Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка

Особые характеристики недвижимости формируют широкий спектр информации, необходимой для представления этого товара на рынке. К общим вопросам, связанным с принятием инвестиционного решения и требующим анализа можно отнести:

• текущие и ретроспективные характеристики рынка недвижимости;
• социально-демографические показатели;
• параметры регионального и местного рынков недвижимости и пр.

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения  соотношения между спросом и  предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.

В качестве примера можно  привести кризис на рынке жилой недвижимости в конце 90-х гг. в Москве, где  чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению жильем и, соответственно, и к его невостребованности.

Наличие характерных черт, присущих товарному рынку, не исключает  взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций. Они существуют как отдельные, самостоятельно функционирующие элементы единого рынка страны.

Существует еще один подход к изучению социально-экономической  сущности рынка недвижимости, который  увязывает этот рынок с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий  для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов:

- рынок жилья — для обеспечения жилищных нужд;

- рынок промышленных объектов — для реализации производственно-технологических процессов;

- рынок земельных участков — для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных специфических услуг и по своей социально-экономической природе близок к понятию рынка услуг.

Однако не совсем правильно  утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого  рынка услуг.

Услуга, как товар особого  рода, обладает рядом отличительных черт:

-неотделимостью от производителя;

-неосязаемостью;

-несохраняемостью;

-непостоянством качества.

При этом услуга может быть связана или не связана с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но и в том  и в другом случае она полезна не как вещь, а как определеннаядеятельность.

Очевидно, что услуги, предоставляемые  объектами недвижимости, не обладают всей совокупностью черт, присущих приведенному выше способу идентификации.

В частности, они могут  осуществляться и при отчуждении непосредственного производителя объекта, имеют возможность сохранятся и имеют осязаемый характер.

Объект недвижимости полезен  не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного  процесса и его обслуживания.

Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования.

С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости ~ это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

Обобщая понятийно-терминологические  подходы, можно сделать следующие выводы. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг.

Рынок недвижимости — интегрированная  категория и предполагает наличие  характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг (рис. 2.2).

Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально  выполнен этот анализ, зависит достоверность  бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.

Профессиональное исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым  видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие рынка недвижимости приведет к формированию его прикладного анализа. Смотрите приложение 1.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Практическая часть

 

2.1Задача 1

Достаточно ли положить на счет 50 тыс. руб. для приобретения через 7 лет дома стоимостью 700 тыс. руб.?

Банк начисляет проценты ежеквартально, годовая ставка - 40%.

Решение:

По формуле для начисления ежеквартально:

n- количество лет,

m- частота начислений процентов в год.

 

 

 

 

Наращенная сумма через 7 лет будет равна 721050 рублей.

 

Ответ: Достаточно т.к 721050 руб. больше нужной суммы 700000руб.

 

2.2 Задача 2

Оценить отдельно стоящее  двухэтажное кирпичное здание под  офис, расположенное в округе "Юг". Для анализа сравнительных продаж был определен аналог - двухэтажное отдельно стоящее кирпичное здание, расположенное в округе "Север". Аналог был продан за 1 250 000 у.е. В базе данных имеются следующие пары сопоставимых объектов.

 

№ объекта	Место положения, округ	Физические характеристики и назначение объекта	Цена, у.е.
1	"Юг"	Одноэтажное блочное здание под офис	400 000
2	"Север"	Одноэтажное блочное здание под офис	950 000
3	"Север"	Двухэтажное кирпичное здание  под офис	1 250 000
4	"Юг"	Двухэтажное кирпичное здание  под офис	900 000

 

Решение:

Для того чтобы  определить стоимость оцениваемого объекта, необходимо рассчитать и внести поправку на местоположение.  
 
Поправка на местоположение рассчитывается по формуле 
 
Пм = Ц1/Ц2 = 400 000/950 000 = 0,42,

Где Пм - поправка на месторасположение;

 
Ц1 - цена продажи объекта  №1 
 
Ц2 - цена продажи объекта №2 
 
Поправка 0,42 представляет собой коэффициент, на который умножается цена продажи аналога для получения вероятной стоимости оцениваемого объекта.  

Вероятная стоимость= 0,42*1250000=526315,8

Ответ: 526315,8.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

В данной работе я постаралась  рассмотреть рынок недвижимости как  интегрированную категорию  рынка, отразить сущность и особенности  функционирования рынка недвижимости.

Недвижимое имущество  обладает существенными признаками как экономический актив, выступающий в хозяйственных и социальных процессов в самых разнообразных качествах: и как часть активов предприятия, и как самостоятельный объект инвестиций, и как потребительский товар длительного пользования. Это разнообразие ролей недвижимости в экономической и социальной деятельности определяет и разнообразный характер связей рынка недвижимости с рыночной экономикой в целом, и сложную внутреннюю структуру рынка недвижимости.

Рынок недвижимости — интегрированная  категория и предполагает наличие характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг (рис. 2.2).

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально выполнен этот анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.

 

 

 

Список использованной литературы

 

1) Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2009;

2) Грязнова А. Г. Оценка  недвижимости: учебник/ под ред.  А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.  – М.: Финансы и статистика, 2007;

3) Иваницкая А. Е. Введение  в экономику недвижимости: учебное пособие/ И.П.Иваницкая, А.Е. Яковлев. - М.: КНОРУС, 2007;

4) Крюков  М. Ю. Экономика  недвижимости. Конспект лекций. –  М.: А-Приор, 2007;

5) Гриненко С.В. Экономика  недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: ТРТУ, 2008;

6) Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 1

 

Рынок недвижимости и его  связь с другими рынками

 

 

 

 

 

Рис. 2.2 Рынок недвижимости и его связь с другими рынками