Жылжымайтын мүлік

Жылжымайтын мүлік (Недвижимое имущество) — азаматтық актіде жеке тұлға не заңды тұлғаның иелігіндегі жер және басқа жер-сулар, сол жердегі қозғалмайтын мүліктер (ғимараттар, заводтар және т.б.

Жылжымайтын мүлікке  тіркелген құқықтарды қорғау және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік  тіркеу (бұдан әрі мемлекеттік  тіркеу) – осы Заң мен өзге де заңдарда белгіленген тәртіппен  және мерзімдерде жылжымайтын мүлікке  құқықтардың туындауын, өзгеруін немесе тоқтатылуын және құқықтық кадастрдағы  мемелекеттік тіркеудің өзге де обьектілерін мемлекеттік тануы мен растауының міндетті рәсімі.Жылжымайтын мүлікке  құқық ауыртпалылығы – Қазақстан  Республикасының Заңдарында немесе тараптардың келісімімен көзделген  тәртіппен туындаған және құқық  иесінің жылжымайтын мүлікке  иелік ету пайдалану және билік  ету құқықғын шектеуде көрінетін  кез-келген шектеу.Бұрын туындаған  құқықтарды құқықтық кадастрда жүйелі тіркеу – жылжымайтын мүлікке  құқықтарды мемлекеттік тіркеу жүйесі енгізілгенге дейін туындаған және егер олар туындаған сәтте қолданыстағы заңнамаға сәйкес келсе, жарамды  болатын жылжымайтын мүлікке  құқықтарды есептік тіркеу.Жылжымайтын  мүлікке мемлекеттік техникалық тексеру – үйлердің, ғимараттардың  және олардың құрамдастарының құқықтық кадастрды жүргізу үшін қажетті  техникалық, сәйкестендіру сипаттамаларымен айқындалады.Өтініш беруші – құқық  иесі сатып алушы және мүддесі  үшін мемлекеттік тіркеу жүзеге асырылатын өзге де адамдар; өтініш берушінің уәкілетті  өкілі өтініш берушінің атынан өтініш беретін сенімхатқа, заңнамаға, соттың шешіміне немесе құқықтық актіге негізделген  өкілеттерге орай мемлекеттік тіркеуге байланысты өзге де әрекетті жүзеге асыратын адам.Жылжымайтын мүлікке құқықтардың  және онымен жасалатын мәмілелердің туындауы, өзгеруі немесе тоқтатылуы, сондай-ақ, заңдық талаптар құқықтық кадастрда  мемлекеттік тіркеуге жатады.Құқықтық кадастрдың тіркеу ісіндегі құжаттарының көшірмелерін тіркеуші орган ақпарат  алуға сұрау салу берілген күннен бастап үш жұмыс күнінен кешіктірмей  беруге тиіс.Құқықтар нотариат тәртібімен куәландырылған мәміле негізінде туындаған  жағдайда, тіркеу мәміленің кез-келген тарапынан қатысушысының өтініші  бойынша жүзеге асырылады.Құқықтар шарттың немесе өзге де мәміленің  негізінде туындаған жағдайда оларды нотариат куәландырмаған кезде өтініші  мәміленің барлық қатысушылары белгіленген  тәртіппен беруге тиіс. 

Жерді кадастрлық бағалау әдісі         Бағалауға және бонитеттеуге жататын жердің табиғи құрамы. Өндірістік жалпы құрамы және оларды бағалаудың қажеттілігі ретінде жердің функциясы. Жер рентасы және оның әр түрлілігі. Жер жерді бағалаудың спецификалық тауары ретінде. Табиғи ресурстарды бағалау критериясы. Жерді экономикалық бағалау міндеті. Ауылшаруашылық жерлерін экономикалық бағалау әдісі кадастрлық, нарықтық бағалау ерекшеліктері.Қалалық жерлердің кадастрлық құнын әдістемесін құру жолында әлемдік тәжірибеден және отандық негіздегі талдаулардан бірнеше әдісттерді көрсетуге болады. 
 
