Организация и управление технической эксплуатацией объекта

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА САМАРА

АМОУ ВПО «САМАРСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ»

 

ФАКУЛЬТЕТ « Экономический »

 

КАФЕДРА « Кадастра и геоинформационных технологий »

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

 

ПО ДИСЦИПЛИНЕ: «Техническая эксплуатация зданий »

 

ТЕМА: « Организация и управление технической эксплуатацией объекта »

 

 

 

 

 

Работу выполнила студентка 

группы №301-Д

специальности «Экономика и  управление на предприятии (городское  хозяйство)»

Кузина Н. В.

Научный руководитель:

асс. Колпаков А. В.

 

«___» «__________» 2013г.

________________________

работа защищена с оценкой:

________________________

«___» «__________» 2013г.

________________________

 

 

САМАРА 2013

 

 1. Понятие термина «Техническая эксплуатация объекта»

Основное содержание деятельности, обеспечивающей техническую исправность  и пригодность объектов для эксплуатации, – их техническая эксплуатация. Термин «техническая эксплуатация» используется для обозначения комплекса работ, связанных с обеспечением нормального функционирования объектов. Хотя его содержание подчас остается довольно размытым. Полезно в связи с этим обратиться к нормативным документам, в частности к Правилам и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Госстроем РФ.

Согласно этому документу  в понятие «техническая эксплуатация»  включается «управление жилищным фондом: организация эксплуатации, взаимоотношения  со смежными организациями и поставщиками, все виды работ с нанимателями и арендаторами; техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций  и инженерных систем здания; техническое  обслуживание (содержание), включая  диспетчерское и аварийное, осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт, капитальный ремонт; санитарное содержание: уборка мест общего пользования, уборка мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями».

Деятельность по технической эксплуатации объектов может быть представлена следующим образом (Табл. 1).

Таблица 1

Техническая эксплуатация объектов недвижимости

Техническая эксплуатация
техническое обслуживание и  ремонт				взаимоотношения с поставщиками ресурсов и специализированными  организациями	санитарное обслуживание
технический мониторинг и  надзор	текущий ремонт	капитальный ремонт	реконструкция

 

 

Работы по технической  эксплуатации объектов подразделяются на:

– техническое обслуживание,

– текущий и капитальный ремонт,

– взаимоотношения с поставщиками ресурсов и иными подрядными организациями,

– санитарное содержание объекта территории.

Техническое обслуживание объектов включает работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности и исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания и сооружения в целом. Его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно – гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории. Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

Текущий ремонт производится для предупреждения преждевременного износа строительных конструкций зданий, сооружений и их инженерных систем. Текущий ремонт здания заключается  в планово – предупредительных работах по сохранению конструкций, отделке зданий, предотвращающих преждевременный их износ; работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих при эксплуатации объектов.

К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся такие  раоты, в процессе которых производится ремонт или смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные; смена или замена более 20% основных конструкций, срок службы которых наибольший. Для здания это каменные и бетонные фундаменты, все виды стен и каркасов стен, для сооружений это трубы наружных сетей, днища и стены резервуаров, отстойников, фильтров, ограждающие конструкции подземных каналов, земляное полотно автомобильных и железных дорог, опоры воздушных сетей и др.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих  стен и каркасов) их на более долговечные  и экономичные улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом управляющая компания дожна предложить экономически целесообразную модернизацию здания или объекта: улучшение планировки, увеличение числа и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования. Благоустройство окружающей территории.

Взаимоотношения с поставщиками ресурсов и иными подрядными специализированными  организациями включает заключение договоров на поставку ресурсов (тепло-, энерго-, водоснабжение), оказание специализированных услуг (ремонтных, по обслуживанию оборудования, вывозу мусора и пр.)

Санитарное содержание объектов включает уборку зданий и сооружений и уход за ними, вывоз мусора, уборку прилегающей территории, работы по ее озеленению, прочие работы (обработка помещений от вредных насекомых и грызунов, ландшафтная архитектура).

Осмотры – целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка  мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль использования  и содержания помещений.

Один раз в год в  ходе весеннего осмотра следует  проинструктировать нанимателей, арендаторов  и собственников жилых помещений  о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

Плановые осмотры жилых  зданий следует проводить:

- общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;

- частичные – осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

Общие осмотры должны производиться  два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

После ливней, ураганных  ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных  элементов зданий, а также в  случае аварий на внешних коммуникациях  или при выявлении деформации конструкций и неисправности  инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры:

– общие плановые осмотры, а также внеочередные – проводятся соответствующими организациями по обслуживанию жилищного фонда. При  осмотрах кооперативных домов, находящихся  на техническом обслуживании организации  по обслуживанию жилищного фонда, в  комиссию следует дополнительно  включать представителя правления  ЖСК;

– частичные плановые осмотры  конструктивных элементов и инженерного  оборудования проводятся специалистами  или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое  обслуживание и ремонт.

