Технология процесса оценки объектов недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ                             3

Технология процесса оценки объектов недвижимости                      4

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                           18

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ                        19

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

В настоящее время  рынок недвижимости в России находится  в начальной стадии своего развития. Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка предприятий необходима при приватизации, передаче в доверительное управление, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.

В курсовой работе рассматривается технология процесса оценки объектов недвижимости. Процесс оценки представляет собой комплекс систематизированных операций, целью которых является получение ответа на вопрос заказчика: сколько стоит недвижимость? Процесс оценки объектов недвижимости включает ряд этапов, которые будут рассмотрены в основной части.

 

 

 

1. Технология процесса оценки объектов недвижимости

Прежде чем излагать вопросы методологии и организации  экспертной оценки недвижимости, хотелось бы дать несколько определений, связанных с недвижимостью.

Недвижимость (недвижимое имущество) — это земельные участки и  всё, что размещено на них и  тесно связано с ними, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения им непропорционального  ущерба.

Такое определение приведено в проекте Положения (Национального Стандарта) Экспертной Оценки недвижимого имущества. Более понятное определение недвижимости приведено в Международных Стандартах Оценки. В этом документе недвижимость определяется как физический участок земли и относящиеся к нему улучшения, выполненные человеком. Это материальная, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть, потрогать, включающая землю и все сооружения на ней, а также над или под ней.

Для того чтобы различить понятия  недвижимости как физического объекта и собственности как юридического понятия, существует такое понятие, как право собственности на недвижимость, включающее в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом, и выражающиеся какими-либо доказательствами владения, которые существуют отдельно от самой недвижимости как физического объекта.

Таким образом, «недвижимость» относится  к материальным понятиям, а «право собственности» — к нематериальным. Это важно знать потому, что  подходы, методы и процедуры экспертной оценки материальных и нематериальных активов отличаются, и заказчик должен знать, что он хочет оценивать: либо недвижимость как материальный объект, либо право собственности на этот объект, как нематериальный актив.

Рассмотрим состав элементов недвижимости, как материального актива. Выше было сказано, что недвижимость — это земельный участок и улучшения на нём, под ним и над ним.

Земельный участок — это часть  земной поверхности с установленными границами, которая характеризуется  определённым месторасположением, хозяйственным использованием, правовым режимом и другими существенными признаками, определёнными по отношению к нему правами.

Улучшения земельного участка —  какие-либо физические объекты, размещённые  в границах земельного участка и  физически связанные с ней, а также физические последствия каких-либо мер, которые привели к изменению рельефа, условию освоения земельного участка или потенциальной прибыли его использования. К улучшениям обычно относятся здания, сооружения, многолетние насаждения, незавершённое строительство и другие объекты.

Здания — строительно-архитектурные  объекты, основным назначением которых  является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей.

Сооружения — инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. п.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. п.).

Многолетние насаждения — все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, парков, скверов, улиц, бульваров, дворов, территорий предприятий и т. п.

Незавершённое строительство —  объекты, по которым в установленном  порядке не оформлены документы  о приёмке объекта в эксплуатацию.

В настоящее время экспертная оценка недвижимости в составе земельного участка и улучшений может  осуществляться только в том случае, если имеется документальное оформление права собственности на земельный участок. Во всех остальных случаях в качестве объекта недвижимости выступают только улучшения на земельном участке: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. д. заказчику оценки необходимо знать всё вышеизложенное для того, чтобы правильно составить задание на оценку конкретного объекта недвижимости. Однако составление задания на оценку объекта недвижимости является лишь одним из этапов оценки.

Оценка стоимости недвижимости — сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов:

  1. Постановка задачи (определение проблемы).

  2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.

  3. Сбор и анализ данных.

  4. Выбор методологии оценки.

  5. Оценка права пользования или владения земельным участком.

  6. Оценка улучшений (зданий, сооружений и т. д.) с применением нескольких подходов.

  7. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.

  8. Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику.

Постановка задачи (определение  проблемы) — весьма ответственная  стадия, так как от качественного  выполнения работ на этой стадии зависит  выбор адекватной методологии оценки, что и предопределит в будущем её результаты.

Постановка задачи включает следующие этапы:

• идентификация объекта недвижимости;
• выявление предмета оценки;
• определение даты оценки;
• установление цели и функции оценки;
• установление вида оценочной стоимости;
• составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.

Рассмотрим содержание отдельных этапов.

Идентификация объектов недвижимости — это установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик.

При оценке необходимо определить связанные с объектом юридические  права. Клиент может иметь лишь право  на аренду или ограниченные права  на пользование имуществом, либо связанные  с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование. Таким образом, юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта.

