Управление техническим состоянием объектов недвижимости

При выборе оценщика (индивидуального предпринимателя) заказчику  следует учитывать  следующие критерии:

-  членство оценщика  в профессиональной организации;

-  наличие у  оценщика образовательных сертификатов  по оценке;

-  желательно  наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными  сертификатами профессиональной  организации;

-  профессиональный  опыт оценщика;

-  наличие у  оценщика полиса о страховании  профессиональной (гражданской) ответственности.

При выборе оценочной  фирмы заказчику следует собрать  информацию об опыте работы фирмы  на рынке оценки (количество выполненных  отчетов, сложность оцениваемых  объектов), выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма членами  профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании  профессиональной (гражданской) ответственности.

2. Управление техническим состоянием объектов недвижимости.

Модернизацию и  поддержание качественного водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электричества, лифтового хозяйства, системы коммуникации и связи, вентиляции, кондиционирования, пожарной безопасности, своевременную  уборку помещения и прилежащей территории, вывоз мусора, обеспечение надёжности охраны объекта, функционирования автостоянки, всевозможные капитальные и косметические ремонтные работы на объекте также планирует и осуществляет управляющий.

Цель управления техническим состоянием объекта недвижимости – обеспечение здоровой и безопасной эксплуатации за весь период его жизненного цикла, а также доходности. С точки зрения пользователя, первостепенным условием является достаточная вместимость помещения и их соответствие своему назначению. Собственники объекта недвижимости должен получать достаточный доход от эксплуатируемых помещений, сохраняя уважение и сотрудничества с арендаторами.

Политика управления техническим состоянием объекта  недвижимости должна определяться с  учетом жизненного цикла зданий и сооружений. Поддержание объектов в технически исправном состоянии требует регулярного ухода и обслуживания, реже, более широких и комплексных мероприятий по капитальному ремонту и модернизации. Являясь подрядчиком по отношению к заказчику – собственнику, управляющий заключает с соответствующими организациями договор субподряда на выполнение обслуживающих работ на объекте. При этом возможно как продление действующих контрактов, так и рекомендация собственнику по их расторжению и предложение обслуживающих организаций более выгодных по соотношению «цены – качества». Размер арендной платы, взымаемой с пользователя, должен быть достаточным для финансирования работ по техническому обслуживанию объекта.

Мероприятия по ремонту  и обслуживанию объекта недвижимости обычно приводят к повышению арендной платы так, что предпосылкой для  их разумности является итоговое повышение  качества помещений и приносимой ими пользовательской ценности как  минимум в равной степени относительно производственных затрат. Часто после  ремонта арендаторы меняются, поскольку  прежние арендаторы уже приспособились вести свой бизнес в износившихся помещениях, внося за них небольшую арендную плату. Капитальный ремонт объекта недвижимости, как правило, ведет к многостороннему обновлению объекта, придавая ему «новую жизнь».

В странах с развитой рыночной экономикой одним из главных  инструментов управления техническим  состоянием объекта недвижимости является технический паспорт объекта. Под  этим сходным названием понимается инструкции по эксплуатации и обслуживанию объекта недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя  этими понятиями. Эксплуатирует  объект пользователь – арендатор, предприниматель  и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.).

Технический паспорт  включает сведения по эксплуатации и  обслуживанию и выполняет функции  информационной системы. Все документы, необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания (например, чертежи, техническая документация), входят в техпаспорт здания в качестве приложения. В техпаспорте также фиксируется история ремонта объекта, что облегчает проектирование капитального ремонта. Это создает необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости.

