Понятие недвижимости

Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве това ра и его заменяемости , о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью изза их редкости, с другой стороны, покупате ли настаивают на неразглашении сведений о сделке.

Методы  регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами отно сительно прав собственности и процедуры купли-продажи.

Надежность  прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характе ристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.

Определение рынка недвижимости как механизма  эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью  обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления  его участников, их роли и функций. Участники рынка – это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с  целью осуществления операций с  недвижимостью:

• покупатели;

• продавцы;

• арендаторы;

• арендодатели;

• кредитные  учреждения;

• заемщики;

• девелоперы ;

• строители;

• менеджеры;

• владельцы;

• инвесторы.

Характер  взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участ ник может выступать  посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым  доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

Типы  инвесторов. Инвесторы, вкладывающие капитал в недви жимость, различаются по целям инвестирования и используемым источ никам финансирования.

Основные цели инвестирования:

1. Личное  использование. 

2. Сдача в  аренду.

3. Экономическое  (производственное) использование. 

4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи).

5. Приобретение  для последующего развития.

Способы финансирования:

1. Использование  только собственного капитала.

2. Использование  смешанного финансирования

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача №1

Ожидается, что объект недвижимости будет характеризоваться  следующими показателями прогнозного  года.

1. Потенциальный доход = 100 тыс.$
2. Эксплуатационные расходы = 40 тыс.$
3. Расходы по управлению, % = 10
4. Сумма кредита = 2,0 млн.$ или 2000 тыс.$
5. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 1%-ной нормы прибыли на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты.
6. Ипотечная постоянная составляет 17 %.
7. Оценить стоимость объекта.

Решение:

Стоимость проекта можно найти по следующей  формуле:

где Со – общая стоимость объекта

ЧЭД –  чистый эксплуатационный доход

Ск_о – общая ставка капитализации.

Чистый  эксплуатационный доход (ЧЭД) равен  потенциальному доходу минус эксплуатационные расходы, расходы по управлению, расходы  по заемным средствам. Расходы по управлению принимаем 0,1% от дохода. Расходы  по заемным средствам находим  через ипотечную постоянную.

ЧЭД=100-40-100*0,1-2000*0,17=100-40-10-340=-290 тыс. $

Ставка  капитали по собственным средствам  определяется по формуле:

Откуда  определяем стоимость собственных  средств.

С_сс=ЧЭД/С_ксс = -290/0,01=-29000 тыс.$

Общая стоимость  объекта:

С_о = С_сс + С_зк = -29000+2000=-27000 тыс.$

Задача  №2

 

Перед оценщиками стоит задача определить наилучшее использование   земельного  участка.  

После анализа  всех факторов оценщик остановился  на двух вариантах:

• строительство офисного здания; 
• строительство торгового центра. 

Расходы по строительству офисного здания составят 2,5 млн.$, а расходы по строительству  торгового центра - 3,5 млн. $

Предполагается, что стоимость офисного здания будет  расти на 5% в год в течение  семилетнего владения, а стоимость  торгового центра - на 3% в год. Инвесторы, вкладывающие средство в строительство  офисного здания и торгового центра, ожидают 17 и 19 % прибыли соответственно.

Определить  наилучшее использование участка. Предложения об ожидаемых доходах  по годам:

Годы	Офис	Торговый центр
1	300	400
2	290	400
3	310	410
4	310	420
5	380	430
6	400	440
7	410	450

 

Решение:

Годы	Офис	Коэффициент дисконтирования	ЧДС	Торговый центр	Коэффициент дисконтирования	ЧДС
1	300	0,3547	106,41	400	0,3403	136,12
2	290	0,7305	211,85	400	0,7062	282,48
3	310	0,6244	193,56	410	0,5934	243,30
4	310	0,5337	165,45	420	0,4987	209,46
5	380	0,4561	173,32	430	0,4190	180,17
6	400	0,3898	155,92	440	0,3521	154,92
7	410	0,3332	136,61	450	0,2959	133,16
Сумма			1143,12			1339,61

где Δ  – изменение стоимости;

а – норма  прибыли;

t – период.

Сравним два проекта:

С_офис = 2151,96-2500=-348,04 тыс.$

С_ТЦ =  2105,97-3500=-1394,03 тыс.$

Выводы:

После оценки всех факторов пришли к выводу, что  не выгодно вкладывать, ни в офис, ни в торговый центр, т.к. два проекта  несут убытки  в размере:  офис (-348,04) тыс.$, торговый центр (-1394,03) тыс.$.

 

Задача №3

 

Инвестор, работающий на заданной норме прибыли (11%), рассматривает возможность приобретение офисного здания, дающего 17500$ годового дохода.

На основании  динамики имущественных стоимостей, консультанты инвестора делали вывод, что по истечению 7 лет здание можно  реализовать за  1250000$. 

Вложит  ли инвестор средства в приобретения здания, при цене последнего 1100000$.

Решение:

Рассчитаем  текущую стоимость дохода исходя из предположения, что 7 лет она составляла 17500$: 

Р_VA =17500*[1 - (1 +0,11)^-7] : 0,11 = 17500*4,36=76300 $

Текущая стоимость от продажи объекта:

Общий суммарный  доход = 76300+600000=676300 $

Расчет  текущей стоимости денежных потоков

Период времени (годы)	Денежные поступления	Текущая стоимость 1 $ денежных потоков разных лет  (коэффициенты дисконтирования при  ставке 10%)	Текущая стоимость денежных потоков разных лет, $.
1	17500	0,9889	17306
2	17500	0,0116	203
3	17500	0,7312	12796
4	17500	0,6587	11527
5	17500	0,5935	10386
6	17500	0,5346	9355
7	17500	0,4817	8430
Итого			70003

Инвестировать в объект невыгодно, так как упущенная  выгода составит 1029997 $ (1100000-70003).

 

Заключение.

В результате проделанной работы можно  сделать следующие выводы:

Во-первых, рынок недвижимости в  России в настоящее время находится  в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами  неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени  системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке  недвижимости и другие.

Во-вторых, рынок недвижимости является существенной составляющей в любой  национальной экономике,в том числе и в России, поскольку недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

В-третьих рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.

Кроме того, недвижимость это выгодное вложение капитала (инвестиций), так  как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через  некоторое время можно продать  по более высокой цене или сдавать  в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю(инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться.В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование,которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения.

Таким образом, следует отметить, что  эффективное совершенствование  экономики недвижимости в условиях современной России – это перспективное  направление и его необходимо изучать,используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                     Список литературы.

1. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т.: Владимир, 2007. – 136 с.  
2. Степанова С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая. – 2-е изд., перераб. и доп.– М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009. – 1504 с.  
3. Трахтенгерц Л.А. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части четвертой (постат.). - М.: ИНФРА-М, КОНТРАКТ, 2009. - 812 с.  
4. Шевчук Д.А. Покупка дома и земельного участка: шаг за шагом. – М.: АСТ: Астрель, 2008.- 301 с.  
5. Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости.- СПб.:СПбГИТМО, 2008-120 с.