Подходы и методы оценки недвижимости

     В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут  использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

     После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или  элементы сравнения, используя которые  можно смоделировать стоимость  объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

     В оценочной практике при определении  стоимости недвижимости выделяют такие  основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.

     Данный  метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.

     Для выделения элементов измерения  корректировок используют количественные и качественные методики.

     К количественным методикам относят:

• анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);
• статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);
• анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

     К качественным методикам относятся:

• классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);
• распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж.

Заключение 

     Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

     Оценку  недвижимости осуществляют с позиций  трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

     Каждый  из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:

• метод прямой капитализации доходов;
• метод сравнения продаж;
• метод сравнительной единицы.

     Таким образом, объекты недвижимости в  случае снижения эффективности их использования  могут изменять свое назначение. Это  происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и  под воздействием тенденций на рынке  недвижимости.

     Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.

     Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты  специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.

     Затратный подход позволяет наилучшим образом  учесть конструктивные особенности  и физическое состояние объекта  оценки. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.

     Доходный  подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.