Понятие износа и его виды

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого  функционального износа может определяться двумя способами:

1) капитализацией потерь  в арендной плате; 

2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых  расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого  функционального износа методом  капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

 

4. Внешний износ и методы его расчета

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие  методы:

- метод капитализации  потерь в арендной плате сравнение  доходов от арендной платы  двух объектов, один из которых  подвергается негативному воздействию.  При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.

- метод парных продаж  требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

- метод эффективного  возраста основан на экспертизе  строений оцениваемого объекта  и гипотезе о том, что эффективный  возраст (ЭВ) так относится к  сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к  полной стоимости воспроизводства (ПСВ):

И = (ЭВ/СЭЖ)*ПСВ

Эффективный возраст - продолжительность  жизни здания, оцени ваемая экспертно  оценщиком исходя из физического  состояния, дизайна, других факторов, влияющих на стоимость, на дату оценки.

Срок экономической  жизни - продолжительность жизни здания, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ является устранимым.

После определения совокупного  накопленного износа оценщик для  получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к стоимости земельного участка разницу стоимость воспроизводства (замещения) объекта.

Приведем краткий обзор  основных методов, используемых при  оценке земельных участков:

1. Метод капитализации  земельной ренты. 

2. Метод соотнесения (переноса).

3. Метод развития (освоения, предполагаемого использования).

4. Техника остатка  для земли. 

5. Метод прямого сравнительного  анализа продаж.

6. Метод распределения. 

7. Метод выделения. 

Определение стоимости  земельного участка методом капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем, что в нашей стране пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных земель, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения  между стоимостью земельного участка  и возведенных на нем улучшений. Оценивается общая стоимость  застроенного участка, из нее вычитается стоимость зданий и сооружений и  получается стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Техника остатка для земли универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар  из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

Износ характеризуется  уменьшением полезности объекта  недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем.

 

Список литературы

1. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой,  М.А. Федотовой. - М.: «Финансы и  статистика», 2003.

1. Радченко И.С. «Недвижимость.  Практическая энциклопедия», Изд-во  «ГроссМедиа», М. - 2007.

2. Севостьянов А.В.  «Экономика недвижимости», Учебник, Изд-во «КолосС», М. - 2007.

3. Симионова Н.Е., Шеина  С.Г. «Методы оценки и технической  экспертизы недвижимости», Учебное  пособие Ростовского государственного  строительного университета, Изд.  центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. - 2006.