Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

Услуги управления жилой  недвижимостью предоставляют также некоторые агентства недвижимости. Их услуги обеспечивают потребности арендодателей - владельцев квартир (в основном элитных). Суть услуг такова: с владельцем квартиры заключается долгосрочный договор аренды, согласно которому хозяин недвижимости получает фиксированную сумму на протяжении всего срока действия договора. Далее компания подбирает арендаторов, при необходимости ремонтирует помещение, иногда обеспечивает обслуживание проживающих и т.п.

Агентские услуги

В отношении агентских  услуг на рынке недвижимости сейчас это направление становится одним из важнейших. Ведущие агентства недвижимости обладают вполне сопоставимыми с девелоперами финансовыми ресурсами (как собственными средствами, так и банковскими кредитами) и зачастую выступают в качестве соинвесторов многих строительных проектов. Основная задача агента - продать объект недвижимости. Риелторская деятельность - деятельность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В последнее время  в России появилось множество  фирм, именующихся риелторскими.

С учетом отечественного опыта реализации риелторских услуг можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, их информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Соответственно, рынок недвижимости, а, следовательно, и рынок риелторских услуг - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости. На современном рынке риелторских услуг функционируют различные субъекты или участники. Все участники рынка риелторских услуг представлены на рис. 1.

 

 

Рис. 1. Основные участники  риелторских услуг

Риелторские услуги представляют собой деятельность риелтора на рынке недвижимости в качестве разнопрофильного работника.

Особенность рынка риелторских услуг в России на современном этапе состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. За государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:

• проведение и контроль регистрации собственности и сделок;
• зонирование территорий;
• архитектурно-строительный контроль;
• лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости и некоторые другие функции.

Риелторские услуги чаще всего проявляются при операциях с жилыми и коммерческими объектами недвижимости, земельными участками, а также связанные с инвестиционной деятельностью.

Риелторские операции с  жилыми объектами делятся на пять основных групп:

• купля-продажа приватизированных квартир и комнат;
• обмен приватизированных объектов через куплю-продажу с доплатой;
• расселение коммунальных квартир;
• операции с неприватизированными объектами;
• аренда квартир и комнат.

Инвестиционная деятельность

Недвижимость всегда в цене - это непреложный факт. Сейчас на инвестиционном рынке недвижимости намечается тенденция институционализации, т.е. прихода крупного капитала, формирования отраслевых игроков, повышения ликвидности и роста капитализации активов.

Начавшийся в 2000 году рост цен на недвижимость предоставил прекрасную возможность для вложения денег. На инвестиционном рынке недвижимости можно выделить следующих игроков:

- Частные лица. Для  частных инвесторов очевидное  преимущество инвестиций в этот  актив (по сравнению с таким  популярным вложением денег, как банковский депозит) состоит в том, что банки платят по вкладам в долларах не более 9-10% годовых, а недвижимость, начиная с 2000 года, обеспечивает гораздо большую отдачу.

- Кредитные организации и банки и дочерние структуры банков. Кредитно-финансовые учреждения вкладывают денежные средства как в коммерческую, так и в жилую недвижимость. Как правило, банки выбирают какой-либо сектор недвижимости и работают только в нем.

- Агентства  недвижимости, как правило, инвестируют в объекты жилой недвижимости, которые затем продают.

- Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости под руководством управляющих компаний.

- Инвестиционные компании с иностранным капиталом, которые предпочитают приобретать коммерческую недвижимость по схеме sale & leaseback, когда продавец уступает коммерческую недвижимость стороннему инвестору, арендуя эту же самую недвижимость по фиксированной арендной ставке на длительный срок.

- Финансово-промышленные  группы. Нужно отметить, что крупные  ФПГ предпочитают вкладывать  деньги только в коммерческую недвижимость, считая инвестирование в жилье рискованным.

 

В настоящее время  на рынке недвижимости активно развивающимся  видом предпринимательской деятельности является оценка объектов недвижимости.

Под оценочной деятельностью  понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление рыночной или иной стоимости в отношении объектов недвижимости.

Субъектами оценочной  деятельности являются все физические и юридические лица, признанные лицензированными оценщиками, и потребители их услуг.