Одна из задач  техпаспорта объекта недвижимости – передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобное для пользования форме владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

Техпаспорт объекта  недвижимостью (рис.1) составляется так, чтобы с его помощью в здании на прилегающих к нему территориях  можно было:

После окончания  строительств или капремонта здания начать в плановом и целесообразно рассчитанном порядке уход, обслуживание и содержание в порядке конструкций, систем оборудования и дворовых территорий;

Постепенно осуществлять функции по уходу, обслуживанию и содержанию в порядке объектов недвижимости таким образом, чтобы при оптимальных затратах добиться роста их доходности;

Обеспечить запланированные  периоды содержания и сроки эксплуатации конструкций и систем оборудования, а также энерготехнического хозяйства;

Обеспечить надлежавшее составление договоров об уходе за объектом недвижимости, а так же осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.

Особая роль в  работе управляющего недвижимостью  отводится эффективному использованию  вверенных ему объектов недвижимости.

При выполнении капитального ремонта техпаспорт объекта недвижимости с приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать так же, как при проекте нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта.

В процессе эксплуатации объекта недвижимости в техпаспорт заносятся выполненные работы по уходу и ремонту, с его помощью отслеживается и проверяется расход энергоносителей и воды. Компьютерные технологии введения эксплуатационных журналов ( приложение к техпаспорту) облегчают обновление содержащейся в них информации. Созданы информационные системы на базе Интернета, через которые пользователь, владелец и обслуживающая организация могут обмениваться информации в режиме реального времени. 
 
 
 
 

общие данные об объекте

Контактные  данные участников проектирования и строительства

 

задачи ухода, обслуживания и содержания в  порядке конструкции  и оборудования

 

данные о расположении важнейших машин  и помещений обслуживания, а также необходимые  количественные данные

 

внутренние и внешние  поверхностные конструкции

 

Плановые показатели внутреннего климата  и др., уровни качества технического ухода  и обслуживания, а  также рабочие  показатели систем

 

плановые сроки  эксплуатации важнейших  конструкций и строительных деталей, установленные на этапе проекта

 

данные о количестве машин, необходимых  для содержания в  порядке конструкций  и пр.

 

ведение ежедневного  журнала ремонта  и мониторинг ежегодного потребления материально  – технических  ресурсов на проведение ремонта

инструкция  по действиям в  исключительных и  аварийных ситуациях

 

данные о приложениях  к техпаспорту

Рис 1. Структура техпаспорта  объекта недвижимости

II. Практическая часть

1. Задача. Рассчитать годовую арендную плату для организации, арендующей бюджетные помещения площадью 124,4 кв. м. При ставке аренды 1878 руб.

Здание функционирует 22 года, построено из красного кирпича, здание административное, находится  в центре, технические характеристики здания на среднем уровне.

    Решение:  

    АП = (Сб*П*Кгодн*Км*Кт*Кз*Ктд*Кинж)/10

         АП = (124,4 × 1878 × 0,5 × 1 × 0,7 × 0,6 × 1,1) / 10 = 5396,69 руб

2. Задача. Рассчитать стоимость квартиры, в которой Вы проживаете.

    Скв = Синв*П*Кпкк 

    Кпкк = лифт 0,0 + мусоропровод 0,0 + комнаты 2,0 + кухня 0,0 + этаж 0,0 + санузел 0,0 + потолок 0,35 + телефон 2,12 + баллон 0,18 + лоджия 0,0 + положение 0,0 + тип 2,5 + район 0,60 + удаленность 0,31 = 8,06 

    Синв = 4000 

    П = 45,2 

    Скв = 4000 * 45,2 * 8,06 = 1457248 рубля.  
 
 
 
 
 
 

Список  используемой литературы:

1. А.Н.Асаул «Экономика недвижимости» . – СПб.:Питер,2004 – ( Серия «Учебник для вузов»).

2.Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика недвижимости», Воскресенск, 2010 г.

3.Конспект лекций. 

4.Кириллова Г.В. Погибелев Ю.В.   Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие.-М. Издательство МГОУ, 2004г.

5.Миронова Н.Н. Жутьков С.А. Экономика недвижимости. Серия «Высшее образование» - Ростов н/д: Феникс, М: Национальный институт бизнеса, 2004-160с.