Правовое регулирование в сфере недвижимости

Правовое регулирование  рынка недвижимости

Правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных  источников.

Конституция Российской Федерации  не содержит терминов «недвижимость», «недвижимое имущество». Однако в  широком смысле слова Конституция  РФ является идейным источником, определяющим фундаментальные основы формирования и нормального функционирования рынка недвижимости как составной  и существенной части гражданского оборота. Значимыми в этом смысле являются нормы, определенные в ст. 8, которые устанавливают равенство  форм собственности - частной, государственной, муниципальной и иных. При этом согласно конституционным положениям гарантируется единство экономического пространства, свободное перемещение  товаров, поддержка конкуренции  и свобода экономической деятельности. Таким образом, в России созданы  условия для вовлечения в оборот различного рода имущества (в том  числе и недвижимого), которое  может находиться в разных формах собственности, равенство которых  обеспечивается государством.

Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные  ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и  иных формах собственности. Это положение  определяет принципиальную возможность  вовлечения в гражданский оборот земли, которая является фундаментальной  основой любых видов недвижимости.

Важное значение для создания условий функционирования рынка  недвижимости имеют положения ст. 34 Конституции РФ, которыми установлено  равенство всех участников гражданского оборота в свободном использовании своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. При этом государство берет на себя обязанность по недопущению экономической деятельности, которая направлена на монополизацию и недобросовестную конкуренцию.

Таким образом, главенствующее и определяющее положение для  экономической деятельности имеют  конституционные нормы, которыми закреплены права и свободы человека и  гражданина, а государство, признавая  право индивида на свободу экономической  деятельности, «обязано гарантировать  ему на своей территории единое экономическое  пространство»[1].

Важным фактором становления  рынка недвижимости является обеспечение  благоприятной рыночной среды или  инфраструктуры недвижимости как в обществе в целом, так и в каждом регионе и муниципальном образовании. Оно представляет собой совокупность условий, норм и гарантий экономической деятельности, в частности, устойчивости финансового положения. Исследования в регионах показали, что четвертая часть субъектов в сфере недвижимости, как и предпринимателей в целом, оценивает свое финансовое положение как устойчивое. Остальные считают его нестабильным и даже критическим, признаются, что им удается удержаться на плаву не столько за счет собственных знаний, сколько за счет невысокой зарплаты наемных работников. Успешное ведение бизнеса на рынке недвижимости затрудняет сложившаяся практика финансовых отношений: высокие налоги, невозможность взять кредит для развития, утверждающаяся система взяточничества.

В сознании определенной части предпринимателей на рынке  недвижимости преобладает негативное восприятие законодательной базы рынка недвижимости. Они характеризуют ее как не вполне разработанную и противоречивую, или вовсе отрицают наличие таковой. Вместе с тем большинство респондентов, судя по опросу предпринимателей в городах Москве, Воронеже, Курске, Орле, либо не очень тщательно изучают нормативно-правовую базу своей деятельности, либо вовсе ею не интересуются. Имеющиеся противоречия и «белые пятна» в законодательной базе, а также низкое качество законодательных актов снижает реальную эффективность ее исполнения властными структурами всех уровней.

Занятость на рынке недвижимости требует достаточно высокого уровня знаний в различных областях (финансовой, управленческой, юридической и др.). Требования к профессионализму работников качественно изменяются в последнее  время: усложнилось и расширилось  теоретическое и законодательное  содержание работы в сфере недвижимости. Согласно результатам опроса, бизнесмены-респонденты  начинали и продолжают свою деятельность в основном на базе ранее полученных профессиональных навыков, прежнего управленческого  опыта. Лишь немногие из них обучались  за время своей работы в новом качестве на курсах повышения квалификации и переподготовки руководителей структур рынка недвижимости, новых сфер бизнеса. Причем около половины респондентов не испытывает в этом потребности, оправдываясь отсутствием времени и высокой стоимостью обучения.

Предпринимательская среда  и инфраструктура рынка недвижимости должны обеспечивать: общую благоприятную  обстановку для становления и  развития правовой среды рынка недвижимости; правовую определенность и защищенность субъектов и объектов, в том числе и на основе предпринимательского договора[1]; необходимые стартовые условия получения ссуд и кредитов; экономическую и личную безопасность; страхование предпринимательских рисков; удобный режим взаимоотношений с местной администрацией; условия для самоорганизации и обучения субъектов рынка недвижимости.

В целом трудности развития правовых норм, правосубъектности на российском рынке недвижимости обусловлены многими причинами.

Во-первых, происходит ужесточение  стартовых условий для создания материальной базы рынка недвижимости из-за более высоких первоначальных затрат и усложнения процедур регистрации, постановки на учет в статистических, налоговых органах, в пенсионном и других фондах для вновь создаваемых структур в сфере недвижимости.

Во-вторых, ужесточа механизмы контроля за деятельностью объектов недвижимости со стороны фискальных и ведомственных контролирующих органов (пожарная охрана, санэпидемнадзор, ГИБДД, энергонадзор и др.), что не сопровождается расширением консультативной или технической помощи малым предприятиям.

