Рынок земли, его специфика. Факторы, определяющие цену на землю и на сельскохозяйственную продукцию

Отличие нынешней земельной  реформы от той, что была в начале XX века, заключается в решении  финансовой проблемы.

В 90-х годах двадцатого столетия в России предпринята очередная  попытка вывести сельское хозяйство, деревню на цивилизованный, проверенный  и в Старом и в Новом Свете  путь развития, предполагающий частную  собственность на средства производства, включая землю, и рыночные инструменты  саморегулирования. По времени эта  попытка растянулась на десять лет. Исторически срок небольшой для  того, чтобы приблизиться к цели, но вполне достаточный для оценки темпов и способов движения.

Сегодня аналитики имеют  счастливую возможность применить  метод оценки по аналогу. Бесспорным аналогом для нынешних сельскохозяйственных преобразований может служить реформа  в сельском хозяйстве, проводимая Российским правительством с 1906 по 1913 гг., известная  в истории как реформа Столыпина. У реформы начала и конца двадцатого века был один и тот же объект - земельные отношения. Была схожа  цель - переход к крестьянской частной  собственности на землю, применялись  единые принципы: не насильственности преобразований и добровольности выбора крестьянами формы хозяйствования.

К сожалению, даже простое  сопоставление двух реформ - аграрных преобразований конца XX века и опыта  реформы Столыпина - по масштабам  достигнутых преобразований и по их экономической эффективности  заставляет снизить уровень оптимистичности  в оценке нынешних изменений в  жизни российской деревни. Достаточно сказать, что за шесть лет реформы  Столыпина крестьянским семьям, решившим выделиться из общин и начать свое независимое хозяйство, было выделено почти 15% сельхозугодий, ныне же в распоряжении семейных хозяйств различного типа менее 1% сельхозугодий.

 

 

4. Цена земли и факторы определяющие цену на землю

 

В определении цены на земли, несомненно, последнее слово за спросом  и предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает  альтернативные варианты. В самом  деле, цена земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом  ее содержании ренту можно рассматривать  как процент на капитал.

Земле в России никак не удается стать полноценным товаром. У одной земли есть цена, а для  другой существует только арендная ставка. Например, землю в городском пригороде  можно легко продать или купить. А любая операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным количеством законодательных "если" и "но", рассыпанных  по множеству документов.

Сегодня, по данным Аграрного  института Российской академии сельскохозяйственных наук, в собственности граждан  находится более 60 % сельхозугодий  России. Конституция гарантирует  этим гражданам все права настоящих  собственников. ¹ Но если вы спросите у собственника, сколько стоит его земля, он вряд ли сможет вам ответить.

Цена рождается на рынке. "Открытие" цены, как говорят  биржевые торговцы, происходит тогда, когда сходятся покупатель и продавец, спрос и предложение. Чтобы узнать, сколько стоит земля, ее нужно  вытолкнуть из экономического небытия  на свободный рынок. В России этот процесс идет, но крайне неравномерно. В нескольких, очень небольших, секторах уже давно идет бойкая торговля, и цена определяется рынком. Это  в основном дачные участки, участки  под жилищное строительство, отдельные  типы земельных участков в городах (например, земля под зданиями приватизированных  предприятий). Но большая часть потенциального земельного рынка у нас - именно сельскохозяйственные угодья, суммарная ценность которых, по оценке директора американского Института сельского развития Роя Простермана, составляет 5 триллионов долларов.

И эта земля практически  находится вне рынка и, следовательно, рыночной цены не имеет. Федеральный  закон "О плате за землю" 1991 года вводил понятие "нормативной  цены", которой должны были оперировать  при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой  собственности, при передаче по наследству, дарении и получении банковского  кредита. Нормативную цену следовало  рассчитывать, исходя из ставки налога на землю. Средние ставки налога по областям указывались в самом  законе, а уточнять их в зависимости  от качества земли, удаленности участков от областных центров и прочих показателей должны были уже местные  налоговые службы. Мартовское постановление 1997 года "О порядке определения  нормативной цены земли" отменило обязательную привязку к налоговой  ставке. Теперь местные власти могут  повышать или понижать цену "по мере развития рынка земли" с условием, чтобы она "не превышала 75% уровня рыночной цены на типичные земельные  участки соответствующего целевого назначения". Получается, что ориентиром для нормативной цены, которая  по идее должна служить трамплином в рынок, в свою очередь является цена рыночная, но откуда ей взяться, если рынка на фермерскую землю как  не было, так и нет?

Однако трудности начинаются гораздо раньше. Подавляющая часть  сельскохозяйственных угодий находится  в так называемой долевой собственности, то есть люди имеют не конкретный участок, а долю в общем массиве земель бывшего колхоза (совхоза). Чтобы  продать или подарить ее, участок  должны выделить "в натуре" с  согласия всего коллектива собственников. Но и потом собственнику земельной  доли не так-то просто ею распорядиться. Земля согласно Земельному кодексу  должна использоваться только по целевому назначению, поэтому ее нельзя продать  какой-нибудь фирме, скажем, под строительство  завода. Вот и выходит, что сделки с долями заключаются пока, как  правило, между родственниками в  рамках села, да и то потому, что куплю-продажу  оформить выгоднее с налоговой точки  зрения, чем дарение.

