Предоставление жилого помещения по договору социального найма

 

                                                                  

НОУ КГК

 

 

 

Реферат

Жилищное право

тема: «Предоставление жилого помещения по договору социального найма »

 

 

 

Выполнила: Мишенина Ю. С.

Студентка 3-го курса

Специальность: право и организация

социального обеспечения

 

 

 

 

 

 

 

                                                            Калининград 2013 г.

 

Содержание

Введение…………………………………………………………………………………….2

1. Содержание договора социального  найма жилого помещения:

1.1 Понятие и предмет договора…………………………………………………………..4

1.2 Права и обязанности сторон  договора социального найма…………………………7

2 Изменение и расторжение договора  социального найма жилого помещения:

2.1 Порядок изменения договора  социального найма…………………………………..12

2.2 Расторжение договора социального найма…………………………………………..15

Заключение…………………………………………………………………………………20

Список литературы………………………………………………………………………...22

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

Одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания, является жилищная проблема. Жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.п. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменясь с возрастом, появлением семьи и т.д. Конституция Российской Федерации (ст. 2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства. Это относится и к праву граждан иметь и пользоваться жилищем. Надлежащее жилье входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека. Жилищная реформа, развитие рынка жилья являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим условиям жизни, от их осуществления во многом зависят успехи Российского государства, его развитие, повышение жизненного уровня населения. Надлежащее жилье входит составной частью в достойный жизненный уровень человека, провозглашенный Всеобщей декларацией прав человека от 10 декабря 1948 г.[1] и Конвенцией Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека от 26 мая 1995 года[2].

Актуальность данной темы оправдана ее высокой социальной значимостью, как для профессиональных юристов, так и в целом для населения страны, и недостаточной изученностью.

Целью настоящей выпускной квалификационной работы является изучение становления  и развития договорных форм найма жилого помещения, различий в старом и новом гражданском и жилищном законодательстве в отношении данного договора, а также проблем, связанных с реализацией гражданами России своего права на жилище.

Для осуществления поставленной цели были поставлены следующие задачи:

- изучить понятие, предмет и  форму договора социального найма;

-рассмотреть права, обязанности  и ответственность сторон по  договору социального найма;

- раскрыть условия и основания  изменения договора социального  найма;

- проанализировать условия и  основания расторжения договора  социального найма

 

 

 

1 Содержание договора  социального найма жилого помещения:

1.1 Понятие и предмет  договора

Договор найма  жилого помещения является центральным  институтом жилищного права.

По договору найма жилого помещения одна сторона  – собственник жилого помещения  или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства).

Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности такого договора. Первая – договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования (в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 ЖК РФ). Данному виду договора найма посвящены ст. 671, 673-688 ГК РФ. Вторая разновидность указанного договора – договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда или относится к жилищному фонду социального использования (ст.19 ЖК РФ). Договор социального найма жилого помещения это соглашение по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило в виде отдельной квартиры. Договор социального найма жилого помещения – консенсуальный, двусторонний, возмездный[18].

