Рынок земельных участков

2.Деятельность  земельных  банков  не должна  строится  на принципе стремления  изъятия  и  продажи  с   торгов  земли   в   случае  непогашения    ссуды,    поскольку  накопление    объектов залога  -  земель     у  ссуд заёмщиков будет расти.  Как показывает мировая практика,  реализация заложенных земель  с торгов  идет  очень тяжело.  Во-первых, покупателю приходится  за  свой  счет  совершать  длительные поездки для осмотра земель. Во вторых, в случае  приобретения этих владений ему приходится оплачивать все  числящиеся  за  участком  долги.  В   результате   земельный  банк   может превратиться в гигантского земельного собственника и нести значительные  убытки от  эксплуатации  оставшихся  за  ним  земель.  Банки также  будут нести убытки  от  платежей  по  наложению  ареста  на заложенные владения, от обращения в судебные инстанции,  уплаты сборов и т. д.

3.Управление  операциями земельных  банков  не должно носить централизованный   характер.   Отделения    банков не должны располагаться в центральных городах и в значительном удалении от мест  проживания своих клиентов. Они должны иметь право самостоятельно  решать  вопрос о выдаче ссуд. В противном случае от   разрешения о выдаче  ссуды  советом  банка  и  от  этого разрешения до фактической выдаче денег может пройти очень много времени (порой до года), а это может привести  к отказу  потенциальных клиентов от услуг банков.  Следует  также помнить, что выдача ссуд должна  соответствовать   реальной стоимости земли.   Далее я попытаюсь сформулировать некоторые  принципы  отношений будущих собственников земли с кредитными банками.

Первый  принцип  заключается в совместном    занятие    денег    многими, объединенными в союз  собственниками, так как их союз позволяет брать деньги в кредит  сразу крупными  суммами,  что будет экономически выгодно как для банков  (размеры ссуды будет достаточным, чтобы покрыть процентами  с нее издержки  по  обслуживанию долга), так  и  для  собственников   (при выдаче  большой суммы кредита банк берет более низкие    проценты по нему).  

Второй принцип: товарищество,  получившее  под  общую ответственность деньги, должно давать их своим членам  только на    производственные, или на какие-нибудь необходимые нужды.   Следовательно, оно должно создать орган по контролю за выданными средствами, и производить «внутреннюю» выдачу ссуд только членам товарищества. 

Третий принцип  включает в себя создание самими же фермерами центров по повышению квалификации, целью которых должно являться обучение, а не  материальная  сторона, т.е. обучение должно проводиться не на платной основе.

Стоит заметить, что в США, где такие центры получили широкое развитие,

рынок услуг для фермеров обеспечивает очень высокий процент возврата кредитов (90 - 95%).¹⁹

 

Плата за землю.

 

   Теперь  я выскажу свою точку зрения  по поводу земельного налога.

Не секрет, что во всем мире собственники земли  платят земельные налоги, даже если эта земля в их собственности.

   В  настоящее время и  в России  за использование земли приходится  платить. Цель введения платы  за землю я считаю оправдана. Это - пополнение бюджета,  стимулирование рационального использования земли и т. д.

Так что же такое земельный налог?

  Земельный  налог это определенная сумма,  которую обязан ежегодно вносить  (уплачивать) собственник земли,  а также землепользователь и землевладелец.²⁰

  Я бы  хотел отметить один несправедливый  факт того,  что  фермерские  хозяйства, а так же другие  субъекты земельных правоотношений  должны вносить земельный налог в виде стабильных платежей за единицу площади в расчёте за год²¹, и этот размер земельного налога не зависит от результатов их хозяйственной деятельности. Я считаю, что это является большим упущением и здесь нужен другой подход. Например, можно  бы  было предложить анализировать  хозяйственную деятельность собственника земли и в определенный момент  этой деятельности взять и ослабить эту плату или же наоборот увеличить налог (например, установив некий процент от повышенного дохода того или иного хозяйства).  

  Теперь  я бы хотел коснуться такого  вопроса как нормативная цена  земля.  Если обратиться к действующему  законодательству, то там мы найдем  определение нормативной цены земли, «это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости»²².

