Процесс оценки объектов недвижимости

Любой отчёт об оценке достоверен лишь в полном объёме и  лишь в указанных в нём целях. Ни заказчик, ни эксперт не могут  использовать Отчёт или какую-либо его часть иначе, чем это предусмотрено целью оценки. [3]

 

 

2. Практическая часть

 

Задача №1. Оценка объектов недвижимости затратным подходом

Определите величину накопленного износа. Для расчета  представлены три аналогичных объекта. Характеристика объектов представлена в таблице 1.

Таблица 1

Показатели	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Цена продажи, тыс. у.ед.	550	560	380
Стоимость земельного участка, тыс. у.ед.	80	55	60
Стоимость нового строительства, тыс. у.ед.	600	800	440

 

, где 

О – обесценение,

ВС - восстановительная  стоимость,

И - износ

, где 

Цп - цена продажи,

Сз – стоимость земельного участка

 %

 %

 %

 

 

 

 

Задача №2. Оценка объектов недвижимости сравнительным подходом

 

Определить стоимость  участка земли для индивидуальной застройки, площадью 18 соток. Для оценки выбраны 6 продаж объектов сравнения. Характеристика объектов представлена в таблице 2.

Таблица 2

Показатели	№1	№2	№3	№4	№5	№6
1.Площадь, сотка   2.Цена продажи, у.ед.   3.Время продажи, мес.	25   29,5   3	19   15,2   2	20   15,4   1	22   17,16   1	25   35   6	17   13,1   2

 

Дополнительная рыночная информация: участки №2,4,6 находятся на направлениях от города, рынком признаваемым худшим, что оценивается в 20%; участки №1,5 на лучшем направлении, что оценивается в 15%; участок №3, направление аналогичное оцениваемому объекту; электроснабжение отсутствует на участках №3,6, что оценивается в сумме 1000 руб.; характер социальной среды неблагоприятный у участка №4, что оценивается снижением цены на 10%; повышение цен в текущем году на 5% в месяц.

Решение представьте  в табличной форме, см. таблицу 3.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 3

Расчетная таблица

Показатели	Оцени-ваемый объект	Объекты-аналоги
		№1	№2	№3	№4	№5	№6
Площадь, сотка	18	25	19	20	22	25	17
Цена продажи, тыс. у. ед.		29,5	15,2	15,4	17,16	35	13,1
Электроснабжение	есть	есть	есть	нет	есть	есть	нет
Корректировка, тыс. у. ед.	0	0	0	+0,035	0	0	+0,035
Скорректированная цена, тыс. у. ед.		29,5	15,2	15,435	17,16	35	13,135
Цена за 1 сотку, тыс. у. ед.		1,18	0,8	0,772	0,78	1,4	0,773
Время продажи, мес.		3	2	1	1	6	2
Корректировка, % (тыс. у. ед.)		+15 (+0,177)	+10 (+0,08)	+5 (+0,039)	+5 (+0,039)	+30 (+0,42)	+10 (+0,077)
Скорректированная цена, тыс. у. ед.		1,357	0,88	0,811	0,819	1,82	0,85
Транспортная доступность		-15    (-0,204)	+20 (+0,176)	0 (+0)	+20 (+0,164)	-15 (-0,273)	+20 (+0,17)
Скорректированная цена, тыс.у. ед.		1,153	1,056	0,811	0,983	1,547	1,02
Характер социальной среды		0	0	0	+10 (+0,099)	0	0
Скорректированная цена, тыс. у. ед		1,153	1,056	0,811	1,082	1,547	1,02
Поправка		2/14	2/14	2/14	3/14	2/14	3/14
Измененная поправка		3/14	3/14	3/14	2/14	3/14	2/14

 

тыс. у.е.

 

 

 

 

 

Задача №3. Оценка объектов недвижимости доходным подходом

Определить общий коэффициент  капитализации и коэффициент  капитализации капитала собственного.

На рынке отобраны 4 объекта – аналога.

