Расчет рыночной стоимости объекта

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Федеральное государственное  автономное образовательное учреждение

«Уральский федеральный  университет 

имени первого  Президента России Б.Н. Ельцина»

Высшая школа  экономики и менеджмента

Департамент промышленного  бизнеса и менеджмента

Кафедра  «Экономики и управления строительством и рынком недвижимости»

 

 

 

Контрольная работа

По дисциплине «Практика  оценки стоимости недвижимости»

Тема: «Расчет рыночной стоимости  объекта»

 

 

 

 

Руководитель                                                               Топал Е.Г.

Студент                                                                         Быстрова А.О.

Группа                                                                          ЭМ-390602

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Екатеринбург 2012

 

 

Задание: определить рыночную стоимость методами сравнительного подхода по представленным аналогам, в процессе работы определить единицу сравнения, элементы сравнения, внести поправочные коэффициенты, провести согласование результатов.

Описание объекта  оценки:

№п/п	Параметры сравнения	Объект оценки
1	Месторасположение	г. Екатеринбург,   ул. Бисертская, 32
2	Общая площадь, кв.м	52
3	Жилая площадь, кв.м	33,0
4	Кухня, кв.м	7,7
5	Этаж	9
6	Этажность	9
7	Функциональное назначение	КВАРТИРА
8	Материал стен дома	Крупные железобетонные панели
9	Год постройки	1995
10	Тип квартир	УП

 

Описание объектов аналогов:

№п/п	Параметры сравнения	ОА1	ОА2	ОА3	ОА4	ОА5
1	Месторасположение	БИСЕРТСКАЯ,   23	КОЛХОЗНИКОВ,10	БИСЕРТСКАЯ,    10	КОЛХОЗНИКОВ, 52	БИСЕРТСКАЯ,   129
2	Общая площадь, кв.м	52	52	45	52	42
3	Жилая площадь, кв.м	29	33	27	29	23
4	Кухня, кв.м	10	8	10	7	8
5	Этаж	8	3	6	8	9
6	Этажность	9	9	9	9	9
7	Функциональное  назначение	КВАРТИРА	КВАРТИРА	КВАРТИРА	КВАРТИРА	КВАРТИРА
8	Материал стен дома	ПАНЕЛЬ	ПАНЕЛЬ	КИРПИЧ	КИРПИЧ	ПАНЕЛЬ
9	Цена предложения, рублей	2606048	2850000	2640000	3150000	2640000
10	Цена предложения, рублей за 1 кв.м.	50116,3	54807,69	58666,67	60576,92	62857,14
11	Год постройки	1987	1992	1971	1987	1987
12	Тип квартир	УП	УП	УП	УП	УП

 

 

 

 

 

 

Расчет методом  прямого сравнения продаж.

Внесение поправок.

Рассчитываем поправки на площадь. Для этого подбираем совпадающие по площади с аналогами объекты:

Параметры сравнения	Аналог расч.1	Аналог расч.2	Аналог расч.3
Месторасположение	КОЛХОЗНИКОВ	УМЕЛЬЦЕВ	СЕЛЬКОРОВСКАЯ
Общая площадь, кв.м	52	45	42

 

Далее рассчитываем по формулам разницу по площади в % и Коэффициенты снижения и повышения:

 

 

 - разница по площади

 - коэффициент снижения

 - коэффициент повышения

 

 

 

 

Получаем:

Функциональное  назначение	Месторасположение	Общая площадь, кв.м	Цена предложения, рублей за 1 кв.м.	Разница по площади	Коэф-т снижения,%	Коэф-т повышения,%
КВАРТИРА	Колхозников	52	2850000	13,46%	15,79	18,75
КВАРТИРА	Умельцев	45	2400000
КВАРТИРА	Колхозников	52	2850000	19,23%	7,01	7,55
КВАРТИРА	Селькоровская	42	2650000

 

Вводим поправки на кирпич – стоимость здания из кирпича  больше стоимости здания из панелей  на эквивалентную площадь в среднем  на 3,95% (используя ранние расчеты  задач в тетради).

Вводим поправки на этаж (используя ранние расчеты задач  в тетради) – в среднем 4,16%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Суммируем поправки:

Поправки, %	ОА1	ОА2	ОА3	ОА4	ОА5
Общая площадь, кв.м	_	_	-15,79%	_	-7,01%
Этаж	_	-4,16%	-4,16%	-4,16%	_
Материал стен дома	_	_	-3,95%	-3,95%	_
Итого	-	-4,16%	-23,9%	-8,11%	-7,01%

 

Подсчитываем цену 1 кв.м аналогов с учетом корректировок:

 

Аналоги:	ОА1	ОА2	ОА3	ОА4	ОА5
Цена с поправками:	50116,3	52527,7	44645,3	55664,1	58450,85

 

Цена 1 кв.м объекта оценки :

52 280,85 рублей

Стоимость объекта  оценки:

Цена 1 кв.м * Общую площадь объекта

 

52280,85 * 52 = 2 718 604,2 рублей

 

Расчет методом  ВРМ.

 

Аренда=20 000/мес. ПВД=А*12=240 000/год.

Объекты аналоги	Цена, руб	ПВД	ВРМ
ОА1	2606048	240 000	10,86
ОА2	2850000	240 000	11,875
ОА3	2640000	240 000	11
ОА4	3150000	240 000	13,125
ОА5	2640000	240 000	11
Среднее значение			11,572

 

Цена объекта  оценки = ПВД * ВРМ = 240 000 * 11,572 =2 777 280 рублей.

 

Таким образом, мы можем вывести среднюю стоимость  объекта оценки:

 

(2 718 604,2 + 2 777 280) : 2 = 2 747 942, 1 рублей.