Разработка подхода к исследованию рынка недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 11 Ноября 2012 в 15:30, реферат

Описание работы

Рынок недвижимости довольно хорошо изучен, однако не вся информация является открытой. Большая часть публикуемой информации содержит данные лишь о наиболее крупных игроках рынка, тогда как во многих случаях необходимо иметь факты, иллюстрирующие полную картину, поэтому данное исследование является актуальным.
Таким образом, исследование рынка недвижимости будет являться актуальным и необходимым в первую очередь для операторов рынка с целью выявления тенденций и перспектив дальнейшего развития.

Скачать архив (18.26 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Файлы: 1 файл

Подход к исслед. рынка недвижимости.doc

— 75.50 Кб (Скачать файл)

Разработка подхода к исследованию рынка недвижимости

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Таким образом, исследование рынка недвижимости будет являться актуальным и необходимым в первую очередь для операторов рынка с целью выявления тенденций и перспектив дальнейшего развития. Агентствам недвижимости необходимо учитывать предпочтения потребителей, изучать спрос, формировать ассортимент, улучшая при этом качество и повышая конкурентоспособность.

Таблица 2.1 – Основные этапы разработки подхода к исследованию рынка недвижимости

Этапы	Содержание и основные цели этапа
Постановка проблемы	Повышение конкурентоспособности агентства недвижимости в условиях обострения жесткой конкурентной борьбы на рынке
Определение целей и задач исследования	Цель: Описать текущее состояние и перспективы развития рынка недвижимости Владивостока в условиях конкуренции Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи: 1)Описать ситуацию на Владивостокском рынке недвижимости • тенденции и перспективы развития рынка; • сегменты рынка 2) Описать тенденции и перспективы развития рынка недвижимости Владивостока • конкурентная среда; •инновации в услугах; • государственное регулирование; 4) Описать факторы, влияющие на рост рынка недвижимости
Формирование основных гипотез исследования	Н1:Современный рынок недвижимости требует выявление новых потребителей и их потребностей, новых услуг, достижения определённых конкурентных условий на рынке Н2:Фактором, определяющим конкурентоспособность агентства на рынке недвижимости является ассортиментный ряд его услуги
Определение вида исследовательского проекта	Разведочное (поисковое) исследование.
Определение и сбор необходимой информации для проведения исследования	В ходе исследования будут использованы следующие источники сбора данных: -Печатные и электронные, деловые и специализированные издания. - Ресурсы сети Интернет. - Материалы компаний. - Аналитические обзорные статьи в прессе. -Результаты исследований маркетинговых и консалтинговых агентств. - Экспертные оценки. - Интервью с экспертами и другими участниками рынка. - Материалы отраслевых учреждений и базы данных. В ходе сбора вторичной информации предполагается выявить: тенденции, перспективы и текущее состояние рынка недвижимости Владивостока; В ходе сбора первичной информации представляется возможным выявить: конкурентную среду, уровень потребительских цен, а также предпочтения потребителей на рынке недвижимости
Определение объема выборки
Определение метода сбора первичной информации	Методом сбора первичной информации будет являться анкетирование респондентов
Разработка инструментария исследования	Разработка анкеты
Сбор данных	Данные будут собираться исходя из поставленных целей и задач. На данном этапе необходимо провести кабинетные и полевые исследования для сбора первичной и вторичной информации
Систематизация и анализ полученных данных	Полученные данные, сразу после первичной обработки систематизируются с целью возможности сравнения с общей картиной на рынке и последующим анализом, для принятия необходимых решений в соответствии с целью. На данном этапе обосновывается стратегия анализа данных и использованные методы.
Подготовка отчета о результатах исследования	Отчет об исследовании должен максимально полно и точно передать цели, задачи, методологию, основные результаты и выводы, сделанные в ходе исследования

Далее необходимо рассмотреть основные направления маркетинговых исследований рынка недвижимости.

