Метод дисконтирования денежных потоков

ФГОУ ВПО «ТЮМЕНСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ  СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ»

 

ФАКУЛЬТЕТ ЭКОНОМИКИ И  УПРАВЛЕНИЯ НА ПРЕДПРИЯТИЯХ АПК 

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ СЕЛЬСКОГО  ХОЗЯЙСТВА

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По предмету: «Экономика недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                              ВЫПОЛНИЛА:

                                       ГРУППА №

                                            ШИФР – Э

                                                               ПРОВЕРИЛА:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                   Г. ТЮМЕНЬ 2012

Содержание.

1. Особенности земли как главного средства производства и необходимость её оценки. Классификация земельных угодий.
2. Метод дисконтирования денежных потоков.
3. Рецензия преподавателя.
4. Список литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Особенности земли  как главного средства производства и необходимость её оценки. Классификация  земельных угодий.

Термин «земля» можно  рассматривать в широком и  узком смысле. В первом случае имеется  в виду планета Земля со всеми  ее естественными компонентами и  характеристиками, во втором – земная поверхность. С этой точки зрения земля представляет собой важнейшую  часть окружающей природной среды, характеризующуюся определенными  природными (пространство, рельеф, почвы, растительность и др.), экономико-социальными (средство производства, стоимость, ценность и др.) и производственными свойствами (плодородие, угодье, конфигурация участка  и другие особенности производственного  использования).

Представление о земле, ее возможностях и функциях в процессе развития человечества постоянно уточнялось и обогащалось. На первых порах земля  была единственным источником его жизненных  средств. С возникновением скотоводства люди стали использовать землю не только для охоты и сбора дикорастущих плодов, но и для выращивания животных.

Развитие ремесла привело  к использованию полезных ископаемых. Земля как естественно-историческое тело становится средством производства, когда к ней присоединяется живой и прошлый труд. Она выступает в качестве средства производства во всех отраслях и сферах деятельности людей, ибо является всеобщим условием их жизнедеятельности. Однако роль ее в различных сферах деятельности неодинакова.

В промышленности она выступает  в качестве фундамента, пространственного  операционного базиса или своеобразной кладовой.

Процесс производства в промышленности никак не связан с плодородием  почв. Плодородие используется в сельском хозяйстве, где земля выступает  одновременно в качестве средства и  орудия труда, то есть в качестве главного средства производства. В нем аккумулируются в колоссальных размерах не только природные качества земли, но и прошлый труд человеческого общества.

Как объективно существующий природный объект земля выполняет  экологическую и ресурсную функцию; как место и условие жизни  человека – социальную функцию; как  территория государства – пространственно- политическую функцию; как объект хозяйствования – экономическую функцию.

Как известно, к природным  ресурсам относятся:

а) природные объекты и  явления, используемые для прямого  и опосредованного потребления, способствующие созданию материальных богатств, воспроизводству трудовых ресурсов, поддержанию условий существования  человека и повышающие качество жизни;

б) тела и силы природы (природные  блага), общественная полезность которых  изменяется в результате трудовой деятельности человека; они используются (или  потенциально пригодны для использования) в качестве средства труда (земля, водные пути, вода для орошения и др.), сырья  и материалов, предметов непосредственного  потребления, как место отдыха и  т.д.

Следует отметить, что эта  классификация относительна, так  как один и тот же ресурс может  использоваться для различных целей. Как видно из определения природных  ресурсов, все они достаточно тесно  связаны с земельным ресурсами, в конечном счете свойства земли определяют эффективность их использования.

В свою очередь, земельные  ресурсы можно определить как  земли, систематически используемые или  пригодные к использованию для  конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-историческим признакам. Эти ресурсы можно охарактеризовать как невоспроизводимые и (на больших площадях) невозобновимые, а также незаменимые.

Земля, будучи вовлеченной  в процесс материального производства или иную сферу экономической  деятельности, в зависимости от отрасли  народного хозяйства и целей, для которых ее используют, выполняет  различные экономические функции.

При использовании сохраняются  особые свойства земли, которые выделяют ее из состава элементов производственных сил. Это, во-первых, роль земли как  пространственного базиса не только производства, но и всей жизнедеятельности  человеческого общества; во-вторых, ее способность создавать новые  ценности, появление которых без  участия особых природных сил, скрытых  в почве, невозможно; в-третьих, естественная ограниченность земельных площадей и невозможность их увеличения искусственным  путем в массовом масштабе.

Земля как средство производства и как естественное условие труда  является необходимой материальной предпосылкой любого производственного  процесса. В этом смысле она выступает  из важнейших факторов производства.

Как главное средство производства в сельском хозяйстве, имеющее естественное происхождение, земля имеет ряд  особенностей, которые оказывают  серьезное влияние на производственный процесс и на характер отношений, возникающих при ее использовании. В частности, поскольку каждый земельный  участок пространственно не переместим, его производственные свойства определяются взаимодействием сложившихся экономических, климатических и других факторов.

Основное свойство земли, которое делает ее главным средством  производства в сельском хозяйстве, – плодородие, то есть способность  обеспечить воспроизводство растений. Для этого необходимы питательные  вещества, влага, определенная структура  верхнего слоя почвы, обеспечивающая проникновение  воздуха, микроорганизмы. Изначально плодородие почвы накапливается под влиянием чисто природных процессов.

Со временем человек все  больше вторгается в эту природную  область, нарушая сложившееся равновесие.