  Нормативная  цена земли определяется на  основании ставки земельного  налога умноженной в 200 раз  и помноженную на единицу площади  соответствующего земельного участка.  И в этом я не совсем согласен, так как, на мой взгляд, необходимо   введение новых  коэффициентов или процентных ставок при продаже земли для определения ее цены. Например: при продаже земельного участка разным слоям населения (с разным достатком и разным социальным статусом), или для различного целевого предназначения, то цена на один и тот же участок может быть разной -  фермеру одна цена, дачнику другая, а колхозу  третья.

 

  Вывод:

 

   После  тщательного анализа земельного  рынка в России можно сделать  вывод о том, что в настоящее  время самым правильным решением  было бы создание так называемых Земельных бирж. И, по моему мнению, они должны работать  по такой схеме:

- цель  создания  крестьянской  инвестиционно-земельной   биржи   -  защищать  интересы   тружеников   села, поэтому контрольный  пакет акций (51%)  должен быть  у фермерских хозяйств,  а  остальные  акции   - например, у государства.  Кредит сельским  товаропроизводителям  надо  выдавать  под залог приобретаемых ими акций биржи при вступлении  в состав  ее акционеров  со  своим имуществом,  включая   землю (хорошим примером работы этого механизма  является Сбербанк - он  выдает кредит   под   залог   выпускаемых   им   ценных   бумаг    - сберегательных сертификатов). При невозврате  кредита  заемщик  (предприятие аграрного сектора),  потеряет  предмет  залога и соответственно лишится возможности  получения  дивидендов  по акциям биржи и кредита  в  дальнейшем.  Однако  он  сохраняет основное   свое   достояние    -   землю,   необходимую   для продолжения производства.  Я считаю,  что  такая  схема  будет самой удобной для нашего аграрного сектора.                                                           * * *

   Подводя  черту по этим вопросом, я бы хотел сказать, что такие понятия и категории как регулирование аграрного сектора, принятие земельного кодекса, решение вопросов кредитования АПК, взимание справедливых налогов, создание земельных банков и бирж, четкое  определения стоимости земельных ресурсов и т.д. - все это является  экономическим стимулом и гарантом существования и развития земельного рынка в России  и мероприятий с этим связанных.

 

Заключение

 

 

 Земля  должна принадлежать тому, кто  на ней работает. Как ни парадоксально  это звучит, но сегодня, в наших  условиях, нет другого способа,  реализовать этот справедливый  принцип, кроме частной собственности на землю. Впрочем, дело не в самой частной собственности, а в тех правовых нормах, в которых она вводится  и   развивается. Частная собственность на землю - это меч обоюдоострый. Если не принять надежных ограничительных мер, не направить процессы в нужное русло, все может закончиться криминальной скупкой земли чиновниками и богатыми людьми, "освобождением" крестьян от земли и превращением в батраков, обслуживающих новых помещиков и земельных баронов. Партия власти зовет к полной свободе для криминального капитала. Коммунисты и аграрии тянут назад к бесконтрольному распоряжению чиновника, к авторитарной земельной диктатуре. Надо ввести частную собственность на землю, но сделать это так, чтобы выиграл от этого только тот, кто работает на земле. Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования,  владения  и распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не испрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. В этом и состоит свобода собственника. Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности производства за счет автоматической регуляции рынка, за счет свободной конкуренции. В то же время, земля - это всенародное достояние. Она не создана ни трудом, ни капиталом. Она дана природой. Она принадлежит всем, живущим на Земле, в стране в равной мере. Нет ли здесь противоречия? Нет. Частная собственность на землю - это лишь способ использования земли. Она может служить и крупным земельным владельцам и трудовому крестьянству.

  Описанные  механизмы  земельных отношений  дают возможность поднять сельское  хозяйство, но это только возможность.  Мало убрать барьеры перед  его развитием, надо еще реализовать и механизм этого развития. Надо решить и следующую задачу: создать и запустить механизм землепользования.

  После  того, как в стране будут установлены  целесообразные и справедливые  земельные отношения, автоматически  возникнет задача разумной организации землепользования. Решение этой главной задачи даст возможность преодолеть кризис в аграрном секторе. Наше сельское хозяйство отстало не сегодня. Задавленное коммунистическим режимом, оно деградировало на протяжении многих десятилетий. Колхозно-совхозный строй ясно доказал свою несостоятельность. Против этого невозможно возражать. Подъем гибнущего сельского хозяйства - это сложная, трудная задача, но ее надо решать. Задача государства не в том, чтобы силой, принудительно ломать и менять систему землепользования, а в том, чтобы создать условия для естественного становления эффективного, выгодного земельного рынка. Пусть российский крестьянин сам выберет путь, надо лишь помочь ему, проложить дорогу. Для того чтобы   уже сейчас создать  цивилизованный рынок земли, у государства, у общества сегодня нет ни сил, ни средств. В то же время постепенное эволюционное развитие - дело бесперспективное. С финансовыми ресурсами, которые  мы можем  сегодня на это выделить, нечего и думать о том, чтобы "догнать и перегнать" Запад...