Бірінші әдіс: Жердің нарықтық құнына және оның көрсеткіштерінің сипаттамасымен бағалаушы экспорт мамандардың сараптамасына негізделеді. Бұл әдіс кіші қалалардағы бағалау әдістемесін құруда қолданылады, мұнда жер теліндерінің нарығы толықтай дамымаған. Аталмыш әдіс жоғары дәрежедегі нақты құнды көрсетеді, ол жетіспеушіліктің қатынасы болып табылады. 
 
Екінші әдіс: Бұл алгоритмдік статистикалық сараптамаларға және нарықтық модельдеу ақпараттарын қолдануға бағыттайды. Мұнда факторлардың ақпараттарына қатысты математикалық сараптамалар жасалады. Көбінесе бірегей нысандарға жердің құны жер өтеді. Жер телімдеріне параметрлеріне байланысты жер телімінің құнының математикалық қажеттілігін анықтайды, олар жердің нарықтық құнына жерін тигізеді, бұл әдіс объективтілік сипаттама береді және адамның иелігін қажет етпейді. Жер тілімдер бағасын бұндай жағдайда қалалардағы кварталдың есеп бойынша кадастрлық аймақтауды белгілеген кезде жүргізіледі.  
 
Үшінші әдіс: Аймақтау бағасын алдын-ала жүргізу территориялық қалалық құрылыс бағасына негізделеді. Мұндай жағдайда елді-мекендер территориясын бағалы аймақтау, функционалдық аймақтау немесе қала құрылыстар белгілерінің кешенді тіркелуін пайдалану жолымен орындалады. 
Бұдан басқа жағдаймен қарастыруға болады. БҰҰ-ның жарыққа шығарылған есебі бойынша жердің кадастрлық құнының әдісінің адамзаттың даму индексін (АДИ)пайдалану арқылы пайдалану арқылы көрсетілген. 
Бұл жағдайда Қазақстанның АДИ басқа мемлекеттердің АДИ мен қатар қойылады. Таңдалынып алынатын қала салыстырылатын елдің факторлық жағдайларымен сәйкес болуы тиіс. Кейбір қалааралық жер бағасы АДИ-ге пропорционалды қалалармен диференцияланады. Мұндай әдістің мүмкіндігі шектеулі және өзіндік ешқандай мәнді қабылдамайды, олар тек бағаға бақылау жасау есебі үшін қолданылады.Басқа авторлар жер телімдерінің құнын бағалауға Лоренц қисығының көмегін ұсынады. Бұл қисық жер құнының таралуын оның өлшемінің бір жақты емес екендігін көрсетеді. Лоренц қисығы екі қатарды бірдей қояды. Олардың біреуі бағаланатын жалпы жер телім ауданының үлесін сипаттайды, келесісі сол үлестердің жалпы жер бағасын анықтайды, шаруашылық нысаны ретінде кірістің тіркелу негізіне жер құнының нұсқаулары анықталады. Мұндай жағдайда макроэкономикалық көрсеткіштерге негізделген әдіс қолдануы мүмкін. Бағаланатын территория үшін статистикалық есептердің құрылатын мәндері бойынша материалдардың есебі өнімін қосылатын қала экономикасы анықталады, коэффициенттері арқылы кіріс жиілігін есебі, ауданның бірлігіне және кадастрлық құнның есептелген пайызына құрап, қаладағы орташа құны белгіленеді.     Қазіргі жағдайда қаладағы жер базарының қалыптасуы кезінде жер телімдерінен бағалануын барлық жақтарын қолданған дұрыс. Жекеше территорияның бағалау әдісін таңдауын (кварталдың тіркелуі, бағалау аймақтары, жер телімдері) нақты нарықтық ақпарат қатынаспен жүргізілген дұрыс.  
 
