Регистрация прав на недвижимое имущество РФ: особенности и основные принципы

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ

Поволжский филиал МИИТ

Кафедра «Экономика, финансы и

Управление на транспорте»

 

 

 

 

 

Контрольная работа №1

По дисциплине : «Экономика недвижимости (на транспорте)»

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил:                                                                     студентка 5 курса

                                                                         

 

Проверил:                                                                    Старший преподаватель

                                                                                      Кузеванова В.Ю.

 

 

 

 

Вопрос №2 – Регистрация прав на недвижимое имущество РФ: особенности и основные принципы.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Определению государственной регистрации прав на недвижимость посвящена ст. 2 Закона о регистрации. Она определяет государственную регистрацию как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) ᴨȇрехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".

Государственная регистрация выступает в качестве одной из форм применения права. Она состоит в принятии акта применения права как документально оформленного действия государственного органа. В юридической литературе формы реализации права классифицируются по различным основаниям:

а) по характеру правовых связей между субъектами права - в общих и конкретных правовых отношениях;

б) по субъектному составу - индивидуальная и коллективная формы;

в) по внешнему проявлению - активная и пассивная формы;

г) по методу воздействия - добровольное и принудительное осуществление права;

д) по правовому положению субъектов.

Давая оценку регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с учетом положений указанной классификации, отметим, что она реализуется в конкретных правовых отношениях в индивидуальной активной форме, осуществляется добровольно в адмиʜᴎϲтративно-правовой форме. Результатом правоприменительной деятельности органа по регистрации прав является принятие решения о наличии или отсутствии оснований для внесения в Единый государственный реестр сведений о правах на конкретное недвижимое имущество, которые имеют обязательную силу предписания, в том числе и для правообладателя.

В соответствии с Законом о регистрации (п. 3 ст. 2) "датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав".

Процесс государственной регистрации можно разделить на подготовку к регистрации, собственно регистрацию и выдачу документа о регистрации.

Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество следующим образом: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, ᴨȇремещение котоҏыҳ без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства".

Под системой регистрации прав на недвижимость предлагается понимать совокупность основных, закрепленных в законе принципов правового регулирования отношений в сфере оборота недвижимого имущества, характеризующих объект регистрации, правовое значение акта регистрации для обладателя права и иных лиц, полномочия и ответственность регистратора, а также порядок возмещения ущерба, причиненного регистрацией недействительных прав.

 

 

Вопрос № 10 – Затратный подход к оценке стоимости недвижимости: основные принципы и их особенности.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

• оценка рыночной стоимости земельного участка;
• оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
• расчет выявленных видов износа;
• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

• метод сравнения продаж;
• метод распределения;
• метод выделения;
• метод разбивки на участки;
• техника остатка для земли;
• капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

• права собственности;
• условия финансирования;
• условия продажи;
• условия рынка;
• месторасположение;
• физические характеристики;
• доступные коммунальные услуги;
• условия зонирования;
• наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Затратный подход – это основной способ определения рыночной стоимости как движимого, так и недвижимого имущества. Этот способ основан на принципе замещения, то есть цена будет считаться завышенной, если сумма сделки будет выше, чем если бы заинтересованное лицо приобрело имущество со схожими характеристиками, но по меньшей цене.

При оценке недвижимости применяются различные подходы, которые влияют на ее конечную стоимость. Затратный подход применяется наиболее часто. Предполагается, что цена объекта включает в себя текущую рыночную цену плюс расходы на восстановление или воссоздание имущества.

Этапы затратного подхода

• Определение стоимости земельного участка при его правильном использовании
• Определение прибыли, которую приносит объект
• Расчет суммы на возведение похожего объекта
• Расчет внешнего и физического износа
• Итоговый расчет, включающий в себя как цену земли, так и стоимость возведенных на ней строений с обязательной корректировкой на износ.

Одним из недостатков затратного подхода является невозможность определения точной стоимости имущества. Во многих случаях, например при определении стоимости здания, имеющего архитектурную или историческую ценность, затратный подход практически не работает, так как невозможно точно спрогнозировать, какие затраты понадобятся на восстановление здания.

С другой стороны, при оценке типовых зданий затратный подход является очень удобным инструментом и его часто используют при оценке школ, зданий спецназначения, вокзалов. При оценке незавершенного строительства или для определения оптимального использования земельного участка также в основном используется затратный подход.

При расчете стоимости строительства используются 4 основных метода: разбивка на компоненты, индексный метод, количественное обследование и метод сравнительной единицы. Смета, которая составляется при использовании метода количественного обследования, включает в себя все виды работ, коммунальные услуги, средства механизации, строительные материалы и прочие накладные расходы.

Это достаточно трудоемкий метод, но, тем не менее, он является наиболее точным. Затратный подход используется при определении стоимости любой недвижимости, однако применять его следует с учетом многочисленных факторов, так как в некоторых случаях полученная цена на недвижимое имущество будет некорректной.