Посрденичество на рынке недвижимости

 

2.2. Риэлторская деятельность на рынке недвижимости

Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риэлторы. Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказываются риэлторскими фирмами (т.е. юридические лицами различных форм собственности), а также риэлторами-гражданами, которые практикуют в частном порядке (индивидуальный предприниматель). Риэлторская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя необходимо заметить, что профессиональная посредническая деятельность не является новшеством для РФ, т.к. уже несколько сотен лет существуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Так как в начале 90-х гг. объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот, то появилась необходимость в профессиональных знаниях и умениях. Носителями их как раз и являются риэлторы.

Риэлтерская деятельность — деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них [8, 290].

В настоящее время  правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ Риэлтерскую деятельность регулируют следующие документы:

1. «Положение о лицензировании  риэлтерской деятельности», постановление Правительства РФ от 23.11.1996 г. № 1407, Приложение к Постановлению КМ РУз от 10.05.2011 г. № 129. Этими документами определяется суть и субъекты риэлтерской деятельности, порядок лицензирования и др.

2. «Методические рекомендации по аттестации специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность в Российской Федерации», распоряжение Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 20 августа 2001 года № 2466-р

3. «Федеральный закон  о лицензировании отдельных видов  деятельности» от 08.08.2001г. № 128-ФЗ.

Наряду с государственным  регулированием риэлтерской деятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого рода организации имеют достаточно жесткие права и обязанности. Для членов СПОО являются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. Существуют различные объединения риэлторов — гильдии, ассоциации, союзы, палаты [13, 402].

Восемнадцать лет назад  в России о цивилизованных отношениях на рынке недвижимости могли только мечтать. Черные маклеры, дельцы, мошенники  всех мастей чернили, позорили профессию риэлтора. Добросовестные участники рынка поняли, что только вместе, объединив усилия, можно добиться настоящего успеха. Поэтому в Прикамье была организована «Пермская лига риэлторов и оценщиков». Во многом это произошло благодаря Российской гильдии риэлторов (РГР), миссией которой является создание и развитие в России цивилизованного рынка недвижимости.  А начиналось всё в 1992 году. Именно тогда, 20 мая, прошел I учредительный съезд, на котором 36 фирм приняли решение о создании Российской гильдии риэлторов (РГР). Был избран первый Совет РГР в составе пяти человек, а также  первый президент РГР Кудрявцев Владимир Алексеевич.

Региональная ассоциация «Пермская лига риэлторов и оценщиков» (ПЛРО) – общественная организация, созданная в 1995 году с целью сохранения социального спокойствия в обществе и содействия развитию цивилизованного рынка недвижимости в регионе. Многие профессионалы выразили намерение стать ее членами – так под знаменами Лиги сплотились лучшие специалисты сферы недвижимости Перми и Пермского края.

Динамично развивающийся рынок недвижимости, существенное увеличение объемов предложения и спроса, повышенные требования к профессионалам участникам рынка – все это явилось стимулом для зарождения на рынке недвижимости инструмента регулирования отношений.

В ситуации, когда правительство  самоустранилось от регулирования  и лицензирования риэлторской деятельности, создание системы добровольной сертификации – явилось огромным шагом в  формирование цивилизованных отношений. «Пермская лига риэлторов и оценщиков» вошла в пятерку региональных общероссийских лидеров по внедрению сертификации риэлторских фирм. Система сертификации была зарегистрирована постановлением Госстандарта №14 от 08.02.2002 г. Первыми сертификацию в Прикамье и в других регионах прошли те фирмы, руководители которых понимали значение цивилизованного рынка недвижимости, и все большее число профессионалов осознавали, что этот документ является показателем качества риэлторской услуги для клиента. Показательно и то, что в Перми сертификат соответствия получили все наиболее активные члены «Пермской лиги риэлторов и оценщиков».

В 2006 году региональная ассоциация «Пермская лига риэлторов и оценщиков» была реорганизована в некоммерческое партнерство «РГР. Пермский край». Но новый юридический статус не означал перемен в достижении поставленных целей – наоборот, с развитием партнерства задачи возрастали. Подтверждением этому явилось такое масштабное мероприятие, как I Краевой форум профессионалов недвижимости.

Сегодня многое изменилось. Но НП «РГР. Пермский край» по-прежнему следует собственной миссии – содействие развитию цивилизованного рынка недвижимости. Партнерство продолжает осуществлять свою деятельность, создавая и объединяя филиалы и представительства специалистов сферы недвижимости. Гильдия нацелена, прежде всего, на оказание помощи членам партнерства в организации профессиональной деятельности на рынке недвижимости, защите их прав как участников рынка недвижимости, защите их законных прав и интересов. Также к целям относится разрешение споров и конфликтов, связанных с профессиональной деятельностью членов партнерства, оказание членам партнерства юридической и консультационной помощи при совершении сделок с недвижимостью.