Процесс науки и техники  дает в руки людей новые виды высокоурожайных  растений и животных, требующих для  своего формирования больше биологической  и минеральной энергии, выносимой  с урожаем, компенсировать которую  естественным путем природе удается  не всегда. Начинается искусственный  процесс восстановления, и даже наращивания  плодородия за счет внесения в почву  компенсирующих веществ, использования  прогрессивных технологий обработки. С экономической тоски зрения этот процесс представляет собой  инвестиции в почвенное плодородие.

Рациональное сочетание  естественных и искусственных производительных возможностей земли является важнейшим  условием для повышения ее плодородия. Продуктивное состояние почвы, складывающееся на основе этих двух факторов, образует так называемое экономическое плодородие.

Предметом труда земля  становится тогда, когда в процессе обработки создаются необходимые  для растений условия роста и  формирования полноценного урожая (вспашка, посев семян и т.д.), а также  поддерживается или увеличивается  плодородие земель (внесение минеральных  и органических удобрений, микроэлементов, гипсование и т.п.). По этой причине  земля не может рассматриваться  только как природный дар; фактически она становится продуктом человеческой деятельности. Уникальным свойством земли является ее способность к расширенному воспроизводству естественного плодородия при правильном использовании. Все прочие средства производства, напротив, изнашиваются и со временем требуют замены.

В разных климатических зонах  плодородие земель неодинаково, а конкретное местоположение участков также влияет на размер извлекаемых из них доходов. В условиях рынка земля приобретает  свойство товара и способна участвовать  как недвижимость в различных  операциях – купли-продажи, аренды, залога, дарения и т.д. Это вызывает необходимость оценивать ее через  систему специальных стоимостных  характеристик (земельный налог, арендная плата, кадастровая, рыночная цена и  др.). От других групп товаров ее отличают два существенных момента.

Первый из них выражается в том, что земельный участок  в отличие от других товаров нельзя переместить в пространстве, переработать в другую продукцию, использовать без  остатка. Поэтому права земельного собственника объективно более ограничены, нежели владельцев иных видов собственности, в том числе и недвижимой.

Второй момент заключается  в том, что земля как товар  является центральным, базовым объектом общественных интересов и отношений. Это обстоятельство вынуждает государство  вводить целую систему особых правил и запретов по использованию  земли. Если того потребует государственные  или общественные нужды, земельный  участок может быть принудительно  изъят или выкуплен у любого собственника.

 

 

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Количество земель сельскохозяйственного  назначения с каждым годом возрастает в значительной степени. Именно поэтому  количество операций, связанных с  их продажей, покупкой и сдачей в  аренду также существенно увеличивается. Однако для того чтобы передать такой участок в аренду, либо продать или купить ее, необходимо учитывать ее рыночную стоимость. Определить рыночную стоимость самостоятельно практически невозможно, да и результаты данного определения без заверения в государственных органах не будут иметь никакой значимости.

Именно поэтому большинство  землевладельцев для решения  проблемы все чаще обращаются в специализированные риэлтерские фирмы и организации, которые могут предоставить им такую услугу, как оценка недвижимости. Процесс представляет собой определение рыночной стоимости земельного участка или надела, а также определение стоимости прав на аренду.

Следует также обратить ваше внимание и на то, что оценка земли сельскохозяйственного назначения может быть определена на основе двух параметров. Первый заключается в фактической урожайности участка и его основных промышленных культур, продуктивных пастбищ, сенокосов, структуры посевных площадей, а также многолетних насаждений. Что касается второго параметра, то он напрямую зависит от цены реализации полученной вами продукции вашего хозяйства. Также в данном случае учитываются и все необходимые для производства затраты.

Наиболее часто потребность  в проведении оценки сельскохозяйственной земли возникает в садовых товариществах и кооперативах. Как правило, среди основных задач данного процесса особого внимания заслуживают оформление залога или ипотеки, взнос в уставной капитал юридических лиц, оценка стоимости земельного участка для его последующей покупки либо продажи, а также иные цели, предусмотренные нашим действующим законодательством.

В основу процесса проведения оценки земли положен анализ цен сделок купли-продажи, либо же цены предложения всех незастроенных участков. Также во внимание должны быть приняты и такие факторы, как экологическая обстановка в районе, удаленность от основных центров инфраструктуры, интенсивность транспортного общения, наличие газоводоснабжения и электрификации, а также многое другое, что может в значительной степени изменить стоимость вашего участка.

Классификация земель угодий

Классификация земель (угодий) необходима для кадастрового учета  земель, точного отображения характеристик  объекта кадастрового учета в  Государственном реестре земель кадастрового района. В России используется несколько различных по содержанию и назначению классификаций земель. Некоторые из них отражены в приведенном  классификаторе недвижимого имущества (п. 1.2.3). В настоящее время достаточно полно разработаны и используются:

• классификация земель по хозяйственно-правовому использованию (категории земель по целевому назначению);
• классификация сельскохозяйственных угодий;
• классификация земель по пригодности их в сельском хозяйстве;
• классификация сенокосов и пастбищ по зонам страны и др.

Классификация земель по хозяйственно-правовому  использованию (категории земель по целевому назначению) повсеместно используется в управлении земельными ресурсами. На этой классификации базируется кадастровый  учет земель (подробнее см. п. 1.1.3 и 1.2.4).

Классификация сельскохозяйственных угодий базируется на положении, что  земельные угодья подразделяются на два типа: сельскохозяйственные и  несельскохозяйственные. Под земельным  угодьем понимается территория (часть  землепользования), систематически используемая для конкретных хозяйственных целей  и обладающая определенными естественными  историческими свойствами. Поэтому  сельскохозяйственное угодье можно  определить как территорию (часть  землепользования), систематически используемую для производства сельскохозяйственной 
продукции и обладающую определенными