Схема: факторы влияющие на нормативную цену земли

 

4.1 Формирование цен на  сельскохозяйственную продукцию

 

Необходимо отметить специфику  образования цен на продукцию  сельского хозяйства. В противоположность  другим сферам хозяйственной деятельности в сельском хозяйстве цены диктуются  худшими условиями производства, т.е. в основе рыночных цен лежат цены сельскохозяйственной продукции, полученной с худших земельных участков. В связи с этим на лучших и средних землях в силу большей урожайности появляется возможность получить больший доход в форме дополнительной, или избыточной прибыли. Диктат цен худших по своему плодородию и местонахождению земельных участков обусловлен тем, что земля - ограниченный ресурс. Далеко не любая земля может быть вовлечена в хозяйственный оборот. Необходимость обеспечения продовольствием населения и многих отраслей перерабатывающей промышленности сырьем объективно обуславливает вовлечение в хозяйственный оборот худших земель. Конечно, понятие «худшие земельные участки» носит исторический, относительный во времени и пространстве характер.

На одном историческом этапе данный земельный участок  не был пригоден для земледелия, на другом - в результате появившихся  технологий и средств обработки  земли его вовлекли в хозяйственный  оборот. Следовательно, те земельные  участки, которые считались худшими, переходят в разряд средних, а  их место занимают другие, худшие по сравнению с ними. В случае непосредственной продажи земли ее цена находится  в прямой зависимости от величины ренты, получаемой с продаваемого участка, и в обратной зависимости от процентной ставки. Что касается цены на сельскохозяйственную продукцию, формируемую с учетом рентных платежей, то она складывается из следующих составляющих: издержек производства, средней прибыли, абсолютной ренты и дифференциальной ренты.

Рассмотрим особый вид  отношений собственности, с которым  связано получение дохода в виде ренты. Рента (лат. reddita - отданная назад, возвращенная)-особый вид относительно устойчивого дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью. Имеется несколько видов рент, получаемых с капитала, имущества, земли.

 

4.2 Земельные и рентные  отношения

 

Не требуется доказывать, что в сельском хозяйстве земля  как средство производства играет решающую роль. Ее присвоение и хозяйственное  использование составляет существо земельных отношений.

Исходным условием для  образования ренты является аренда земли. Аренда земли - вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения  хозяйства. В арендном договоре предусматривается  вознаграждение землевладельцу - арендная плата.

Арендная плата в настоящее  время является основной формой крестьянского  землепользования в развивающихся  странах. Например, в Иране арендуют землю 60% всех крестьянских семей, в  Гватемале и Аргентине – 40%, в  Панаме - свыше 75%. Арендная плата за землю во всех странах учитывает  процент на капитал (основные фонды), вложенный в имущество землевладельцем, и главным образом - ренту. В силу этого возникают рентные отношения  между землевладельцем и предпринимателем арендатором. В чем существо этих отношений?

Рентные отношения представляют собой отношения между собственником  земли и арендатором по распределению  прибыли. Одна ее часть - в виде обычной  прибыли - достается предпринимателю, а другую долю - в форме сверхприбыли - получает земельный собственник (рис. 1):

 

 

Рис. 1. Источники дохода предпринимателя и собственника земли

 

Теперь предстоит выяснить, каким образом в сельском хозяйстве  образуется сверхприбыль, какие конкретные формы она принимает.

При продаже земли ее собственник  заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок, по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц')

 

 

На рыночную цену земли  определенное влияние оказывает  соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли  не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее  количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких  ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые  пределы.

Для современных условий  характерна тенденция уменьшения предложения  земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс  урбанизации (роста городов) и использования  земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства  аэродромов и т. п.). В связи с  этим государство в ряде стран  идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает  национальные парки и заповедники, в которых в экологических  целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование  земель для городского строительства  и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли. Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рис. 2.

 

 

На рис. 2. показано, что  происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и  при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает  вертикальное положение, поскольку  не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 - П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к образованию цены земли Ц1;. Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2.

В итоге мы приходит к  важному выводу. Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор  чужой земли, и при сдаче земли  ее владельцем в ипотеку, и если собственник  земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.

 

4.3 Земельный кодекс

 

Проблема совершенствования  правового регулирования земельных  отношений в России в последнее  время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых  не только среди юристов, законодателей  и политиков, но и в обществе в  целом. Как известно Государственная  дума преодолела вето Президента на Земельный  кодекс России. Главным спорным вопросом между президентом и парламентом  являлся вопрос о сельскохозяйственных землях, которые, по мнению главы государства, должны продаваться и покупаться. В течение последних пяти лет, пока продолжается работа над Земельным  кодексом, парламент занимал жесткую  позицию, исключающую возможность  купли-продажи сельскохозяйственных земель.

Для России важно не столько  признание целесообразности земельного рынка, сколько выбор подходящих путей и методов его формирования. Многих пугает вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения. Называются несколько опасностей. Насколько они реальны и можно ли от них уберечься? За ответом уместно обратиться к мировому опыту.