Затратный подход в оценке стоимости бизнеса

"Затратный  подход в оценке стоимости  бизнеса"

 

1 Сущность применения  затратного подхода, его преимущества  и недостатки

 

Имущественный (затратный) подход в оценке бизнеса рассматривает  стоимость предприятия с точки  зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие изменений конъюнктуры рынка, инфляции, используемых методик расчета, обычно, не соответствует рыночной стоимости. В итоге перед оценщиком возникает задача проведения корректировки баланса предприятия.

Базовая формула затратного подхода:

 

Собственный капитал = Активы - Обязательства[2, с. 50]

 

Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный  комплекс расчленяется на составные  части, делается оценка каждой части, а  затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей. Данный подход к оценке предприятий объединяет следующие методики: накопления активов  предприятия; скорректированной балансовой стоимости (или методику чистых активов); замещения; расчета ликвидационной стоимости предприятия. Все эти  методики оценки объединены в затратный  подход по одному основному признаку: они основаны на определении в  текущих ценах стоимости отдельных  видов имущества предприятия  или затрат на строительство аналогичного предприятия (методике замещения) и  вычитания задолженностей предприятия.

Все методики затратного подхода  базируются на одной информационной базе - балансе предприятия и позволяют  рассчитать различные виды стоимости  предприятия: методика накопления активов - рыночную стоимость; методика замещения - стоимость замещения; методика ликвидационной стоимости - ликвидационную стоимость  предприятия. Эти виды стоимости  имеют различные количественные выражения, и их расчет необходим  для принятия различных управленческих решений. Например, при продаже предприятия  его рыночную стоимость определяют с помощью методики накопления активов; при страховании имущества предприятия  чаще используется методика определения  восстановительной стоимости; при  ликвидации предприятия методика ликвидационной стоимости позволяет определить его ликвидационную стоимость; при  обосновании строительства нового предприятия применяется методика замещения.

Основными методами являются:

. метод чистых активов;

. метод ликвидационной  стоимости.

Обобщение практики применения методик затратного подхода к  оценке позволило установить, что  основные сферы их использования - это:

• оценка контрольного пакета акций предприятия;
• оценка предприятия с высоким уровнем фондоемкости;
• оценка предприятий со значительными нематериальными активами и возможностью их выделения и оценки;
• оценка холдинговых или инвестиционных компаний;
• оценка предприятий, не имеющих ретроспективных данных о прибылях;
• оценка новых предприятий, недавно зарегистрированных;
• оценка предприятий, сильно зависящих от контрактов или не имеющих постоянной клиентуры;
• оценка предприятий, значительную часть активов которых составляют финансовые активы[2, с. 50].

Этот список сфер использования  методик затратного подхода к  оценке предприятия не является полным. Имеются и другие случаи, когда  эти методики можно использовать, например, для согласования результатов  оценки, полученных сравнительным подходом.

 

1.2 Методы затратного  подхода: метод чистых активов  и метод ликвидационной стоимости

 

Как говорилось выше, затратный  подход включает две основные методики оценки предприятия: методику чистых активов  и методику расчета ликвидационной стоимости. Рассмотрим их более подробно.

Метод чистых активов

Этот метод не требует  идентификации аналогов, а основывается только на данных оцениваемой фирмы. В этом его преимущество, но в  то же время и недостатки. Как  известно, бизнес покупается ради будущих  доходов, а не прошлых затрат. Суть метода в том, что определяется рыночная стоимость активов путем коррекции  данных баланса, из которой вычитается рыночная стоимость обязательств.

Показатель стоимости  чистых активов введен Гражданским  кодексом РФ для оценки степени ликвидности  организаций.

Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы  его обязательств, принимаемых к  расчету [5, с. 24].

Порядок расчета стоимости  чистых активов в бухгалтерской  оценке определяется в соответствии с Порядком оценки стоимости чистых активов акционерных обществ. Проведение оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе  финансовой отчетности. Она является индикатором финансового состояния  бизнеса на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового  риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.

Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки:

§бухгалтерский баланс;

§отчеты: о финансовых результатах, о движении денежных средств;

§приложения к ним.

Могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской  отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия.

Определение рыночной стоимости  реальных активов предприятия должно проводиться с учетом: физического  износа, экономического износа, технологического износа и функционального износа.

Указанные виды износа учитываются  при определении рыночной стоимости  в первую очередь реальных активов  длительного пользования. Последние могут также называться инвестиционными товарами.

Рыночная стоимость так  называемых расходных активов, а  также оборотных фондов, в виде запасов готовой продукции, может  приниматься равной их неамортизированной балансовой стоимости, так как предполагается, что за сравнительно короткое время  после их приобретения или создания собственными силами рыночная стоимость  этих видов имущества не успела в  значительной мере изменится по сравнению  с рыночной ценой, по которой они  приобретались или предлагаются к реализации.

Физический износ - степень  исчерпания "паспортного" фонда  рабочего времени (срока службы).

Экономический износ - обесценение  имущества (в т.ч. аналогичного), которое произошло в связи с изменением соотношения между спросом и предложением в случае, когда предложение увеличилось по сравнению со спросом.

Технологический износ - обесценение  актива (оборудование, патентов и пр.) в связи с появлением на рынке  аналогов, удовлетворяющих ту же потребность, но имеющих лучшее соотношение между  ценой и качеством.

Функциональный износ - обесценение  актива, если он оказался конструктивно  или функционально недоработанным по сравнению с аналогами, позже  появившимися на рынке.

Виды материальных активов  фирмы: реальные и финансовые.

Реальные:

недвижимость (здания, помещения, земля, сооружения);

оборудование (инструменты, приспособления и контрольно-измерительные  приборы);

оборотные фонды (запасы сырья, материалов..., незавершенное производство, готовая продукция, дебиторская  задолженность, денежные средства)

Финансовые: ценные бумаги, банковские депозиты.

Метод ликвидационной стоимости.

Методика расчета ликвидационной стоимости основана на оценке рыночной стоимости активов и обязательств. Отличие от метода стоимости чистых активов определяются различиями в  состоянии предприятий.

Главное отличие состоит  в том, что для ликвидации активов  предприятие вынуждено платить  комиссионные посредникам, нести расходы  на демонтаж и снижать цену ниже рыночной стоимости для обеспечения  ликвидности. Из стоимости проданных  активов вычитается стоимость обязательств, издержки предприятия, комиссионные посредникам, налоги на продажу имущества. Все  доходы и издержки должны быть определены на момент оценки.

Чистая выручка, получаемая после ликвидации активов предприятия  и выплат его задолженности, приводится к текущей стоимости. Данный метод  применяется, в частности, при банкротстве  предприятий.

Специалисты различают три  вида ликвидационной стоимости предприятий:

.упорядоченную, когда распродажа активов ликвидируемого предприятия осуществляется в течение разумного периода, с тем чтобы можно было получить максимально возможные цены продажи активов;

.принудительную, когда активы предприятия распродаются настолько быстро,, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе;

.ликвидационную стоимость  прекращения существования активов  предприятия, когда активы предприятия  не продаются, а списываются  и уничтожаются. Стоимость предприятия  в этом случае представляет  собой отрицательную величину, так  как от владельца предприятия  требуются определенные затраты  на ликвидацию активов [6, с. 65].

 

преимущества  и недостатки затратного подхода 

 

Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для эффективного использования.

Оценка на основе затратного подхода наиболее целесообразна  и (или) единственно возможна в следующих  случаях:

– анализ наилучшего и наиболее прибыльного земельного участка (учет соотношения затрат на строительство  и ожидаемого дохода);

– технико-экономический  анализ нового строительства и улучшений (обоснование целесообразности строительства  или реконструкции);

– оценка общественно-государственных  и специальных объектов, так как  они не предназначены для получения  дохода и низка вероятность найти  данные об аналогичных продажах.