У отдельных субъектов  рынка нет доступа к относительно дешевым источникам заемных денежных средств. Возможности государственной  финансовой поддержки субъектов, работающих на рынке недвижимости, ограничены, а банки сохраняют высокие ставки кредитования и ужесточают правила расчетно-кассового обслуживания (введение требований к минимальному остатку, минимальному обороту по счету клиента, абсолютных ставок за проведение платежей и расчетов и т.п.).

В-третьих, слабо развита  инфраструктура для реализации продукции  и услуг сферы предпринимательства. Не функционирует система участия  субъектов рынка недвижимости в  реализации государственных заказов. Крупные структуры ориентируются на старые хозяйственные связи между собой и не используют преимущества малого бизнеса как своего партнера. После первой волны «малой приватизации» рынок недвижимости остается недоступным для многих субъектов в силу гиперболизации рыночных отношений. Слабо организованные, стихийные рынки не стимулируют реализацию качественных товаров и услуг. Малый бизнес не имеет устойчивых каналов реализации.

В-четвертых, даже в высокорентабельных видах деятельности социальная защищенность потенциальных участников отношений  в сфере недвижимости остается ниже уровня допустимого риска. Наиболее инициативные слои населения вступили в предпринимательскую деятельность еще в годы кооперативного движения, и в настоящее время большинство из них уже переросло рамки малого бизнеса. Новое поколение мелких предпринимателей формируется из людей с меньшей степенью самостоятельной инициативы, они требуют больших правовых и социальных гарантий. Многие структуры рынка недвижимости сегодня не могут самостоятельно защитить себя от неправомерных действий как со стороны криминальных структур, так и со стороны представителей государственных органов. В силу своих масштабов малый бизнес остается очень чувствителен к малейшему изменению спроса, условий сбыта, налогообложения, ведомственного контроля, безопасности и правовых рамок своей деятельности.

В-пятых, научно-методическое обеспечение деятельности субъектов  рыночных отношений на рынке недвижимости нельзя признать удовлетворительным. Они владеют навыками учета, бизнес-планирования, маркетинга, финансового анализа, правовой культуры, а разработка федеральных  и региональных программ поддержки  рынка недвижимости происходила  без учета реальной отдачи выделяемых средств и ресурсов, что провоцировало  неоправданные иждивенческие настроения среди участников рынка недвижимости. Многочисленные преграды на пути цивилизованного развития рынка недвижимости делают императивным поиск инновационных подходов к разрешению возникающих проблем, прежде всего в контексте формирования современной эффективной концепции его общественной поддержки и действенных механизмов правореализации.

Главная задача упорядочения правового регулирования – имущественной  политики государства – содействие созданию инфраструктуры рынка недвижимости. Важнейшее значение имеет решение  проблем сохранения льготного режима для малого бизнеса в сфере  недвижимости.

Еще одна важная проблема –  полнота реализация политики в области  недвижимости, предусмотренной федеральными законами, поручениями Президента РФ, его указами и распоряжениями, постановлениями и распоряжениями Правительства РФ, поручениями Председателя Правительства РФ. Нередко федеральные министерства и ведомства, соглашаясь с предложениями субъектов Федерации при подготовке проектов этих документов, в дальнейшем не создают реальных условий для их выполнения в соответствии с политическими установками государства. В федеральных органах исполнительной власти контроль и проверка исполнения поручений Президента РФ и Правительства РФ в некоторых случаях имеют формальный характер, невысоки исполнительская дисциплина и ответственность должностных лиц.

Вместе с тем имеются  и позитивные результаты, достижение которых невозможно представить  без правовой аналитики. Главное, что  изменилось в содержании полномочий органов государственной власти на переходном этапе – это превращение  их в органы регулирования рынка  недвижимости и рыночной экономики  в целом[2]. Об этом говорит анализ состояния отношений в том или ином секторе экономики. Подтверждением тому – прогнозирование и определение основных направлений развития профильных отраслей, создание благоприятных условий функционирования предприятий и прочих экономических субъектов региональных отношений, установление правил поведения, исключающих введение различных форм ограничения свобод в предпринимательской деятельности.

Государственно-правовое развитие имущественных отношений, как ответ  на возросшие потребности рынка, содержит в себе такие инструменты (элементы правового статуса органов) государственного управления, как налогообложение, установление таможенных пошлин, лицензирование отдельных видов хозяйственной  деятельности, регулирование цен  в рамках антимонопольного законодательства.

Действительно, их полноценное  применение возможно только в условиях социально-ориентированного рынка, так  как если они и имели место  в системе государственного управления советской экономикой, то скорее были формальными. Например, максимальный размер подоходного налога с граждан  не превышал 15%[3]. Налоги с предприятий в СССР также практически не имели значения. Вместо них были предусмотрены обязательные платежи в бюджет следующих видов: а) плата за производственные фонды[4]; б) фиксированные рентные платежи[5]; в) отчисления свободного остатка прибыли[6]; г) налог с оборота[7]. В настоящее время большая часть доходов государственного бюджета Российской Федерации складывается из налоговых поступлений.