Объекты оценки - движимые и недвижимые объекты, объекты интеллектуальной собственности, предприятие (бизнес) как объект оценки. Каждая из перечисленных групп имеет как общие принципы, подходы и методы оценки, так и свои особенности, зависящие от экономических характеристик объектов оценки.

Оценочная деятельность подлежит лицензированию. Лицензия - разрешение со стороны государства на занятие данной деятельностью, что обеспечивает определенный уровень качества обслуживания граждан.

Положение о лицензировании устанавливает порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности и определяет, что лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных отношений РФ (лицензирующий орган). Оценочная деятельность в соответствии с выданной лицензией может проводиться на всей территории РФ.

 

К основным видам предпринимательской  деятельности на рынке недвижимости относятся риелторская деятельность, девелопмент, оценочная деятельность.

Участники рынка недвижимости выполняют различные функции, осуществляя определенные виды деятельности (табл. 1).

 

 

ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УЧАСТНИКОВ РЫНКА

Участник рынка недвижимости	Вид деятельности
1. Риелтор	Операции, предусмотренные  законодательством (брокерская деятельность)
2. Девелопер (застройщик)	Развитие и создание объектов недвижимости (девелопмент)
3. Редевелопер	Развитие и преобразование территории - вторичная застройка (редевелопмент)
4. Финансовый аналитик	Финансовый анализ инвестиционных проектов
5. Проектировщик	Проектирование объектов
6. Строитель	Строительство, реконструкция, утилизация объектов
7.Управляющий недвижимостью	Управление недвижимостью
8. Оценщик	Оценка недвижимости
9. Финансист, банкир, кредитор	Финансирование, кредитование
10. Аналитик - исследователь рынка недвижимости	Исследование, анализ, прогнозирование рынка
11. Участник фондового  рынка	Создание и оборот ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью
12. Маркетолог, специалист по рекламе	Маркетинговая деятельность, реклама
13. Специализированные  СМИ, специалисты по информационным технологиям	Освещение рынка, информационное обслуживание
14. Юрист	Юридическое обеспечение  операций
15. Образовательные учреждения	Подготовка и переподготовка кадров для рынка недвижимости

 

 

 

Работа риэлторских  фирм связана с проведением операций с объектами недвижимости особо  высокой ценности, как правило, не являющихся собственностью фирм. Они  не продают и не покупают недвижимость - это цель продавца и покупателя. Задача фирм - получение дохода за счет оказания сложной услуги по продаже или покупке чужой недвижимости.

Бизнес на рынке недвижимости является интеллектуальным, предполагающим применение множества общих и специальных знаний. Постоянное подтверждение уровня компетентности давно стало во всем мире важнейшим требованием к профессиональным участникам.

В операциях с недвижимостью  роль государственного регулирования  и регламентации подчеркнуто  высока, и поэтому профессионал просто обязан знать ситуацию и направления развития экономической, социальной и административной политики в государственном, региональном и муниципальном формате.

Высокая сложность риелторских  операций и длительность их подготовки приводит к большим транзакционным издержкам, увеличивающим стоимость недвижимости.

Основные виды сделок, совершаемых риелторской  фирмой, и условия, при которых  она считается действительной.

 

 

 

 

 

Рис. 2. Основные виды сделок с недвижимостью и условия признания их действительными

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Литература:

 

Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России.- М.: Инфра-М, 2006.

Братцев В.И. Налогообложение  недвижимости. - М.: РЭА, 2005.

Беляева С.Г. Управление портфелем недвижимости. М., Закон  и право, ЮНИТИ, 2005.

Гонгало Б.М., Крашенинников  П.В. Сделки с недвижимостью. - М.: Менеджер, 2005.

Горемыкин В.А., Бугулов  Э. Экономика недвижимости: Учебник. - М., 2006.

Григорьев В.В. и др. Оценка объектов недвижимости. Теоретические  и практические аспекты: Учеб. пособие. - М.: Инфра-М, 2005.

Грабовский П.Г. Экономика и управление недвижимостью: Учебник. - М, 2005.

Рахман И.А. Развитие рынка  недвижимости в России: теория, проблемы, практика. - М.: Экономика, 2007