 
Жерді бағалау үшін базистік көрсеткіштерді есептеу және бағалау шкаласын құру, жер пайдалануды бағалау          Жерді бағалаудың бастапқы аумақтық бірлігін негіздеу. Бағалаудың бастапқы бірлігі бойынша экономикалық ақпараттарды жинау. Бағалаудың базистік көрсеткіштерінің мәні мен тізімі. Типтік өңдеу әдісі. Корреляционды-регрессивті талдау бойынша Республикалық әдістеме. Жер бағалау көрсеткіштері есебі және бағалау шкаласын құру. Жер учаскелерін бағалау шкаласын қолдану. Жер-бағалау құжаттары. Жерді бағалау әдістемесі негізінде жер кұны оның табысымен анықталуы керек деген постулат қаланған. Бұл жағдайда өз жері бойынша табыс топырақ сипатына, түсім өтімінің мүмкіншілігіне, метеорологиялық жағдайларға, көлік коммуникациясы арақашықтығына және өтім нарығына, шаруашылықты жүргізуге қабылданған тәсілге, иесінің жеке қасиеттеріне және т.б. байланысты әр түрлі болуы мүмкін. Бағалаушыдан алынған табыстың қаншалықты тұрақтылығын және жалпы қабылданған шаруашылық және экономикалық шарттардың жергілікті жерге сәйкестігін анықтау талап етілді. Егер де бағаланушы жер белгілі бір себептерге байланысты тиіссіз дәрежеде пайдаланылса, бағалаушы жерді пайдалану мүмкіндіктері туралы сауалды шешіп, мүмкін табысты анықтауы қажет болды. 
 
Егер жер ұзақ мерзімді жалға берілетін болса немесе берілсе, онда оны бағалауда төмендегі факторларды ескеру қажет: 
 
-жерді жалға беруші және жалгер кім болып табылады; 
 
-орналасқан жері, құрамы, жалға алынатын жердің сапасы мен мөлшері; 
 
-жал мерзімі, жал төлемінің көлемі, жалгер және жалға беруші арасындағы сақтандыру және басқа төлемдерді бөлу; 
 
-табыстылықты (тыңайтқыштар себу, тиімді пайдалану т.б.) қолдауға әсер ететін жерді пайдалану шарттары. 
 
Егер бағаланатын жер жалға берілмеген жағдайда, онда экономикалық жағдайлары бірдей және сол ауданда орналасқан ұқсас жерлердің жалға беру бағасынан шығып, бағалау жүргізу қажет. 
 
Жерді бағалау әдістерінің қысқаша шолуында мынадай қорытынды жасауға болады: 
 
-жер бағалау кезінде табыс көзі ретінде әрі сату-сатып алу объектісі ретінде қарастырылуы керек; 
 
-жердің құнына әсер ететін барлық факторлардың салыстырмалы нәтижесі ретінде жердің бағасы оның құнын белгілейді. Бұл жағдайда баға факторлары әрбір жерде тұрақты болмайды, экономикалық қатынастар өзгерісіне сәйкес өзгертіледі; 
 
-жер табыстылығы туралы мәліметтер алу үшін оны табиғи-тарихи және экономикалық фактор кешенінде қарастыру қажет; 
 
-жоғарыда айтылған ойдан түйеріміз, құнға әсер ететін барлық факторларды есепке алған бағалаушының біліміне, тәжірибесі мен біліктілігіне байланысты кез келген бағалау субъективті. 
 
Қоғамның шаруашылық әрекетінде, әсіресе ауылшаруашылық өндіріс саласында табиғи ресурстардың рөлін дұрыс бағалау талап етіледі. Бірінші кезекте бұл басты жер ресурсы - жерге қатысты. Жерді бағалауда, өндірістің басты құралы ретінде ауыл шаруашылыққа пайдаланудағы оның белсенді рөлін ескеру қажет. Бұл жағдайда ол айырбасталмайтын өндіріс құралы болып табылады.Жер Мем ҒӨО орындаған жер-бағалау жұмыстарының нәтижесінде мемлекеттен жерді пайдалануға сатылатын жер төлемінің базистік мөлшерлемесі ұсынылды, олар жер салығының мөлшерлемесі негізін құрады. Осы уақытта, қазір пайдаланылатын әдістемелер мен өңдеулер, мамандардың ойынша жаңа жағдайға толықтай сәйкес келмейді. Ең алдымен жерге нарықтық айналымды енгізуге сәйкес емес, өйткені республикада негізінен ауылшаруашылық жерлер болғандықтан, жердің басқа санаттарын бағалау туралы ортақ пікір жоқ. Мысалы, қалалық жерлер үшін олардың пайдасы аз, басқа санаттарға да солай. 
 