Установление предмета оценки — это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые  имущественные права (право на аренду, на долю в совместных правах и т. д.).

Определение даты оценки — является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так как с течением времени стоимость объектов недвижимости под влиянием многочисленных внешних и внутренних факторов может изменяться. Дата оценки — это дата, на которую определяется стоимость объекта оценки. Как правило, дату оценки устанавливают совместно эксперт-оценщик и заказчик, и она совпадает с датой осмотра объекта. В некоторых случаях дату оценки могут устанавливать третьи лица, например, налоговые органы или суды в связи с неплатёжеспособностью предприятия, ликвидационные комиссии при банкротстве предприятия и т.д.

Установление цели и  функции оценки — один из важнейших  этапов, определяющий последующий выбор  методологии оценки, от которой, в  свою очередь, в основном и зависят  результаты оценки.

Формулируя цель оценки, необходимо ответить на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет вид оценочной стоимости (базу оценки), которая должна быть определена после установления цели, характер используемых данных, а также принципы и подходы, которыми будет руководствоваться оценщик, производя оценку объекта. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводится именно на стадии постановки задачи совместно заказчиком и оценщиком. Примерами целей могут быть:

 - определение рыночной стоимости полных прав собственности на здания и сооружения оцениваемого объекта с правом пользования земельным участком;

 - определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое   помещение;

-  определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости и т. д.

Заказчику следует знать, что использование полученных результатов  оценки недвижимости для других целей, кроме указанных в постановке задачи и Отчёте об оценке, является некорректным и недопустимым. Это  связано с тем, что, например, методы оценки объекта недвижимости для последующей продажи отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации и т. д.

Формируя функцию оценки, требуется ответить на вопрос: для  чего необходима оценка? То есть, функция  оценки определяет сферу её последующего использования.

Оценка может производиться  для последующей купли, продажи, кредитования, аренды, ликвидации, страхования  объекта недвижимости и т. д. При  постановке задачи и в Отчёте об оценке обязательно указывается, для  какой функции или функций  будут использованы результаты оценки.

При одной цели оценки может быть несколько функций  оценки и наоборот. Приведём примеры  некоторых сочетаний целей и  функций оценки:

-  цель оценки — определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое здание; функция оценки — результаты оценки будут использованы при принятии решения относительно продажи оцениваемого здания;

 - цель оценки — определение рыночной стоимости полных прав собственности на объект недвижимости и прав долгосрочной аренды земельного участка под ним;   функция оценки — оценка может быть использована для: последующей продажи; кредитования под залог оцененного объекта; выпуска и размещения акций, продаже акций персоналу; раздела имущества;

- цель оценки — определение рыночной стоимости неспециализированных основных   средств и остаточной стоимости замещения специализированных основных средств   предприятия; функция оценки — результаты оценки будут использованы для   определения справедливой стоимости основных средств при их переоценке с целью   её отображения в бухгалтерском учёте и финансовой отчётности предприятия.

В заключение описания этого  этапа хотелось бы дать заказчику  следующий совет — если оценщик  не может помочь клиенту в установлении цели и функции оценки или путается в этих понятиях, лучше сразу откажитесь от его услуг, так как правильность будущих результатов оценки такого оценщика сомнительна.

Определение вида стоимости  во многом зависит от цели и функции  оценки, а также от типа объекта  недвижимости. Бывают рыночные и нерыночные базы оценки.

Рыночные базы оценки включают рыночную стоимость и рыночную стоимость при существующем использовании. Нерыночные базы оценки включают такие  виды стоимости как инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, страховая стоимость, налоговая стоимость, стоимость замещения, потребительная стоимость, утилизационная стоимость, специальная стоимость. Определение вида стоимости является прямой и достаточно ответственной задачей оценщика, так как обуславливает последующий выбор методологии оценки, включая выбор подходов, методов и оценочных процедур.

Составление ограничительных условий  и ознакомление с ними заказчика  является последним этапом стадии постановки задачи. Эксперт-оценщик должен составить  перечень ограничительных условий  и предположений, которые сопровождают процесс оценки стоимости любого объекта недвижимости. Ограничительные условия и предположения формулируются оценщиком и согласовываются с заказчиком с целью обоюдной защиты их интересов. Это делается для того, чтобы избежать в будущем при выполнении оценки и составлении Отчёта возможных конфликтных ситуаций во взаимоотношениях между заказчиком и Экспертом. Каждый заказчик должен потребовать от Эксперта дать по каждому из них пояснения. Если Эксперт не в состоянии это сделать, следует отказаться от его услуг.