Сравнительный подход. Метод выделения

Федеральное агентство  по образованию

 

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

«Пензенский государственный  университет архитектуры и строительства»

 

Институт экономики  и менеджмента

 

Кафедра «Экспертиза  и управления недвижимостью»

 

 

 

 

 

 

 

ЗАЧЕТНЫЙ МОДУЛЬ  №4

 

по дисциплине «Оценка земли и недвижимости в городе

 

На тему «Сравнительный подход. Метод выделения»

 

 

Выполнила: Анисимова  Е. 

Группа:  ГРК-51

Принял: Баронин С.А.

Подпись ____________ дата __________

 

 

 

 

Пенза 2013

 

Задача 1. Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью S₀=1500 кв.м. стоимость 1 кв.м. единого объекта недвижимости определяется методом сравнительных продаж и составляет S₁ =50 000 руб.

Предполагается, что земельный участок расположен под зданием и площадь земельного участка равна площади здания.

Уровень физического  износа здания И_зд  =10%. Другие виды износа отсутствуют.

Известно так же, что  рыночная стоимость строительства  аналогичного типового дома на дату оценки S_ра =35 000 руб/кв.м.

Определить стоимость земельного участка методом выделения.

 

Решение.

1. Определяем рыночную стоимость единого объекта недвижимости.

S_ЕОН = S₀ *S₁ = 1 500*50 000=75 000 000 руб.

2. Расчет стоимости воспроизводства нового аналогичного здания.

S_В = S₀ *S_ра = 1 500*35 000=52 500 000 руб.

3. Определяем остаточную стоимость воспроизводства нового аналогичного здания за минусом физического износа.

S_В.ост = S_В(1 – И_зд  )=52 500 000*0,9 = 47 250 000 руб.

4. Определяем стоимость земельного участка методом выделения.

S_ЗУ = S_ЕОН - S_В.ост  = 75 000 000 – 47 250 000 = 27 750 000 руб.

 

Задача 2. Известна рыночная стоимость 5 сопоставимых объектов:

Наименование объекта	Стоимость объекта, тыс.руб	Площадь объекта, кв.м	Поправки К
А	6 200	2 000	0,83
В	13 860	4 200	0,8
С	5 460	2 650	1,4
D	8 960	3 200	0,99
E	4 520	1 260	1,27
Объект оценки		2 400

 

 Расчет стоимости  улучшений, выполненный затратным  методом, с учетом всех видов  износа составляет Су=330 тыс.руб.

   Определить стоимость  земельного участка методом выделения.

 

Решение.

№	Объекты	Цена продажи тыс.руб	Площадь объекта	Стоимость 1 кв.м	Поправки К	Корректировка стоимости 1 кв.м	Средняя арифметическая корректировка
1	А	6 200	2 000	3,1	0,83	2,57	3,08
2	В	13 860	4 200	3,3	0,8	2,64
3	С	5 460	2 650	2,06	1,4	2,88
4	D	8 960	3 200	2,8	0,99	2,77
5	E	4 520	1 260	3,59	1,27	4,56
6	ОО		2 400

 

 

С_ЕОН  = 2 400 *3,08 = 7 392 тыс.руб.

С_ЗУ = 7 392 – 330 = 7 062 тыс.руб.