестое место в списке рейтинга поделили между собой «Уралсиб» и «Росбанк».

Что касается ожиданий относительно 2013-го года, то в информационном поле преобладают смелые прогнозы, согласно которым в ближайшей и среднесрочной перспективе спрос на ипотечные кредиты в России падать не будет – но при условии, что ипотечные программы на основе государственных субсидий и льгот будут также активно действовать в 2013-2014 гг., как и в два предыдущих года.

В связи с неблагоприятной экономической обстановкой во втором полугодии 2012 года в России, большинство ипотечных банков повысили процентные ставки, и если эта тенденция сохранится, доступность ипотеки в ближайшее время существенно снизится. Для государства такая ситуация крайне нежелательна, поэтому есть вероятность, что программы ипотечной господдержки будут действовать и дальше и, более того, в рамках этих программ населению будут предлагаться все более выгодные условия кредитования.