Жизненный цикл и износ объекта недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

Введение…………………………………………………………………...……....3

1. Компоненты и жизненный  цикл объектов недвижимости…………………..4

1.1 Определение понятия  недвижимости………………………………………..4

1.2 Жизненный цикл объекта  недвижимости.…………………………………..7

2. Износ объектов недвижимости………………………………………………10

3. Пример способа оценки физического износа объекта недвижимости…...12

Заключение………………………………………………………………………14

Список используемой литературы..…………………………………………...15

 

Введение

В настоящее время в России и других странах бывшего СССР для всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. В первую очередь, это относится к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г. 
  1.Компоненты и жизненный цикл объектов недвижимости

 

         1.1 Определение понятия недвижимости

 

    Слово «недвижимость»  образовалось в русском языке  из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким  образом, в русском слове «недвижимость»  язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на  праве собственности.

Понятие «недвижимость» не отделимо от другого понятия – «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:

- актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве  собственности или в силу иного  вещного права; совокупность прав  на чужие действия (например, долговое  имущество);

- пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но  временно находящихся во владении  данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) [1] «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Согласно Градостроительному Кодексу РФ (далее ГСК РФ) [2] объекты недвижимости – объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Кроме того, недвижимостью признаётся предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе — обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи.

При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (improvement).

          Улучшениями называется то, что  сделано руками человека и  потребовало вложения его труда  и расходования ресурсов.

       Обременения (ограничения) – наличие установленных  законом или уполномоченными  органами в предусмотренном законом  порядке условий, запрещений, стесняющих  правообладателя при осуществлении  права собственности либо иных  вещных прав на конкретный  объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Для наглядности представим структуру понятия «недвижимость» в виде таблицы 1.

Таблица 1. Структура понятия «недвижимость»

 

Недвижимость (недвижимая собственность)
Вещь (физическая сущность)			Права (юридическая сущность)
Земля	Улучшения		Права	Обременения
земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; леса		здания; сооружения; инженерные коммуникации; насаждения	собственности; хозяйственного ведения; оперативного управления; наследуемого владения; бессрочного пользования		ипотека; сервитут; правила зонирования; охрана памятников; прочие ограничения;

 

       Юридическую  сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право  оперативного управления, право  пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные  права в случаях, предусмотренных  ГК РФ и иными законами.

Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу:

1. прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);
2. законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;
3. удостоверенная принадлежность конкретному собственнику
4. возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества.
5. функциональная самостоятельность объекта недвижимости
6. наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

 

    1.2 Жизненный  цикл объекта недвижимости

 

    Жизненный цикл  объекта недвижимости (физический) – период времени, в течение  которого недвижимость существует  как физический объект. Жизненный  цикл объекта недвижимости состоит  из следующих стадий (фаз):

1. Формирование замысла  проекта и выбор варианта использования  свободного земельного участка. В этот период осуществляется  выбор варианта наилучшего и  наиболее эффективного использование  земельного участка – с учетом  особенностей его характеристик  и всех свойств окружающей  среды. На основании анализа выбирается  максимально продуктивный вариант  использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период  реализации проекта подрядными  организациями практически полностью  изменяются все физические характеристики  объекта, с закреплением этих  изменений в инвентаризационных  и кадастровых документах. За  время возведения улучшений и  в результате закрепления нового  статуса объекта, как правило, меняются  и характеристики окружающей  среды, имеющие отношение к созданному  объекту.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права  или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим  и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла  управляющий (или профессиональная  управляющая компания) организует  рациональное расходование пользователями  потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта  претерпевают изменения, т.к. улучшения  физически изнашиваются и функционально  устаревают, что усугубляется изменениями  ситуации в экономике и во  внешней физической среде, приводящими  к дополнительному, так называемому  внешнему устареванию.

В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный  ремонт, реконструкция, реставрация  улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается  в тот момент, когда объект  в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование  материалов. Жизненный цикл завершается  сносом улучшений в конце срока  их экономической жизни. Управляющая  компания готовит предложения  по назначению сроков и экономически  целесообразного способа сноса  строений, учитывая возможности  продажи элементов конструкций  и материалов ликвидируемых строений  и коммуникаций (минимизируется  объем ликвидационных затрат).

Очевидно, что некоторые фазы повторяются на разных этапах жизненного цикла. Так, например, замысел проекта создания нового объекта может возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения необходимости реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения может реализоваться в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.

Рисунок 1 Жизненный цикл недвижимости как физического объекта.