Земля в экономических процессах

2. ОСОБЕННОСТИ СТРУКТУРЫ  И ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ

2.1 Структура земельного  фонда

Земельный фонд каждого государства  представляет собой совокупность всех земель, которые находятся на территории данного государства. У каждого  государства своя классификация  земель

Земли делятся на следующие категории:

- земли сельскохозяйственного  назначения;

- земли населенных пунктов, садоводческих  товариществ, дачных кооперативов;

- земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного  назначения;

- земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного  назначения;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

К землям сельскохозяйственного назначения относятся земельные участки, включающие в себя сельскохозяйственные и иные земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства

К землям населенных пунктов, садоводческих  товариществ, дачных кооперативов относятся  земли, земельные участки, расположенные  в границах городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, садоводческих  товариществ, дачных кооперативов, за исключением земель, отнесенных к  иным категориям в этих границах

К землям промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного  назначения относятся земельные  участки, предоставленные для размещения объектов промышленности, транспорта, связи, энергетики, размещения и постоянной дислокации государственных таможенных органов, воинских частей, военных учебных  заведений и иных объектов

К землям природоохранного назначения относятся земельные участки, предоставленные  для размещения заповедников, национальных парков и заказников. К землям оздоровительного назначения относятся предоставленные  земельные участки для размещения объектов санаторно-курортного лечения  и оздоровления и иные земельные  участки, обладающие природными лечебными  факторами. К землям рекреационного назначения относятся земельные  участки для размещения объектов, предназначенных для организованного  массового отдыха населения и  туризма. К землям историко-культурного  назначения относятся земельные  участки, предоставленные для размещения недвижимых материальных историко-культурных ценностей и археологических объектов

К землям лесного фонда относятся  лесные земли, а также нелесные земли, расположенные в границах лесного  фонда, предоставленные для ведения  лесного хозяйства

К землям водного фонда относятся  земли, занятые водными объектами, а также земельные участки, предоставленные  для ведения водного хозяйства, в том числе для размещения водохозяйственных сооружений и устройств

К землям запаса относятся земли, земельные  участки, не отнесенные к иным категориям и не предоставленные землепользователям. Земли запаса находятся в ведении  соответствующего исполнительного  комитета, рассматриваются как резерв и могут использоваться после  перевода их в иные категории земель

Независимо от деления на категории  земель земли  подразделяются на следующие виды:

- пахотные земли - сельскохозяйственные  земли, систематически обрабатываемые (перепахиваемые) и используемые  под посевы сельскохозяйственных  культур, включая посевы многолетних  трав со сроком пользования,  предусмотренным схемой севооборота,  а также выводные поля, участки  закрытого грунта (парники, теплицы  и оранжереи) и чистые пары;

- залежные земли - сельскохозяйственные  земли, которые ранее использовались как пахотные и более одного года после уборки урожая не используются для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлены под пар;

- земли под постоянными культурами - сельскохозяйственные земли, занятые  искусственно созданной древесно-кустарниковой  растительностью (насаждениями) или  насаждениями травянистых многолетних  растений, предназначенными для  получения урожая плодов, продовольственного, технического и лекарственного  растительного сырья, а также  для озеленения;

- луговые земли - сельскохозяйственные  земли, используемые преимущественно  для возделывания луговых многолетних  трав, земли, на которых создан  искусственный травостой или  проведены мероприятия по улучшению  естественного травостоя (улучшенные  луговые земли), а также земли,  покрытые естественными луговыми  травостоями (естественные луговые  земли);

- лесные земли - земли лесного  фонда, покрытые лесом, а также  не покрытые лесом, но предназначенные  для его восстановления (вырубки,  гари, редины, пустыри, прогалины,  погибшие древостои, площади,  занятые питомниками, плантациями  и несомкнувшимися лесными культурами, и др.), предоставленные для ведения лесного хозяйства;

- земли под древесно-кустарниковой  растительностью (насаждениями) - земли,  покрытые древесно-кустарниковой  растительностью (насаждениями), не  входящей в лесной фонд;

- земли под болотами - избыточно  увлажненные земли, покрытые слоем  торфа;

- земли под водными объектами  - земли, занятые сосредоточением  природных вод на поверхности  суши (реками, ручьями, родниками,  озерами, водохранилищами, прудами,  прудами-копанями, каналами и иными поверхностными водными объектами);

- земли под дорогами и иными  транспортными коммуникациями - земли,  занятые дорогами, просеками, прогонами,  линейными сооружениями;

- земли общего пользования - земли, занятые улицами, проспектами,  площадями, проездами, набережными,  бульварами, скверами, парками и  другими общественными местами;

- земли под застройкой - земли,  занятые капитальными строениями (зданиями, сооружениями), а также  земли, прилегающие к этим объектам  и используемые для их обслуживания;

- нарушенные земли - земли, утратившие  свои природно-исторические признаки, состояние и характер использования  в результате вредного антропогенного воздействия и находящиеся в состоянии, исключающем их эффективное использование по исходному целевому назначению;

- неиспользуемые земли - земли,  не используемые в хозяйственной  и иной деятельности;

- иные земли - земли, не отнесенные  к видам земель, указанным в  абзацах втором - четырнадцатом настоящей статьи

Земли, земельные участки распределяются по категориям земель в зависимости  от их основного целевого назначения и определенного в соответствии с законодательством правового  режима их использования и охраны