Таблица 2.2 – Основные направления маркетинговых исследований рынка недвижимости России

Направления маркетинговых исследований	Показатели
Кабинетные маркетинговые исследования
Состояние рынка недвижимости России	- объем роста и прогноз рынка; - емкость рынка - уровень потребительских цен - темпы роста рынка
Оценка конкурентоспособности игроков рынка	- доли основных конкурентов - состояние сырьевой базы - финансовое состояние предприятия - эффективность маркетинговой деятельности - рентабельность услуг
Основные тенденции развития рынка недвижимости Владивостока	- динамика развития рынка; - основные принципы ценообразования на рынке. - состояние конкуренции на рынке - инновации в услуге
Характеристика предложения и спроса на рынке недвижимости	- количество основных агентств - широта и глубина виды услуг - качество услуг - удовлетворенность потребителей - покупательская способность - осведомленность потребителей о услуге
Анкетирование	- выявление предпочтений потребителей - выяснение состояния конкурентной среды - определение сегментов рынка

В данном исследовании поиск вторичной информации состоит в:

- изучении печатных, электронных, деловых и специализированных статистик.

- изучении информации в сети Интернет

- изучении материалов компаний

Таким образом, с помощью изучения печатных, электронных, деловых и специализированных статистик планируется получить информацию о текущем состоянии рынка недвижимости и тенденции дальнейшего развития. Изучение информации в сети интернет также поможет в описании ситуации на рынке, выделении основных операторов рынка и их характеристики. Благодаря изучению материалов компаний, исследований маркетинговых и консалтинговых агентств планируется получить данные о конкурентной ситуации на рынке.

Таблица 2.3 – Основные формы анализа информации о рынке недвижимости Владивостока

Направления исследования рынка

Формы, используемые для анализа

Выявление основных тенденций рынка

Тенденции	Характеристика
Снижением цен (в целом небольшим) на квартиры в новостроях; снижением цен на вторичном рынке жилья, так как новострои в этих микрорайонах, где заказчиком выступает государство, качественно в лучшую сторону отличаются от существующих.	От того насколько успешно и быстро будут вводиться новые жилые микрорайоны (Снеговая падь, Патрокл и др.), будет зависеть динамика цен особенно на первичном рынке жилья. Но все-таки стоимость жилья будет умеренно расти на фоне подорожания стройматериалов, энергоносителей и тарифов на перевозки. Доля 1-комнатных квартир упала на 1% (с 26% в начале года до 25% в конце) · 2-комнатных — на 1% (с 31% до 30%) · 3-комнатных — на 1% (с 18% до 17%)
Снижения цены на вторичный фонд.	То есть в течение года наблюдается увеличение цены на 1, 2 и 3-комнатные квартиры, что, закономерно, приводит к уменьшению спроса на эти категории жилья. · 1-комнатных квартир на 20% · 2-комнатных на 14.4% · 3-комнатных на 25.9% Рост цен на 1, 2 и 3 комнатные квартиры, очевидно, связан с тем, что всё большее количество семей желает переехать в более просторное жильё. Такая возможность стала появляться в связи с государственной поддержкой, оказанной в прошлые годы (материнский капитал, государственные жилищные сертификаты, программа «Молодая семья» и др.). В свое время это привело к большому количеству переездов. Именно поэтому произошел большой рост цен на 1, 2 и 3-комнатные квартиры.
Увеличение цены жилья в новых районах	Новые районы привлекут к себе внимание инвесторов, которые постараются сыграть на поднятии цен. С другой стороны эти территории окажутся привлекательными для покупки жилья и сдачи его в аренду. Чистый воздух и отсутствие городского шума, при небольшом времени пути на работу сделают такое жилье привлекательным.

Выявление тенденций спроса на рынке недвижимости

Тенденции

Характеристика

Снижения спроса на вторичный фонд.

От того насколько быстро и эффективно будут строиться новые транспортные пути объединяющие соседние с Владивостоком населенные пункты в «Большой Владивосток». Вторичный рынок, очевидно, при этом «просядет», так как в результате снижения транспортных издержек, часть людей предпочтет жить на окраинах «Большого Владивостока», в результате чего, там начнется интенсивное строительство нового жилья и подъём цен на существующий жилищный фонд.

Сегментирование недвижимости

Сегментирование	Характеристика
рынок жилья	Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников — владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку. Основную группу покупателей, формирующих в настоящее время спрос на жилье, составляет 4-6% населения, в которую входят семьи с высокими доходами. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики, станет повышаться благосостояние россиян, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье.
Рынок коммерческой недвижимости	Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно. Приобретая права на аренду нежилых помещений у муниципального фонда, арендаторы обязаны проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и т. д. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей, количества телефонных линий, близости к основным городским магистралям, удобства подъезда.
Рынок земельных участков	Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий. Общее число сделок по купле-продаже земельных участков, обмену, дарению и др. увеличивается. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений. В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города.

Информация о работе Разработка подхода к исследованию рынка недвижимости