Сущность, понятие ипотеки

Сущность, понятие ипотеки

Ипотека – это залог  недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном  кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение  кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. Недвижимость, приобретенная по ипотечной  программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

Современное понятие ипотеки  возникло не сразу. Его появление  было вызвано экономическими потребностями  общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно  постоянно совершенствовалось, отражая  особенности времени и конкретной страны.

Понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной  формой. Со временем менялись лишь условия  предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения.

На сегодняшний день ипотека - залог недвижимого имущества  при получении ссуды в кредитном  учреждении, дающий право кредитору  преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму  заложенного имущества.

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или  специализированными банками, кредитно-финансовыми  учреждениями под заклад недвижимого  имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству  из стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими  кредиторами залогодателя.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному  ипотекой, или лицо, не участвующее  в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена  ипотека, остается у залогодателя в  его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может  быть следующее имущество 

земельные участки, находящиеся  в частной собственности;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические  объекты

Субъектами рынка ипотечных  кредитов выступают:

система финансово-правового  регулирования, которая определяет концепцию развития кредитования и  формирует законодательную базу, создает необходимые условия  для организаций целостной системы  ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как  источники средств), рынок закладных  и других, связанных с ними финансовых инструментов;

заемщики (залогодатели) –  физические и юридические лица, получившие ипотечный кредит. Заемщики добровольно  предоставляют уже имеющиеся  у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита  жилье в залог;

кредиторы – банки (кредитные  организации), а также иные юридические  лица, предоставляющие заемщикам  в установленном законом порядке  ипотечные кредиты;

инвесторы – это физические и юридические лица, приобретающие  ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами  или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды;

компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риэлтерские фирмы, органы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании).

Ипотека в России выполняет  следующие функции:

является экономическим  инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального  производства;

обеспечивает возврат  заемных средств;

стимулирует оборот недвижимого  имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг  и др. Система ипотечного кредитования включает два направления:

непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим  субъектам и населению;

продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым направлением – финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных  банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку  обеспечены недвижимостью, позволяют  получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции.

Таким образом, первичный  рынок определяется взаимодействием  заемщика и банка, а его инструментами  являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник —  инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

В настоящее время разработано  множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости  от схем выдачи и погашения.

Постоянный ипотечный  кредит предусматривает выплату  кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа  и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой  кредит называют самоамортизирующимся). Кредитор устанавливает:

-максимальную величину  основной суммы кредита в процентах  от стоимости собственности. 

- срок кредита (обычно предусматривается штраф за досрочное погашение, в процентах от оставшейся суммы долга);

-процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий.

Ипотечные кредиты с переменными  выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного  долга и процентов, а также  другие дополнительные условия .

Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме  долга до истечения срока кредита  и кредиты с выплатой только процентов.

 «Пружинный» кредит (с  фиксированным платежом основной  суммы) предусматривает осуществление  равновеликих периодических платежей  в счет погашения основной  суммы, а также процентных выплат  на непогашенный остаток, соответственно  с каждым периодом суммарный  платеж снижается. 

Кредиты с участием обычно применяют при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к  самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая  основной долг и проценты по нему, участвует  и в доходах от объекта.

Кредит с участием в  приросте стоимости предполагает, что  кредитор будет иметь долю в возросшей  стоимости недвижимости. Эту долю кредитор получает, когда недвижимость продается или в другой обусловленный  момент. Сумма увеличения стоимости  недвижимости равна разнице между  ценой продажи (или оцененной  стоимости на текущий момент) и  ценой покупки. Стоимость капиталовложений заемщика, сделанных в период владения, прибавляется к цене покупки.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

По объекту недвижимости:

земельные участки;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и др. строения потребительского назначения;

воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические  объекты; объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования:

приобретение готового жилья  в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей  в качестве основного или дополнительного  места жительства;

приобретение дома для  сезонного проживания, дачи, садовых  домиков с участками земли;

приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора: банковские и небанковские.

По срокам кредитования

краткосрочные – до 1 года

среднесрочные –1-3 года

долгосрочные – более 3-х лет

По виду заемщиков (как  субъектов кредитования):

кредиты, предоставляемые  застройщикам и строителям;

кредиты, предоставляемые  непосредственно будущему владельцу  жилья;

По возможности досрочного погашения:

с правом досрочного погашения;

без права досрочного погашения;

с правом досрочного погашения  при условии уплаты штрафа

Кроме того, ипотечные кредиты  могут быть:

обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Таким образом, ипотечный  кредит играет большую роль в замещении  государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного  строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного  характера, высоких темпов инфляции.

1. Оценка земли

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие  непосредственное влияние на оценку недвижимости:

-  земля не является результатом предшествующего труда; 

-  пространственно ограничена;

-  незаменима другими средствами производства;

-  обладает постоянством местоположения; 

-  неизнашиваема при правильном использовании;

 -  территориально разнокачественна;

-  характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка; -  обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

-  практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Следует различать термины  «земля» и «земельный участок», которые  используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется  в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть  территории, на которой выполнены  какие-то работы (улучшения), позволяющие  использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

-  внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

-  внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение  земельного участка: «Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».

Оценка земли применима  не только к пустующим, незастроенным  землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и  построек и существует необходимость  в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

-  различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);