Өндіріс процесінде жұмыс атқаруына байланысты жерді бағалау үш аспектіде жүргізіледі: 
 
-өнімділігі бойынша- жер бағасы өндіріс құралы ретінде; 
 
-еңбек шығыны және өндіріс құралы бойынша жер бағасы еңбек бұйымы ретінде; 
 
-еңбек шығыны мен жабдығының тиімділігі бойынша- ауыл шаруашылық өндірісінің құралы ретінде жер құнарлылығының экономикалық бағасы.     Жерді бағалаудың негізгі көрсеткіштері біртұтас жүйені құрайды, онда әрбір көрсеткіш өз белгісіне ие әрі басқалармен қызметтік байланыста болады. Жерді бағалау көрсеткіштері белгілі сапаның 1 га жеріне есептеледі. Бағалау бірлігін бөлу жербағалық аудандарға бөлу жүйесі және топырақты топқа бөлу арқылы қамтамасыз етіледі. Жер сапасының табиғи белгілерін бағалау агроклиматтық, топырақтық-агрохимиялық, геоботаникалық және басқа мәліметтер негізінде жүргізіледі. Оны пайдалану арқылы жер-бағалық аудандарға бөлу жүйесі мен жерді сапалы топтау қалыптасады. Бағалау шкалалары жер-бағалау аудандарына жеке құрылады. Бағалаудың базистік көрсеткіштер жүйесі жерді бағалаудың сапалы топтары арқылы өңделеді, оның негізінде жер учаскелерінің бағалау көрсеткіштері мен әкімшілік аумақтық бірліктер есептеледі.Есте ұстайтын жайт-жерді бағалау мен оны пайдалануды бағалау – бір ұғым емес. Сапасы бір жерлерді түрліше пайдалануға болады. Тіпті жақсы жерге қарағанда, нашар жерді дұрыс және тиімді пайдалану негізінде алаң бірлігіне шаққанда жоғары өнім алуға болатын жағдайлар кездеседі. Бұған жерге қосымша қаржы мен еңбекті жұмсау, жерді игеру мәдениетінің жоғары деңгейі арқасында қол жетеді. Сондықтан шығын мен агротехниканы есепке алмай шыққан өнім бойынша, яғни өндірісті жүргізу деңгейінде ғана жер сапасын объективті бағалауға болмайды. 
 
Республикада ауыл шаруашылығы жерлерін бағалау жалпы төмендегідей мақсаттарда жүргізіледі: 
 
-мақсатты белгілеумен жер учаскелерін пайдалану тиімділігін анықтау; 
 
-жер учаскесін кепілге қойып, банкіден несие алу; 
 
-салық салу, жалдық төлемдерді анықтау; 
 
-реквизиция жағдайында мемлекет қажеттілігіне жер учаскелерін мәжбүрлеп алуда сотпен сатып алу бағасы мен төлем көлемін анықтау; 
 
-жер учаскелерін шаруа серіктестіктерінің жарғылық қорына жарна, не болмаса өндіріс кооперативтеріне пай ретінде беруде; 
 
-жер учаскесін немесе жерді пайдалану құқығын сатуда. 

 