Информация представлена в таблице 4.

Таблица 4

Данные для расчета

Цена продажи	Стоимость капитала собственного	Стоимость капитала заемного	Чистый операционный доход	Сумма, уплаченная за кредит	Денежный поток до налогообложения	Коэффициент капитализации	Коэффициент капитализации для капитала собственного
1000 700 950 450	300 700 50 450	700 0 900 0	90 72 80 70	50 0 75 0	40 72 5 70	0,0896 0,103 0,084 0,156	0,133 0,103 0,1 0,156

 

1. Денежный поток до налогообложения (ДП):

ДП = Чистый операционный доход – Сумма, уплаченная за кредит

ДП₁ = 90 – 50 =40    

ДП₂ = 72 -0 = 72

ДП₃ = 80 – 75 = 5 

ДП₄ = 70 – 0 = 70

2) Коэффициент капитализации  для капитала собственного:

К_ск = , где СК-собственный капитал

К_ск1 = = 0,133    

К_ск2 = = 0,103 

К_ск3 = = 0,1

К_ск4 = = 0,156

3) Коэффициент капитализации  для капитала заёмного:

К_з =

К_зк1 = = 0,071    

К_зк2 = 0      

К_зк3 = = 0,083

К_зк4 = 0

4) Коэффициент ипотечной задолженности:

М =

М₁ = = 0,7 

М₂ = 0 

М₃ = = 0,95   

М₄ = 0

5) Общий коэффициент  капитализации:

К_к = М* К_зк + (1 - М)* К_ск

К_к1 = 0,7*0,071 + 0,3*0,133 = 0,0896

К_к2 = К_ск2 = 0,103

К_к3 = 0,95*0,083 + 0,05*0,1 = 0,084

К_к4 = К_ск4  = 0,156

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Российская оценочная  деятельность имеет свою специфику, которая заключается в следующем:

1. Оценочная деятельность в России возникла на базе теоретических и прикладных понятий многих дисциплин экономико-правового спектра и ряда инженерно-технических дисциплин. Последнее обстоятельство накладывает особый отпечаток именно на оценку стоимости имущества, считающегося недвижимым. В начале 90-х годов в первой когорте отечественных оценщиков преобладали технари. Из-за этого сложились преимущественно инженерно-технические представления обо всей оценочной деятельности, которая целиком сводилась к оценке недвижимости.
2. Современная экономическая и правовая культура сформировалась еще в условиях директивной экономики, наследие которой не позволяет адекватно воспринимать смысл как базовых, так и производных понятий рыночной экономики и гражданского общества. Наследие узко понимаемых терминов «затратная экономика» и «вещное право» не позволяет достоверно измерять истинные значения стоимости или ценности имущества любых типов.
3. Профессиональна оценочная деятельность в России полностью базируется на зарубежных разработках, а все исходные методологические материалы заимствованы из иностранных работ с разной степенью их освоения и в различных интерпретациях. Это вызвало серьезный разнобой в русскоязычном понятийном аппарате.

Но главная проблема заключается в общем непонимании  того, что все происходящие сегодня  изменения представляют собой живой  процесс общего (международного) признания  наилучшей практики, а вовсе не административно введенная директива. [4]

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. СТО РОО 21-01-98 «Оценка недвижимости». Основные положения. (Стандарт российского общества оценщиков)

2. Горемыкин В.А. «Экономика  недвижимости», М.: Маркетинг, 2002 г.

3. С.В. Гриненко «Экономика недвижимости. Конспект лекций», Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

4. Грязнова А.Г. «Оценка  недвижимости», М.: Финансы и статистика; 2003.

5. Ресин В.И. «Экономика  недвижимости», М.: Дело, 2000г. –  327 с.

6. Татарова А.В. «Оценка недвижимости и управление собственностью»     Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

7. С. Сивец, Л. Баширова «Как должна проводиться экспертная оценка недвижимости. Рекомендации для заказчика». Центр «Бизнес-Информ» (www.business-inform.ru)