Виды операций (сделок) с недвижимостью

Федеральное агентство по образованию

МОРДОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ИМ. Н.П.ОГАРЕВА

 

Архитектурно-строительный факультет

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Экономика недвижимости»

На тему:

«Виды операций (сделок) с недвижимостью»

 

Автор курсовой работы       __________

Специальность 080502 экономика и управление на предприятии (в строительстве)

Шифр зачетной книжки 04/1628

Руководитель работы          В.И.Белоглазов

 

Дата    

Роспись

 

 

 

 

 

 

САРАНСК, 2008

Содержание

1. Методологические основы оценки недвижимости…………………..3
2. Сущность и виды операций на рынке недвижимости………………..5

2.1. Купля-продажа объектов недвижимости…………………………….7

          2.2. Мена…………………………………………………………………….9

          2.3. Дарение………………………………………………………………..10

          2.4. Наследование…………………………………………………………11

          2.5. Рента…………………………………………………………………..12

          2.6. Аренда…………………………………………………………………13

         3. Оценочная деятельность на рынке недвижимости…………………..16

4. Список литературы……………………………………………………24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Методологические основы оценки недвижимости.

 

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин. Иногда цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам. Помимо цены немаловажное значение на рынке имеет стоимость.

Различают несколько видов стоимости объектов недвижимости:

1. Рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобретать, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.
2. Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.

3.   Понятие «инвестиционная стоимость» означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки.
4. Восстановительная стоимость определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта.
5. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего полезность, эквивалентную полезности оцениваемого объекта, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, а так же современного оборудования.
6. Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. Она рассчитывается, как правило, на основе восстановительной стоимости или стоимости замещения.
7. Налогооблагаемая стоимость имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Кроме перечисленных видов стоимости в некоторых случаях используются другие виды стоимости:

• Ликвидационная стоимость;
• Первоначальная стоимость объекта недвижимости;
• Остаточная стоимость объекта недвижимости;
• Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании;
• Стоимость действующего предприятия;
• Залоговая стоимость объекта недвижимости;
• Стоимость специализированных объектов недвижимости;
• Стоимость права аренды объекта недвижимости.

 

2. Сущность и виды операций на рынке недвижимости.

 

На рынке недвижимости производятся различные операции с объектами недвижимости. Операции с объектами недвижимости – это действие с объектами недвижимости и денежными средствами на рынке для достижения поставленных целей.

Все операции на рынке недвижимости можно разделить на три группы:

- эмиссионные операции;

- инвестиционные операции;

- клиентские операции.

Основными операциями на рынке недвижимости являются:

• Выпуск объектов недвижимости;
• Размещение объектов недвижимости;
• Купля-продажа;
• Сдача в аренду или наем;
• Операция по обмену объектов недвижимости;
• Регистрация или перерегистрация владельцев объектов недвижимости;
• Траст;
• Страхование;
• Дарение и наследование;
• Залог недвижимости;
• Получение доходов по договорам ренты;
• Оказание риелторских и жилищно-комунальных услуг;
• Маркетинг;
• Девелопмент;
• Бухгалтерский учет и аудит;
• Налогообложение;
• Оценка объектов недвижимости, ценообразование;
• Оценка инвестиционного риска;
• Инвестиционное проектирование;
• Консалтинг;
• Иные операции.

Гражданский кодекс дает точное определение сделки (операции): «Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

К операциям по распоряжению земельными участками относятся: купля-продажа; сдача в аренду; обмен земельного участка; залог земельного участка и права на землю; передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив; наследование; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование; передача земельного участка в постоянное пользование; предоставление сервитута; предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводчество и личное подсобное хозяйство; выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка.

К сделкам по распоряжению жильем относятся: приватизация; купля-продажа; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача в поднаем; дарение жилья; наследование; кредитование под залог жилья; участие в долевом строительстве жилья; уточнение долей в жилой недвижимости; признание прав собственности на жилье по решению суда; расторжение договора.

К операциям по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями принадлежат: купля-продажа; сдача в аренду; передача нежилых помещений в качестве вклада в уставной капитал; кредитование под залог недвижимости; признание прав собственности по решению суда; расторжение договора, в том числе по решению суда.

 

2.1. Купля-продажа объектов  недвижимости.

Купля-продажа объектов недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (гл. 30, §7), Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ст. 37), в котором раскрыты некоторые особенности купли-продажи земельных участков.

Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления документа, пописанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). В нем должны быть оговорены следующие параметры сделки: предмет договора, срок оплаты, права и обязанности сторон и др.

Предмет договора. В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Цена. Договор купли-продажи объекта недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если другое не предусмотрено законом или договором, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Срок исполнения продавцом обязанности передать объект недвижимости покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, то в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК РФ (ст. 457 ГК РФ).

Права и обязанности продавца. При заключении договора продавец вправе требовать:

- уплаты оговоренной в договоре цены;

- оплаты цены объекта недвижимости  и процентов, если покупатель  не оплачивает объект своевременно;

- оплаты объекта недвижимости  или отказа от исполнения договора  купли-продажи, если покупатель отказывается  принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

- передать объект недвижимости  свободным от любого обременения, если только покупатель не  согласился принять объект обремененным  именно этими правами ( ст. 460 ГК  РФ);

- в случае изъятия объекта  у покупателя третьими лицами  – возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия (ст. 461 ГК РФ);

- вступить в дело на стороне  покупателя в случае предъявления  иска об изъятии объекта недвижимости  третьим лицом (ст. 462 ГК РФ);

- передать объект покупателю  в том виде, в котором предусматривается  договором купли-продажи (ст. 467, 469, 470, 478 ГК РФ).

Права и обязанности покупателя:

- своевременной передачи проданного  ему объекта недвижимости со  всеми принадлежностями, свободного от вещей предыдущего собственника (ст. 463 ГК РФ);

- уменьшения цены объекта или  расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения (ст. 460 ГК РФ);

При этом покупатель обязан:

- принять по акту переданный  ему объект недвижимости 9ст. 484 ГК РФ);

- оплатить объект непосредственно  до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом (ст. 486 ГК РФ);

- оплатить объект по цене, предусмотренной  договором (ст. 485 ГК РФ).

Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, так как эта регистрация свидетельствует о переходе права собственности на объект недвижимости.

Земельный кодекс РФ изменил положение п. 2 ст. 552 ГК РФ, согласно которому договором можно было предусмотреть для покупателя право аренды или иное право пользования земельным участком, необходимым для использования купленного им здания. Земельный кодекс РФ также запрещает отчуждение земельного участка без расположенного на нем здания, если их собственником является одно лицо. Таким образом, ст. 533 ГК РФ, по другому регламентирующая такого рода правоотношения, в этом случае не применяется.

Земельный кодекс РФ законодательно установил принцип единства недвижимости, согласно которому здания не могут отчуждаться без отчуждения земельного участка, на котором они расположены, так же как земельный участок не может быть отчужден отдельно от расположенного на нем зданий.

2.2. Мена.

Операции мены регулируются гл. 31 ГК РФ, а также гл. 30 (к договору мены применяются правила о купле-продаже, закрепленные этой главой).

В этой сделке по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). Особенностью данного договора является то, что в нем каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.