Жер кадастрын жүргізу тәртібі         

Қазақстан Республикасында мемлекеттік жер кадастрын жүргізудің жалпы ережелері. Жер ресуртарын басқару Агенттігінің функциялары. Жер кадастрдың есептік бірлігі және құжаттары. Жер кадастрлық ақпаратты пайдалану. Әкімшіліктік - есептік бірлікке берілетін кодтардың тізімі. Облыс, аудан деңгейіндегі өндірістегі жер кадастры. Жылдық жер есебін қарау және бекіту әдістемесін құрастыру. (Жер балансы). Жер-есептік құжаттардың автоматтандыруын жүргізу.Осы ереже Қазақстан Республикасының Жер кодексіне сәйкес әзірленді және мемлекеттік жер кадастрын жүргізу, жерді сандық және сапалық есепке алу мен жерді бағалау, тіркеу мақсаты үшін жер учаскелерін есепке алу, мемлекеттік жер кадастрының мәліметтерін беру және кадастр ақпаратын пайдалану тәртібін белгілейді.Қазақстан Республикасында мемлекеттік жер кадастры (бұдан әрі Кадастр) мемлекеттік органдарды, жеке және заңды тұлғаларды жер және жекелеген жер учаскелері туралы ақпаратпен қамтамасыз ету мақсатында жүргізіледі.Тұйық шекарада бөліп шығарылған, белгіленген тәртіппен жер құқығы қатынастары субъектілеріне бекітілген жер учаскесі Кадастрдың деректерін есепке алу мен оларды сақтау бірлігі болып табылады. Кадастрда әрбір жер учаскесі үшін оны кеңістікте бір мәнді бөлуге, мөлшерін және орналасқан жерін айқындауға мүмкіндік беретін табиғи сипаттамалар, сондай-ақ учаскенің кадастрлық бағалау құны белгіленеді.Кадастрдың құрамына жер учаскесінің меншік иелері мен жер пайдаланушылар туралы ақпарат кіреді.Жер учаскесі туралы мәліметтер осы учаскеге бекітіліп берілген нөмірі, орналасқан жері, шекарасы және мәтіндік сипаттамасы көрсетілетін жер - кадастрлық карталармен ара қатынаста болады.Кадастр аэрофототопографиялық, фотограметриялық, кадастрлық суретке түсіруді, жобалау-іздестіру, картографиялық және бағалау жұмыстарың топырақты зерттеу, геоботаникалық және басқа да зерттеулер мен іздестірулерді, жер мониторингін, жерді сандық және сапалық есепке алуды және мемлекеттік жер кадастрын жүргізуге байланысты басқа да жұмыстарды жасау арқылы жүргізіледі.Деректерді жинақтау жер учаскесінің кадастрлық нөмірі, жеке немесе заңды тұлғалардың - жер учаскесіне құқық субъектілерінің атауы, атқарушы органдардың кесімдері мен өзге де заңнамада көзделген құжаттар, жер учаскесінің орналасқан орны мен мөлшері, кадастрлық бағалау құны, жерді пайдалану құқығы, мақсатты тағайындауы, бөлінетіндігі және бөлінбейтіндігі, жер учаскесіне сервитуттар туралы, сондай-ақ атқарушы органдар белгілеген оны пайдалану жөніндегі шектеулер туралы ақпараттар тіркелетін және сақталатын тиісті аудандардың (облыстық маңызы бар қалалар), облыстар, республикалық маңызы бар қалалар, Астана және тұтастай алғанда Қазақстан Республикасы бойынша өзара салыстыруға мүмкіндік беретін меншік нысандары, жер санаттары бойынша жүйелендіріледі. 
 
Кадастрды жүргізу: 
 
әзірлік жұмыстарын; 
 
бастапқы деректерді жинау мен өңдеуді; 
 