– оценка объектов на малоактивных рынках, например уникальные объекты продаются редко или не продаются вообще, единственный способ оценки объекта – на основе затрат;

– оценка для целей страхования  и налогообложения.

Основные недостатки затратного подхода:

1. Значительная трудоемкость. Попытки достижения более точного  результата оценки сопровождаются  быстрым ростом затрат труда:  для использования метода количественного  анализа, позволяющего получить  наиболее точные результаты, требуются  дополнительные затраты времени  и денег на оплату услуг  квалифицированных сметчиков.

2. Несоответствие затрат  на приобретение оцениваемого  объекта недвижимости затратам  на новое строительство точно  такого же, так как в процессе  оценки из стоимости строительства  вычитается накопленный строением  износ.

3. Проблематичность расчета  стоимости воспроизводства старых  строений, так как сложно или  невозможно определить текущую  стоимость устаревших, ранее использовавшихся  материалов и методов строительства.

4. Оценка земельного участка  отдельно от строений. Однако  разделение земли и размещенных  на ней зданий и сооружений  практически невозможно, либо связано  со значительными затратами.

5. Проблематичность оценки  земельных участков в России.

6. Сложность определения  величины накопленного износа  старых зданий и сооружений, так  как в большинстве случаев  суждение о степени износа  основывается на экспертном мнении  оценщика и точность результатов  во многом зависит от его  квалификации и опыта.

Наиболее точные результаты получают на основе применения затратного подхода к оценке новых объектов, готовых к использованию в  соответствии с вариантом ННЭИ.    

 

Пример 1. Оцените объект недвижимости № 1, если о нем известна следующая информация: стоимость  земельного участка 25 000 долл., восстановительная  стоимость здания 56 800 долл., эффективный  возраст здания 20 лет. Данные о недавней продаже объекта № 2, аналогичного оцениваемому: стоимость земельного участка 20 000 долл., восстановительная стоимость здания 55 000 долл., эффективный возраст здания 20 лет; цена продажи 65 000 долл. 

 

Решение:

а) определим износ методом  сравнения продаж:

Снси 2 = 65 000 – 20 000 = 45 000 долл. 

Ин 2 = 55 000 – 45 000 = 10 000 долл.

Ин 2 (\%) = 100 × 10 000 / 55 000 = 100 × 0,182 = 18,2 \%

б) определим стоимость  оцениваемого объекта:

Ин 1 = 56800 × 18,2 \% = 10 338 долл.

Сзп 1 = 56800 – 10 338 + 25 000 = 71 462 долл.

В результате округления стоимость  оцениваемого объекта недвижимости составит 71,5 тыс. долл. 

 

Пример 2. Определите стоимость  нового строительства жилого здания, если площадь оцениваемого здания составляет

12 000 м2, стоимость строительства 1 м2 аналога – 7 тыс. руб. К тому же в объекте оценке, в отличие от аналога, в нескольких квартирах установлены кабинки на сумму 900 тыс. руб.

Решение: 12 000*7 + 900 = 84 900 тыс. руб.

Стоимость нового строительства  здания составит

84,9 млн руб. 

 

Пример 3. Оценим дачу, используя  затратный подход. 

 

Характеристика дачи 

 

№ п/п	Параметры	Единица измерения	Количество
1	Площадь дачного дома	м2	42
2	Стоимость строительства  дачи	долл / м2	150
3	Площадь гаража	м2	20
4	Стоимость строительства  гаража	долл / м2	50
5	Стоимость воспроизводства  парника	долл.	180
6	Устранимый физический износ	долл.	280
7	Неустранимый физический износ строений	\%	5
8	Функциональный износ  дачи	долл.	200
9	Рыночная стоимость земельного участка	долл.	550