По сей день НП «РГР. Пермский край» является единственной профессиональной некоммерческой организацией операторов краевого рынка недвижимости. Не случайно главным принципом деятельности Партнёрства стали слова «Объединяя профессионалов». Эта формулировка точно отражает цели и задачи объединения.

НП «РГР. Пермский край» работает с органами социального обеспечения, с местными властями, со специалистами аппарата Уполномоченного по правам человека в Пермском крае.

Лицензирование риэлтерской деятельности призвано решать две основные задачи:

- обеспечение единой  государственной политики при осуществлении лицензирования риэлтерской деятельности;

- установление правовых  основ единого рынка недвижимости  в РФ.

Законодательно определено, какие виды работ и услуг, связанных  с риэлтерской деятельностью, подлежат лицензированию:

- посредничество в сделках купли-продажи, мене, аренде объектов недвижимости;

- управление объектами  недвижимости по договору с  собственником этих объектов;

- заключение договоров  ренты и пожизненного содержания  с иждивением, предусматривающих  отчуждение объектов недвижимости. В других регионах России, например, в Санкт-Петербурге, Воронежской, Смоленской, Мурманской областях и в Ставропольском крае, риэлтерская деятельность на виды не делится.

Главными лицензионными  требованиями к претендентам на осуществление риэлтерской деятельности являются:

- сведения о помещениях, предназначенных для осуществления  лицензируемой деятельности, и правах  на них;

- сведения, характеризующие  профессиональную квалификацию  лица, которое намерено осуществлять  лицензируемую деятельность;

- сведения о платежеспособности (наличии достаточных финансовых  ресурсов) для возмещения возможных  убытков, причиненных по вине  лицензиата заказчиком его услуг.

Действие лицензии прекращается в следующих случаях:

- по истечении срока,  на который выдана лицензия, при отсутствии заявления о продлении срока ее действия;

- в случае ликвидации  юридического лица или прекращения  действия свидетельства о государственной  регистрации физического лица  в качестве индивидуального предпринимателя  — владельца лицензии;

- в случае аннулирования  лицензии по решению лицензионного  органа.

Лицензирование риэлторской  деятельности до 2002 года осуществлял областной комитет по имуществу. Комитет организовывал обучение специалистов по недвижимости, последующую сдачу экзамена и выдачу лицензии — того самого заветного юридического документа, необходимого для официального функционирования агентства. Но в 2002 году практика лицензирования агентств недвижимости была отменена, тогда ей на смену пришло добровольное сертифицирование.

Система добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации РОСС RU № И046.04 РН00, которая была разработана национальным профессиональным объединением участников рынка недвижимости — «Российской гильдией риэлторов» (РГР), зарегистрирована постановлением Госстандарта № 14 от 08.02.2002. Руководящий орган системы сертификации (РОСС) находится в Москве, в Прикамье осуществлять проверку на соответствие национальным стандартам может Территориальный орган по сертификации НП «РГР. Пермский край» (Свидетельство РОСС RU ОС 59 от 07.10.2011).

Право принимать решения  о приостановке действия лицензии или  ее аннулировании дано Экспертному  совету по лицензированию риэлтерской  деятельности. Это, своего рода, арбитр при споре между заказчиком и  риэлтерской фирмой.

Как юридическое, так  и физическое лицо может носить статус риэлтора, только обладая лицензией на право осуществления риэлтерской деятельности. Кроме этого, физическое лицо (как индивидуальный предприниматель, так и риэлтор в рамках юридического лица) должно пройти аттестацию на осуществление риэлтерской деятельности. К аттестации допускаются лица, прошедшие обучение по утвержденной программе подготовки специалистов по риэлтерской деятельности в объеме не менее 90 часов.

Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам:

1. Получение  заявки по услуге:

а) изучение характера  и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

б) формулирование ограничительных  условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги:

а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

б) составление плана  выполнения работ по договору

3. Сбор и анализ данных об объекте:

а) сбор документов об объекте  недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной  информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4. Юридическое  сопровождение сделки:

а) формирование комплекта  документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке;

в) ознакомление заказчика  с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники  ее проведения.

5. Проведение  сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтору:

а) проведение сделки с  недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки  работ, выполненных по договору об указании услуги;

в) оплата услуг риэлтора за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлторской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг — выбор услуги заказчиком — заключение договора — оказание услуги — совершение сделки с недвижимостью — оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано  и ограничено рамками предоставляемых  фирмой услуг, а специалисты каждого  структурного подразделения риэлтерской  фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлторской услуги вызывает риск потери заказчика.

Основные направления  деятельности риэлторов.

1. Риэлтор выступает агентом. Реализацию услуг он осуществляет по агентскому договору, заключенному с потребителем услуг. Данным документом определяются обязательства агента, то есть осуществление определенных юридических действий. Здесь речь идет о заключении сделок с объектами. Кроме этого агентским договором предусматривают обязательства по осуществлению действий в отношении потребителя. Например, приобретение или отчуждение квартиры. Главное указывайте улицу с номером дома и квартиры.