   Выход  один: спроектировать и создать  в каждом регионе ассоциацию, группу фермерских хозяйств, отвечающих  последним достижениям науки,  техники, агротехники, технологии, организации. Этим хозяйствам, готовым  к конкурентному товарному производству, отдать в аренду земли с выкупом на 20-30 лет. Пусть они растут и развиваются при поддержке государства. Пусть полученная прибыль пойдет на расширение числа таких хозяйств, на становление и развитие  аграрного сектора страны и на улучшение всеобщего благосостояния.

 

Список используемой литературы:

 

1. «Сборник земельных законов России» , 1998г.
2. «Приватизация земли и реорганизация хоз. Предприятий в России» Москва, 1996г.
3. «Предприятия в России: регионально-отраслевой аспект» Шанхалов Ф.И., Москва, 1997г.
4. «Финансовые известия» за 11.12.97г.
5. Журнал «Яблоко России» №2 1998г.
6. Собрание законодательства РФ 1994г.
7. Отчет о проведении конференции «О правовых аспектах земельной и аграрной реформы» 1997г.
8. «Плата за землю: законы, постановления, комментарии» Издание 2 - дополненное, СПб, 1997г.
9. Сборник «Малый бизнес в России: ретроспектива и перспективы», Москва, 1997г.
10. «Депутаты и Гос. Дума» информационный бюллетень, 1998г.
11. «Земельный налог: формы, ставки, порядок исчисления» - экономико-правовой бюллетень.
12. «Инструкция по применению закона РФ «О плате за землю»
13. «Советский энциклопедический словарь»
14. Журналы «Вопросы экономики» 1997-98г.

 

 

¹ «Сборник земельных законов России»,  1998г., стр. 3

² Собрание законодательства Р.Ф. 1994г.\16

³ В России в начале 20х годов обрубом называли участок, выделенный из общинной земли.

⁴ Ипотека - система возможности погашения кредита частями, в течение длительного срока (20-30 лет.) 

⁵ Кадастр - систематизированный свод сведений, составляемый периодически или путем непрерывных наблюдений за соответствующим объектом.

Земельный кадастр  включает в себя сведения о природном, хозяйственном и правовом положении  земель.

⁶ Отчет о проведении конференции «О правовых аспектах земельной и аграрной реформы»

Москва, 1996г.

⁷ Журнал «Яблоко России» 1998г.\ 2

⁸ «Сборник земельных законов России», Н. Новгород, 1998г.

⁹ «Плата за землю: законы, постановления, комментарии.» Издание 2, дополненное,  СПб. «Лениздат», 1996г.

¹⁰ «Сборник земельных законов России» Н.Новгород, 1998г. Стр.  4, 9,17.

¹¹ Сборник «Малый бизнес в России: ретроспектива и перспектива» 1997г

¹² «Финансовые известия» 11.12.97

¹³ «Плата за землю: законы, постановления, комментарии» СПб, издание 2, 1997г. «Лениздат»

¹⁴ Из выступления депутата Госдумы  Игоря Лукашева (фракция Яблоко)

¹⁵ Журнал «Яблоко России» 1998г.\2

¹⁶ «Плата за землю: законы, постановления, комментарии» СПб, издание 2, 1997г. «Лениздат»

¹⁷ Из выступления  Михаила Лапшина (Аграрная партия)

¹⁸ Сборник «Малый бизнес в России: ретроспектива и перспектива» 1997г

¹⁹ Из доклада заместителя директора Института государства и права

РАН, доктора юридических  наук Ирины Иконицкой.

²⁰ «Земельный налог: формы, ставки, порядок исчисления. Экономико-правовой бюллетень».  М.,1995г

²¹ Смотри статью № 3 Закона Российской Федерации «О плате за землю»

²² Смотри Инструкцию по применению Закона Российской Федерации

«О плате за землю» раздел № 8, пункт № 53.