Особенности продажи отдельных объектов недвижимости

Теоретически может  быть продана доля в праве собственности  как делимой, так и неделимой  недвижимой вещи. В договоре продажи доли в праве собственности на объект недвижимости должны содержаться сведения, позволяющие индивидуализировать данный объект по правилам ст. 554 ГК. Отчуждение доли в праве собственности на здание (сооружение) может привести к режимам нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения и пользования недвижимостью, находящейся в долевой собственности.

При режиме нераздельного  владения и пользования здание, сооружение или иное строение рассматривается  как нераздельный объект общего пользования без выделения во владение и пользование сособственникам конкретных помещений. При режиме раздельного владения и пользования каждому сособственнику выделяются конкретные помещения (реальная доля), причем размеры выделенных помещений могут и не соответствовать размерам идеальных долей участников общей собственности. При режиме обособленного владения и пользования каждому сособственнику выделяются конкретные помещения, размер которых полностью соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.

При продаже доли в  праве собственности на здание (сооружение) сохраняется общая долевая собственность. Поэтому условия владения и пользования  земельным участком сособственниками, на котором расположено здание (сооружение), определяются с учетом долей в праве собственности на здание (сооружение) или сложившегося между сособственниками порядка владения и пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК).

Режимы нераздельного, раздельного и обособленного  осуществления правомочий владения и пользования могут иметь место и при возникновении долевой собственности на другие недвижимые объекты: земельные участки, морские и воздушные судна, суда внутреннего плавания, космические объекты.

2.4. Особенности продажи объектов незавершенного строительства

Понятие объекта незавершенного строительства четко не определено действующим законодательством.

По мнению Е. Суханова, такой объект считается недвижимостью  лишь при консервации строительства⁸. К этой точке зрения присоединяется О. Козырь, отмечая, что законодательство предусматривает государственную регистрацию объектов "незавершенки", то есть придание им статуса недвижимости, лишь в определенных случаях⁹. Схожих взглядов придерживаются некоторые другие авторы, указывая, что до момента регистрации вновь создаваемое имущество не является объектом права собственности, поэтому именуется законодателем как незавершенное¹⁰, исходя из чего объект следует рассматривать как строительные материалы - самостоятельные, отдельные объекты права собственности¹¹, сделки с которыми должны осуществляться по правилам, предусмотренным для движимого имущества¹².

Такой подход представляется спорным, поскольку понятие недвижимости связывается исключительно с  фактом государственной регистрации  права. Но согласно ст. 130 ГК РФ наряду с  регистрацией объект должен характеризоваться неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

Анализ правоприменительной  практики показывает, что суды при  квалификации строения в качестве недвижимости прежде всего обращают внимание на характер связи объекта с землей. В Постановлении ФАС Уральского округа от 30 октября 2008 года N Ф09-8059/08-С6 указано, что государственную регистрацию спорного объекта нельзя произвести, так как он представляет собой сборную конструкцию и не обладает признаком невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, следовательно, он не относится к недвижимому имуществу.¹³

В литературе также обращалось внимание на необходимость использования  критерия невозможности перемещения объекта при квалификации его в качестве недвижимости¹⁴ и подчеркивалось, что объект фактически существует как до, так и после регистрации¹⁵.

По общему правилу  объект незавершенного строительства  подлежит достройке, но его судьба может  измениться, если он является предметом спора о разделе имущества супругов.

Верховный Суд РФ в  Обзоре судебной практики за II квартал 2001 года (Определение N 57В01-2) указал, что  по иску супругов, совместно возводивших  дом, суд вправе произвести раздел неоконченного  строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца. Если нельзя осуществить раздел неоконченного строительством дома, суд может признать за супругами право на строительные материалы и конструктивные элементы дома.

Как быть в ситуации, когда  строительство завершено, но здание в установленном порядке в  эксплуатацию не введено? В этом случае Пермский краевой суд в Определении N 33-5307 от 23 ноября 2006 года рекомендовал исходить из того, что до ввода в эксплуатацию сооружение является объектом незавершенного строительства и не может считаться жилым домом¹⁶. Это толкование основано на ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства в полном объеме и являющийся основанием для постановки объекта на государственный учет.

Исходя из сказанного можно также сделать вывод, что на объекты незавершенного строительства не распространяется ряд положений действующего законодательства, регулирующих правовой режим введенных в эксплуатацию зданий, например жилых помещений, требования к содержанию и ремонту которых установлены Правительством РФ, в частности Постановлением от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

При совершении сделок с  объектами незавершенного строительства  необходимо соблюдать следующие условия. В силу ст. 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда вправе вести строительные работы. Поэтому, если строение является предметом действующего договора, сделки с таким объектом не допускаются, на что указано в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 года N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

До момента исполнения договора подряда либо его расторжения  стороны связаны взаимными обязательствами, что исключает возможность признания права собственности на объект, его передачу третьему лицу или предъявление заказчиком подрядчику виндикационного иска¹⁷.

Согласно ст. ст. 130, 219 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на объект незавершенного строительства как недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в установленном порядке и возникают с момента регистрации. Соответственно сделки с объектами незавершенного строительства до момента государственной регистрации недействительны.

Данный вывод сделан в п. 21 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда (информационное письмо Президиума ВАС  РФ от 24 января 2000 года N 51). В качестве примера можно привести Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 марта 2008 года N Ф04-1711/2008(1992-А75-9), из которого следует, что договор простого товарищества является незаключенным, поскольку не зарегистрировано право собственности на внесенный в качестве вклада в совместную деятельность объект незавершенного строительства.

