Статистическое изучение рынка недвижимости

Девелопер – это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта.

Самая консервативная структура, действующая на рынке недвижимости, – банки. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки жилья.

Менеджеры по управлению недвижимостью осуществляют эффективное использование объекта недвижимости при его эксплуатации.

Средства массовой информации реализуют рекламные акции по купле-продаже и другим операциям с различными видами недвижимости. [2]

 

1.4 Виды и сегментация  рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям. Классификация рынков недвижимости приведена в Приложении 1. [Приложение 1]

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости – это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости;

- рынок земельных участков.

Рынок жилья – сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Инфраструктура рынка жилья в Российской Федерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка [приложение 1].

Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.[2]

В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья, рынок нежилых помещений – на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости – сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк. [5]

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

 

1.5 Особенности  рынка недвижимости

 

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:

- локальность (вследствие  неизменяемого местоположения объектов);

- низкая взаимозаменяемость  объектов (из-за существенной зависимости  величины спроса на объекты  недвижимости от местоположения  объекта, состояния инфраструктуры  в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий  торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);

- сезонные колебания;

- необходимость государственной  регистрации сделок;

- вложения капитала в  недвижимость. Ему сопутствуют три  группы затрат: расходы на поддержание  объекта недвижимости в функционально  пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные  расходы и т.д.); ежегодный налог  на владение недвижимостью; высокие  трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

- сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный  характер, и открытая информация  часто бывает неполной или  неверной;

- низкая эластичность  предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает  достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно  долговечны. [5]

Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.3

Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность. [ Приложение 2] [4]

 

 

ГЛАВА 2 СТАТИСТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

2.1 Анализ структуры  ввода в действие жилых домов  в РФ

 

Проанализируем структуру ввода в действие жилых домов в РФ.

В качестве исходных данных используем показатели из Федеральной Службы Государственной Статистики за 2000-2008 год.[6] (Таблица 1)

 

Таблица 1 – Ввод в действие жилых домов организациями различных форм собственности в РФ (Всего млн.кв.м. общей площади)

Показатель	Год
	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008
Всего введено в действие:	30,3	31,7	33,8	36,4	41	43,6	50,6	61,2	64,1
В том числе по формам собственности:
государственная	3,5	3,1	3,1	3,2	8,8	3	3,2	3,3	3,2
муниципальная	2,8	3,0	3	3	8,1	2,8	2,9	3	2,7
частная	19,3	20,9	23,2	25,6	70,2	33	39,6	50,7	53,9
Смешанная российская	4,2	4,1	4,1	4,2	11,4	4,2	4	3,3	2,9

 

 

Анализ структуры рассматриваемого показателя проведем на основе относительного показателя структуры. [3]

Относительный показатель структуры (ОПС) представляет собой соотношение структурных частей изучаемого объекта и их целого. Он выражается в долях единицы или в процентах. Рассчитанные величины соответственно называемые долями или удельными весами, показывают, какой долей обладает или какой удельный вес имеет i-я часть в общем итоге. Рассчитанные проценты по соответствующим годам представляют собой относительные показатели структуры. В данном примере они получены как отношения разных форм собственности (государственной, муниципальной, частной, смешанной российской) к общему числу введенных в действие жилых домов в РФ. Сумма всех удельных весов всегда должна быть строго равна 100%. [3]

 (для государственной соб-ти)

Также рассчитываем остальные показатели.

Расчетные данные сведены в Таблице 2.

 

Таблица 2 – Ввод в действие жилых домов организациями различных форм собственности в Российской Федерации (Удельный вес в общем объеме ввода, процентов)

Показатель	Год
	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008
Всего введено в действие	100	100	100	100	100	100	100	100	100
В том числе по формам собственности:
государственная	11	9,9	9,6	8,8	7,9	6,9	6,3	5,4	5
муниципальная	9,1	9,7	8,8	8,6	7,8	6,7	5,7	4,8	4,2
частная	63,9	66,5	68,9	70,7	73,6	75,7	78,2	82,7	84,2
Смешанная российская	13,9	13,9	12,7	11,9	10,7	9,5	8	5,3	4,4

 

 

Иллюстрация расчетных данных представлена на Рисунке 2 и 3:

 

Рисунок 1 – Ввод в действие жилых домов организациями различных форм собственности в 2000 г.

        Рисунок 3 – Ввод в действие жилых домов организациями различных форм собственности в 2008 г.

 

Вывод: Строительство жилья в РФ ведется предприятиями и организациями различных форм собственности. Основная доля приходится на организации с частной формой собственности – более 80%  от общего объема введенного жилья.

С 2000-2008 год наблюдается постепенное сокращение ввода в действие домов государственной, муниципальной и смешанной российской формами собственности (с 11% до 5%,с 9,1% до 4,2% и с 13,9% до 4,4% соответственно) в пользу частной.

Выявленная тенденция вызвана приватизацией земельных участков и зданий частными лицами. Приватизация-передача государственной собственности в частные руки или компаниям.

 

2.2 Вариационный  анализ ввода в действие жилых  домов в РФ за 2000-2008 г.

Вариация – несовпадение уровней одного и того же признака у разных объектов, принадлежащих одной совокупности. Вариация – изменение только тех явлений, на которые воздействуют внешние факторы и причины. [3]

Проведем вариационный анализ ввода в действие жилых домов в РФ за 2000-2008 г. Все нижеследующие показатели рассчитаны с помощью ранее использованных данных ( п 2.1 Таблица 1).

1. Рассчитаем среднее количество введенной площади за 2000-2008 год по формуле: (относительные показатели)[7]

 

Следовательно, в среднем в России вводится 44 млн. общей площади в год.

2. Дисперсия:

3. Среднее квадратическое отклонение:

4. Коэффициент вариации:

Если < 33%, то совокупность однородна. Если > 33% – неоднородна. В данном случае 27% < 33%, следовательно, совокупность однородна.[7]

Анализ межрегиональной вариации ввода в действие жилых домов. Для проведения данного анализа рассмотрим Приволжский федеральный округ и включим в Таблицу 3 три субъекта (РБ, РТ, Самарская область). [6] 
Таблица 3 – Ввод в действие жилых домов по субъектам РФ (тысяч квадратных метров общей площади)

Год	Республика Башкортостан	Республика Татарстан	Самарская область
2000	1255	1503	691
2001	1401	1548	749
2002	1407	1543	859
2003	1468	1562	850
2004	1509	1768	854
2005	1608	1642	910
2006	1705	1778	754
2007	1857	2041	1287
2008	2352	2223	1328
N=27	( )=9	( )=9	( )=9