Перевод земель, земельных участков из одной категории в другую производится в случаях изменения основного  целевого назначения этих земель, земельных  участков при изъятии и предоставлении земельных участков, прекращении  права постоянного или временного пользования, пожизненного наследуемого владения, частной собственности  и аренды на земельные участки, подаче землепользователями заявлений  о переводе земель, земельных участков из одной категории в другую

Отнесение земель к видам осуществляется в соответствии с их природно-историческими  признаками, состоянием и характером использования

Перевод земель из одного вида в другой осуществляется при:

- изъятии и предоставлении земельных участков, внутрихозяйственном строительстве или изменении их целевого назначения;

- проведении мероприятий по освоению новых земель, улучшению или иному изменению их состояния и характера использования, требующих материально-денежных затрат;

- переводе сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные или менее продуктивные сельскохозяйственные земли;

- изменении состояния земель в результате воздействия вредных антропогенных и (или) природных факторов.

Порядок перевода земель из одних  категорий и видов в другие и отнесения земель к определенным видам устанавливается Президентом Республики Беларусь

Таким образом, прежде чем исследовать  проблему рынка земли Республики Беларуси, также следует исследовать  земельный фонд Республики Беларусь, который на сегодняшний состоит из огромного числа различных видов земель

2.2 Особенности ценообразования на рынке земли

С развитием в стране личных подсобных, крестьянских (фермерских) хозяйств, а  также крупных товарных сельскохозяйственных организаций рыночного типа возникает  необходимость использования реальной стоимости земли на основе оценочных  работ с учетом уровня плодородия и поправочных коэффициентов  на местоположение земельных участков относительно рынков сбыта продукции  и объектов производственной инфраструктуры

Основными факторами, которые влияют на предложение земли, являются плодородие и географическое положение земли. Ограниченность земли как раз  и заключается в том, что имеется  в виду земля определенного качества, расположенная в определенном месте. Безусловно, количество земельных участков хорошего качества с удобным местоположением, как правило, ограничено вполне определенным количеством площадей. Это количество может быть несколько увеличено  в случае приложения труда и капитала

Спрос на землю не является однородным. Он включает в себя две основных составляющих: спрос сельскохозяйственных и несельскохозяйственных потребителей

Для сельскохозяйственных потребителей цена земли определяется ее плодородием  и в меньшей мере ее местоположением, от которого зависят климатические  условия и вопрос доставки ресурсов и готовой продукции. Линия сельскохозяйственного  спроса имеет отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли (увеличения сельскохозяйственных площадей) в производство ее пользователи будут постепенно переходить от более  плодородных земель к менее, но и за меньшие расценки, соответственно. Это явление называется законом уменьшающегося плодородия, который был сформулирован А. Тюрго (1727-1781) и Дж. Андерсоном (1739-1808), а распространение получил благодаря работам Д.Рикардо (1772-1823)

Несельскохозяйственные потребители - все, \ кому земля нужна для строительства  зданий, промышленного производства или других целей, не I связанных  с использованием плодородия почвы

Для несельскохозяйственных потребителей существует два основных фактора  формирования цены земли:

- подготовленность земельного  участка к использованию (наличие  электричества, газопровода, телефона и т.п.)

- местоположение земельного участка.

Соответственно, несельскохозяйственные потребители согласны приобретать  удачно расположенные земельные  участки с развитой инфраструктурой  за большие деньги, чем удаленные  земельные площади без дополнительных достоинств в виде телефонной линии  или близкой электростанции. Мы охотнее  приобретем квартиру в центре города, чем в деревне без горячей  воды, света и т.п.

Линия несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как потребители используют земельные площади не только в  центре, но и на окраинах крупных  городов и индустриальных центров, но уже по более низким ценам

Цена на землю тесно связана  с понятием ренты, которая определяет доход собственника данного фактора  производства и уровень платы  потребителя за его использование

Стоимостная оценка земли - важнейший  экономический инструмент управления использованием земельных ресурсов. Она служит механизмом создания рациональной системы налогообложения и ценообразования, имеет принципиальное значение не только для купли-продажи земель, но и составления договоров на долгосрочную и краткосрочную аренду, а также является элементом рыночного оборота земли

Системы оценки земли практически  во всех развитых странах основаны на показателях её рыночной стоимости, капитализации доходов, получаемых в процессе сельскохозяйственного  производства

В мировой практике известны разные методические подходы к определению денежной оценки земли, которую иногда отождествляют с ценой земли. Оценка земли определяется как стоимость капитала, а цена, вытекающая из денежной оценки, формируется при купле-продаже в соответствии со спросом и предложением

3. РЫНОК ЗЕМЛИ: ОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ, ПРИНЦИПЫ ФОРМИРОВАНИЯ

Важнейший вопрос земельных отношений  на современном этапе - развитие многообразия форм собственности и хозяйствования. В последние годы сложились различные мнения по этому вопросу. Одни выступают за полное отрицание частной собственности на землю и ее рыночного оборота, кроме участков в личных подсобных хозяйствах, садово-огородных кооперативов, для дачного и жилищного строительства. Другие, наоборот, выступают за законодательное признание купли-продажи земли и соответственно частной собственности на землю. Практически из-за этих крайних позиций сдерживается принятие перспективных правовых механизмов, остается низкой заинтересованность товаропроизводителей и финансово-кредитных структур в налаживании стратегического взаимодействия