Аналогичное положение  действует в случае продажи объекта  незавершенного строительства с  публичных торгов в порядке исполнительного  производства. В п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года N 59) указано, что до тех пор, пока право собственности на объект не будет зарегистрировано, он не может быть продан.¹⁸

Из данного правила  есть исключение. Согласно ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимость, возникшие до вступления Закона в  силу, признаются действительными, а  регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей, но для совершения сделки права на строение должны быть зарегистрированы.

Отсутствие у продавца на момент заключения договора государственной  регистрации права собственности  на отчуждаемый объект недвижимости не может служить основанием для признания сделки недействительной, если право возникло до введения в действие Закона о регистрации. Соответствующий вывод сделан в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 года N 16-В05-22, он основывается на п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, согласно которому государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Закона права проводится при регистрации перехода права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества.¹⁹

Необходима ли государственная  регистрация права собственности  на объект незавершенного строительства  для совершения сделок купли-продажи  долей в нем? В Постановлении  ФАС Центрального округа от 28 апреля 2006 года по делу N А36-181/15-03(А36-417/2005) сказано, что отсутствие регистрации на спорный объект не является основанием для отказа в удовлетворении требования о выделе в натуре доли в имуществе, находящемся в общей собственности товарищей.²⁰ По моему мнению, указанный вывод суда требует уточнения. Если незавершенное строительство - предмет действующего договора строительного подряда, то объект не может являться предметом сделок, поэтому и выдел доли в натуре недопустим. Однако, если договор подряда исполнен, право собственности на незавершенное строительство возникает с момента государственной регистрации (ст. ст. 130, 219 ГК РФ). Следовательно, выдел доли вправе осуществлять только собственник.

В силу ст. 25 Закона о регистрации  право собственности на незавершенное  строительство регистрируется при наличии разрешения на строительство, проекта, описания объекта, а также документов, подтверждающих права на земельный участок. Согласно ст. 222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой, которая подлежит сносу, кроме случаев, предусмотренных действующим законодательством.

Само по себе наличие  законных прав на участок не гарантирует  презумпции правомерности возведения на земле объекта недвижимости. Нужно  также учитывать целевое назначение выделенного земельного участка. В противном случае объект незавершенного строительства может быть признан самовольной постройкой²¹.

Согласно ст. ст. 549, 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение на земельном участке. Аналогичные нормы имеются в ГК РФ относительно других сделок, например аренды (ст. 607) и залога (ст. 339). Переход права собственности по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства подлежит государственной регистрации, а цена является существенным условием сделки (ст. 555 ГК РФ).

Возникает вопрос: каким  же образом индивидуализировать  объект незавершенного строительства? ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 12 июля 2006 года N Ф04-4280/2006(24387-А45-39) указал, что доказательством служит акт технического состояния либо иной документ, содержащий описание объекта.

В связи с тем что  речь идет о недвижимом имуществе, оно  подлежит учету в государственном кадастре недвижимости в соответствии с Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденным Приказом Минюста России от 20 февраля 2008 года N 35.

Следует выяснить, имеется  ли в натуре объект незавершенного строительства на момент заключения сделки. Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 9 октября 2006 года N КГ-А41/9253-06 указал, что, поскольку на месте фундамента возведено производственно-административное здание, фундамент как самостоятельный объект гражданских прав прекратил свое существование.

Постановлением от 19 июня 2006 года N Ф04-3633/2006(23640-А03-22) ФАС Западно-Сибирского округа отказал в удовлетворении иска о признании недействительной сделки по приобретению недостроенного здания в связи с отсутствием регистрации договора, подчеркнув, что обязательная регистрация сделки осуществляется только в случаях, предусмотренных законом, например продажа предприятия (ст. 560 ГК РФ) или жилого помещения (ст. 558 ГК РФ).

Цена может рассматриваться  как доказательство заинтересованности, необходимое для предъявления иска в суд. При рассмотрении спора ФАС Западно-Сибирского округа (Постановление от 6 июля 2006 года N Ф04-4223/2006(24310-А46-13)) установил, что два ООО заключили сделку купли-продажи незавершенного строительством объекта (склада). Возникшие между сторонами противоречия привели к тому, что покупатель обратился в суд с иском к продавцу о регистрации перехода права собственности. Продавец предъявил встречный иск о признании договора недействительным в связи с нарушением продавцом порядка совершения крупной сделки, предусмотренного ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью". При рассмотрении дела суд пришел к выводу, что оспариваемая сделка является крупной и ее заключение находится в компетенции общего собрания. Поскольку собрание не проводилось, генеральный директор не вправе производить отчуждение имущества. В силу п. 5 ст. 46 Закона об ООО крупная сделка относится к категории оспоримых, поэтому общество, заявляя о незаконности действий генерального директора, должно доказать нарушение своих прав и законных интересов. В обоснование иска ООО (продавец) указало, что инвентарная стоимость объекта значительно превышает стоимость, предусмотренную договором, что подтверждает факт заинтересованности общества и право на предъявление иска. С учетом данных обстоятельств договор купли-продажи объекта незавершенного строительства признан ничтожным.

Нередко объекты незавершенного строительства возводятся по инвестиционным контрактам, регулируемым помимо ГК РФ Федеральным законом от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". При рассмотрении спора между субъектами инвестиционной деятельности ФАС Московского округа в Постановлении от 6 апреля 2005 года по делу N КГ-А40/2182-05 указал, что объекты инвестиций, в том числе незавершенное строительство, являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса. Поэтому распоряжение этими объектами без согласия всех инвесторов противоречит ст. 246 ГК РФ и является незаконным.