А.П. Алехин, в качестве одного из методов (инструментов) государственного регулирования экономики, называет заказы для государственных нужд. Представляется, что в данном случае он прав лишь отчасти. Он признает, что  государственное управление является юридически властной деятельностью. Действительно, государственные заказы, введенные еще Законом СССР от 4 июня 1990 г. «О предприятиях в СССР», носили директивный характер. Но в настоящее время порядок и принципы формирования, размещения и исполнения заказов на закупку и поставку товаров, работ и услуг для государственных нужд определяются в рамках преимущественно гражданского законодательства. Государственные заказы основываются на договорных равноправных отношениях. Поэтому, например, статьей 525 Гражданского Кодекса РФ установлено, что к отношениям по поставкам для государственных нужд применяются общие правила поставок. Элементы властного государственного воздействия (нормы административного права) к исполнителю заказа проявляются здесь только в вопросах согласования условий договора, а также в принуждении к принятию заказа предприятием-монополистом, что определяется, например, пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 13 декабря 1994 г. №60-ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд». Впрочем, этот элемент административно-правового воздействия также является одним из показателей изменения содержания государственного управления экономикой, его перехода на рыночное регулирование.

Поскольку исследуется сущность управленческо-правовых (государственных  и муниципальных) имущественных  отношений, то способ организации аппарата управления по отраслевому и территориальному признаку, на наш взгляд, не имеет принципиального значения для выявления степени соответствия государственного и муниципального регулирования рынка недвижимости. Роль индикатора выполняют только методы (инструменты) властного воздействия. Поэтому, основываясь на нормах, определяющих статус государственных и муниципальных органов, в целом, можно считать, что государственное и муниципальное управление в сфере недвижимости – это деятельность, осуществляемая рыночными способами, и она отражает новые регулятивные функции государства.

Вместе с тем, некоторые  способы использования таких  инструментов государственного и муниципального управления в экономике региона, как лицензирование, квотирование экспорта, предоставление льгот в той или  иной области экономической деятельности едва ли можно признать соответствующими в полной мере принципам рыночной экономики. В частности, равенству  хозяйствующих субъектов, демократизму принятия управленческого решения, свободе хозяйственной деятельности.

Так, внешнеэкономическая  деятельность на начальном этапе  преобразований характеризовалась  тем, что большая часть российского  экспорта квотировалась и лицензировалась. Необходимость данного вида государственного воздействия объясняли распродажей  сырья по заниженным ценам. Однако результатом  стал только расцвет взяточничества. Бывший министр внешнеэкономических  связей П. Авен, исходя из опыта, так  сформулировал свое мнение: «Любое препятствие для экономической  деятельности, особенно такой, которая  предполагает свободу выбора, в России обойдут, поэтому эта страна должна быть более либеральной, чем другие». Лицензирование и квотирование экспорта в основном было отменено с изданием соответствующего Указа Президента РФ от 23 мая 1994 г. Отменен также ряд  актов о предоставлении льгот  по таможенным платежам, в частности, небезызвестные льготы спортивным организациям по Указу Президента РФ от 22 ноября 1993 г. «О протекционистской политике Российской Федерации в области  физической культуры и спорта». Но целый  ряд льгот отдельным участникам внешнеэкономической деятельности сохраняется до сих пор. Подобные рецидивы нерыночного, административно-командного управления экономикой свидетельствуют  о незавершенности преобразований, так называемом состоянии переходной экономики в Российском государстве.  

Список Литературы

1. Гаджиев Г.А. Защита основных экономических прав и свобод предпринимателей за рубежом и в Российской Федерации: (Опыт сравнительного исследования). М.: Манускрипт, 1995. С. 114.
2. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд. М.: «Волтерс Клувер». 2004. Т. 1. С. 73
3. Пугинский Б.И., Сафиуллин Д.Н. Правовая экономика: проблемы становления. - М., 1991.
4. Лексин В. Швецов А. Региональная политика России: проблемы, решения. 1995. С. 38; Система государственного и муниципального управления. - М., 2005. С. 145-147.
5. Указ Президиума Верховного Совета СССР «О подоходном налоге с населения» // Ведомости Верховного Совета СССР. 1983. № 43. Ст. 653.
6. Инструкция Министерства финансов СССР и Госплана СССР от 30.11.79 г. «О порядке взимания в бюджет платы за производственные основные фонды и нормируемые средства с объединений, предприятий и организаций» // Совершенствование хозяйственного механизма Сборник документов. - М., 1980. С. 215.
7. Положение о рентных платежах в бюджет // СП СССР. 1969. № 6. Ст. 33.
8. Положение о порядке распределения прибыли министерств, всесоюзных (республиканских) промышленных объединений, производственных объединений и предприятий, переведенных на нормативный метод распределения прибыли // Совершенствование хозяйственного механизма. Сборник документов. - М., 1982. С. 307-309
9. Положение о налоге с оборота // СП СССР. 1975. № 17. С. 108.