Договор социального найма составляется в двух экземплярах, один из которых  находится у наймодателя, другой - у нанимателя. Договор социального найма подписывается сторонами или их уполномоченными представителями и скрепляется печатью наймодателя. С этого момента договор социального найма считается заключенным и вступившим в силу. Однако права и обязанности у нанимателя возникают только после подписания акта приема-передачи жилого помещения.[28] Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (см. п. 2 ст. 162 ГК РФ). Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства. Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие ЖК РФ, были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор и прежде заключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 ЖК РСФСР правило, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение[14]. Если ранее ордер – это документ, по которому гражданину предоставляется право пользования жилым помещением, а договор жилищного найма – это документ, в соответствии с которым должно осуществляться пользование жилым помещением [14], то теперь будет иметь место только последний. Основанием для заключения договора социального найма будет решение о предоставлении жилого помещения. Данное обстоятельство явилось поводом для ошибочного заключения "договор вместо ордера". Это заключение является неверным. Как отмечают практически все ученые-теоретики, ордер в настоящее время является документом, на основании которого заключается договор социального найма жилого помещения[27]. Ордер входит в сложный юридический состав, на основании которого у нанимателя и членов его семьи возникает право пользования жилым помещением, расположенным в государственном и муниципальном жилищном фонде. По своей юридической природе ордер - это приказ, то есть административно-правовой документ, в котором содержится распоряжение жилищно-эксплуатационной организации предоставить гражданину, которому выдан ордер, и членам его семьи конкретное юридически и фактически свободное жилое помещение. Таким образом, применительно к жилищным правоотношениям в сфере социального найма ордер на жилое помещение и договор социального найма находятся в тесном, неразрывном единстве и взаимодействии [33]. Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения - это документы, принципиально различные по своей юридической природе. Договор регулирует гражданско-правовые отношения сторон, а решение - это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике. По договору социального найма, плата за наем жилья определяется органом местного самоуправления. Следовательно, договор социального найма жилого помещения носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги. Из данного правила ЖК РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (ст. 156 ЖК РФ). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования[32]. Нанимателем по договору социального найма является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ). Договор социального найма заключается без установления срока. Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями ЖК РФ, а также заключенным с таким нанимателем договором социального найма. В ч. 2 ст. 61 ЖК РФ установлена специальная норма, адресованная нанимателям жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах. Такие наниматели вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с лицами, имеющими доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество. Общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (примерный перечень объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст. 36 ЖК РФ). По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади, а при коммерческом найме размер помещения не ограничивается. Следует обратить внимание, что закон, применительно к социальному найму, говорит именно о норме предоставления, но не пользования жильем[31]. Обязательное требование к помещению как к предмету найма: жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств. Предъявляемые к помещению различного рода технические и ряд других требований тесным образом связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности отличает жилое помещение от нежилого. Согласно ЖК РФ данные требования определяются Правительством РФ. Если первые два критерия (соответствие требованиям и целевое использование – только для проживания) определяют помещение как жилое, то третий (изолированность) определяет жилое помещение именно как предмет договора найма. Как следует из установленного ЖК РФ определения понятия «жилое помещение», помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ). При выработке условий конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике целесообразно иметь в виду Типовой договор социального найма жилого помещения, который утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 года N 315 (Приложение А, Приложение Б).

 

1.2 Права и обязанности  сторон договора социального  найма

 

В качестве сторон договорных отношений  непосредственно выступают стороны, между которыми данные отношения  и складываются. В рассматриваемых обязательствах они именуются как наймодатель и наниматель. Как следует, из ЖК РФ на стороне наймодателя при социальном найме выступает уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления (ст.60 ЖК РФ). Второй стороной данного договора выступает наниматель - физическое лицо. В ч. 2 ст. 65 ЖК РФ перечислены основные обязанности наймодателя.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

- передать нанимателю свободное  от прав иных лиц жилое помещение;

- принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

-осуществлять капитальный ремонт  жилого помещения;

-обеспечивать предоставление нанимателю  необходимых коммунальных услуг  надлежащего качества.

-предоставить нанимателю и членам  его семьи в порядке, предусмотренном  Жилищным кодексом Российской  Федерации, на время проведения  капитального ремонта или реконструкции  дома (когда ремонт или реконструкция  не могут быть произведены  без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

- информировать нанимателя о  проведении капитального ремонта  или реконструкции дома не  позднее, чем за 30 дней до начала  работ;

- принимать участие в своевременной  подготовке дома, санитарно-технического  и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

- обеспечивать предоставление  нанимателю предусмотренных в  настоящем договоре коммунальных  услуг надлежащего качества;

- контролировать качество предоставляемых  жилищно-коммунальных услуг;

- в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;

- производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за

жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и  выполнения работ ненадлежащего  качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

- принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора;

- нести иные обязанности, предусмотренные  законодательством Российской Федерации.  Независимо от того, предусмотрены  ли указанные обязанности в  конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку эти обязанности установлены в императивных правовых нормах федерального закона. Основанием ответственности наймодателя по договору социального найма является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения (при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения). В ч. 1 ст. 66 ЖК РФ установил отсылочную норму, согласно которой наймодатель несет ответственность, предусмотренную законодательством. Имеется в виду, и частности, законодательство об административных правонарушениях. Например, КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами. Если наймодатель не исполняет такие юридические обязанности, как своевременное проведение капитального ремонта переданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жилом помещении устройств, предназначенных для оказания коммунальных услуг, то ЖК РФ наделяет нанимателя правами, реализация которых повлечет негативные для наймодателя гражданско-правовые последствия имущественного характера. В таких случаях наниматель вправе по своему выбору предъявить к наимодателю любое из требований, указанных в ч. 2 ст. 66 ЖК РФ. Наниматель может потребовать: а) уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме; б) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме; в) возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. В ст. 67 ЖК РФ предусмотрены основные права и обязанности нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Наниматель имеет права и несет обязанности, установленные в данной статье, независимо от того, предусмотрены ли они договором социального найма жилого помещения.