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем  зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ  свыше 60%.

Обнаруженные во время  осмотров дефекты, деформации конструкций  или оборудования зданий, которые  могут привести к снижению несущей  способности и устойчивости конструкций  или здания, обрушению или нарушению  нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с  привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного  вида работ организацией. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.

При подготовке жилищного  фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

– устранить неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

– привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;

– обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.

 

2. Управление эксплуатацией

Анализ состава основных работ по технической эксплуатации объектов позволяет выявить три группы работ, которые по значимости с точки зрения надежности работы конструкций и инженерных систем, а также полноты выполнения всего комплекса работ определяют уровень эксплуатации.

К первому уровню эксплуатации следует отнести работы, связанные  с нормальным жизнеобеспечением  объекта, т.е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем здания, без которых невозможно полноценное  пребывание на объекте. Этот уровень  определяет минимальные требования к качеству текущего ремонта и  технического обслуживания недвижимости, обеспечивающие надежное функционирование инженерных систем и нормальную эксплуатацию здания.

Ко второму уровню (базовому) эксплуатации относятся работы, выполняемые  в соответствии с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100%-й объем, соответствующее качество и необходимая периодичность  работ.

Третий уровень эксплуатации предполагает не только выполнение всех работ по технической эксплуатации в соответствии с действующими нормативно – техническими документами, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта пребывания на объекте. Данный уровень может быть ориентирована на здания и сооружения высших классов (классы «А» и «В» для офисных зданий, современные торговые объекты).

Техническая эксплуатация объектов, как правило, осуществляется на основании  заключенного договора со специализированными  эксплуатационными компаниями. Договоры на эксплуатацию здания могут заключаться  на весь комплекс работ (услуг) с одной эксплуатационной компанией или несколькими, с разделением границ ответственности по выполняемым работам (оказываемым услугам). Кроме того, управляющая компания может осуществлять частично техническую эксплуатацию (как правило, это относится к работам по техническому обслуживанию) объектов недвижимости самостоятельно, силами своего штатного персонала.

Для выполнения работ, связанных  с содержанием в надлежащем состоянии  строительных конструкций, систем энергоснабжения и санитарно –технического оборудования, в штате управляющей компании должны быть предусмотрены группы ремонтных и хозяйственных работников, численность которых зависит от размеров, специфики объекта, состояния и сложности строительных конструкций и инженерных систем и элементов.

При наличии в управлении мелких, преимущественно встроенно – пристроенных, объектов недвижимости, в которых организация ремонтных и хозяйственных подразделений или групп нецелесообразна, текущие ремонты строительных конструкций, санитарно – технического оборудования, систем энергоснабжения и другие работы по уходу за зданиями и сооружениями могут выполняться централизованно, силами ремонтных служб технической дирекции и других привлекаемых для этого подразделений управляющей компании.

Высокая стоимость объектов и оборудования требует повышения  роли гарантий в том, что здания, системы и оборудование будут  эксплуатироваться и подвергаться ремонту на постоянной и долгосрочной основе. Эффективность и надежная программа эксплуатации и ремонта  – единственный способ обеспечения  эффективного функционирования объекта  при управлении.

Организация эксплуатации объекта  управляющим должна быть нацелена на решение и выполнение следующих  задач и функций:

– моментальное реагирование на все проблемы безопасности, охраны окружающей среды и установленные  дефекты;

– ежедневный уход и уборка помещения для содержания его  в подобающих условиях;

– своевременное реагирование на жалобы даже о незначительных нарушениях в помещении, в случае необходимости  – осуществление ремонта;

– разработка и внедрение  графика постоянного ухода за помещением для предотвращения преждевременных  разрушений объекта, его систем и  компонентов;

– выполнение основных ремонтных  работ при минимальной стоимости;

– идентификация основного  проекта и проектов по внедрению  усовершенствований для снижения и  доведения до минимума общих эксплуатационных затрат и расходов на техническое  обслуживание и текущий ремонт;

– оказание коммунальных услуг  наиболее экономически целесообразным способом, с необходимой безопастностью и надежностью;

– представление понятных и полных обоснований и необходимости  ремонта и других работ по эксплуатации;

– точная оценка стоимости  для определения и принятия наиболее экономических мер для решения эксплуатационных проблем;