ақпараттық жүйелерді құру мен жүргізуді қамтиды.Жер учаскелерінің желілік және алаңдық сипаттамаларына өзгерістер енгізу мүмкіндігін қамтамасыз етуге тиісті жер-кадастрлық карталар Кадастрдың картографиялық негізі болып табылады. Жер учаскелері туралы ақпарат жерге орналастырудың деректері бойынша құрылады және учаскелер мен жер алқаптарының шекарасы мен алаңдары өзгерген кезде жүйелі түрде жаңартылады.Жер учаскесі, егер оның белгіленген шекарасы болса және оған жер-кадастрлық іс жүргізілсе, түпкілікті қалыптастырылған болып саналады.Азаматтарға және заңды тұлғаларға иелік ету не пайдалану құқығымен бұрын берілген жер учаскелерін жеке меншікке немесе пайдалануға беруді алғашқы ресімдеу кезеңде жер-кадастрлық іс оларды жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық органдарға берілетін өтініштерінің негізінде жүргізіледі.Азаматтардың немесе мемлекеттік емес занды тұлғалардың меншігіндегі жерден учаске құру тек тараптардың арасында жасалған мәмілелердің негізінде ғана жүргізіледі. Азаматтардың және заңды тұлғалардың меншігіндегі немесе пайдалануындағы жерден мемлекеттік қажеттіліктер үшін жер учаскесін қалыптастыру кезінде оған жүргізілген жер-кадастрлық іске жаңа учаскені құру үшін негіз болып табылатын жер учаскесін мемлекеттік қажеттіліктер үшін алу туралы атқарушы органның шешімі не соттың шешімі, сондай-ақ жоспар (шекара сызбасы) және басқа құжаттар кіргізіледі.Мемлекеттік мұқтаждар не азаматтар мен заңды тұлғалардың арасындағы мәмілелер үшін жасалатын жер учаскесін қайта құру жағдайында жаңа жер-кадастрлық іс жүргізілмейді. Жер учаскесін қайта ұйымдастыру процесімен бірге жүретін барлық құжаттар осы учаскеге бұрын жүргізілген жер-кадастрлық іске кіргізіледі.Азаматтар мен заңды тұлғалардан еріксіз алуға не тәркілеуге жататын жер учаскесінің жер-кадастрлық ісіне сот-атқарушылық іс жүргізу құжаттары кіргізіледі.Қалыптастырылған жер-кадастрлық іс жер учаскесін жер кадастрлық кітабына жазу үшін негіз болады.Жер-кадастрлық кітабы жер учаскелері есепке алынатын жердің кеңістік, табиғи және шаруашылық жағдайы туралы анық мәліметтер қамтылатын құжат болып табылады.Жердің жер-кадастрлық картасы жер учаскелерінің орналасқан жерін, мөлшерлерін және шекараларын көрнекті кескіндеу, біріктіру және бөлу кезіндегі олардың өзгерістерін есепке алу мақсатында құрылады және жүргізіледі. Кадастр және жер учаскелерін есепке алу үшін жер-кадастрлық карталар жүргізу осы Ереженің 39 және 41-42 тармақтарында көзделген тәртіппен жүзеге асырылады.Кадастр қағаз жеткізгішпен жүргізіледі және ақпараттарды жинақтаудың, өңдеудің және сақтаудың электрондық жүйелерін пайдалана отырып жүргізілуі мүмкін.Кадастрдың автоматтандырылған ақпараттық жүйелері жұмыс істеу тәртібінің жер ресурстарын басқару жөніндегі орталық уәкілетті орган айқындайтын мамандандырылған бағдарламалық-техникалық кешендердің базасында құрылады.

Жер-кадастрлық құжаттама мынадай талаптарға сәйкес болуы тиіс:

•  
  барлық деректемелерді (оларды шығарушы органның, мекеменің, ұйымның атауын, күннің, құжаттың нөмірін, мекен-жайын (құжатты алушыны) көрсету) толтыра отырып белгіленген үлгідегі бланкілерде орындалады;
•  
  жер учаскелері шекараларының жоспарларын (сызбаларын) дайындау жер ресурстарын басқару жөніндегі орталық уәкілетті орган белгілейтін техникалық талаптарға сәйкес жүзеге асырылады;
•  
  мемлекеттік құпияға жатқызылған жер учаскелерінің жоспарларында (сызбаларында) қамтылатын мәліметтер олардың құпиялылығын қамтамасыз ететін белгіленген ережелерге сәйкес пайдаланылады және сақталады. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

әл-Фараби атындағы Қазақ Ұлттық Университеті

 

 

 

СӨЖ

 

 

 

 

 

Тақырыбы:______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Орындаған:

                                                        Тексерген:

 

 

 

 

 

Мазмұны

Кіріспе

Негізгі бөлім

• Жылжымайтын мүлік
• Жерді кадастрлық бағалау әдістері
• Жерді бағалау үшін базистік көрсеткіштерді есептеу
• Жер кадастрын жургізудің тәртібі

Қорытынды

Пайдаланылған әдебиеттер