Возникновение и прекращение права собственности

Во-первых, если к моменту  заключения договора об отчуждении вещи она уже находилась во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с  этого момента, т.е. переход права  собственности порождает факт заключения договора. В таких ситуациях данное правило целесообразно и практически  удобно.

Во-вторых, к передаче вещи приравнивается передача коносамента  или иного товарораспорядительного  документа на нее. Таким документом может быть складское свидетельство, выдаваемое товарным складом, принявшим  товар на хранение (ст. 912 ГК). Данное правило также целесообразно и облегчает движение товарных ценностей на рынке.

Момент возникновения  права собственности при наследовании движимого имущества имеет особенности. В наследственном праве существует институт приобретения наследства (гл. 64 ГК) и установлены его способы, которые зависят от порядка наследования: по завещанию, в силу закона, приобретение имущества государством как выморочного. Эти вопросы решаются в соответствии с нормами наследственного права.

2. Приобретение недвижимого  имущества. В отношении момента  возникновения права собственности  на недвижимое имущество, подлежащее  регистрации, в ГК дается прямое  указание: право собственности возникает  с момента государственной регистрации  (ст. 219 и п. 2 ст. 223 ГК). Этому правилу корреспондирует столь же четкая норма п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, согласно которой государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в суде. Эти нормы действуют независимо от основания приобретения недвижимого имущества[22].

Из приведенного правила, как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. №8, следует, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом[23]. Однако и продавец также не вправе распоряжаться имуществом, поскольку оно – предмет договора продажи и покупатель является его законным владельцем.

Порядок и технику регистрации  недвижимости подробно определяют нормы  Закона о государственной регистрации  прав на недвижимость и Правила ведения  Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219[24]. В названном Законе определен также порядок исправления – по заявлению заинтересованных лиц – технических ошибок, допущенных при государственной регистрации собственности (ст. 21 Закона).

Некоторые виды движимого  имущества требуют государственной  регистрации, направленной на обеспечение  их надлежащей и безопасной эксплуатации. Примером являются средства автотранспорта, проходящие обязательную регистрацию  в органах автоинспекции. С такой  регистрацией переход права собственности  не связан, и приобретатель автотранспорта по договору становится его собственником  по общим правилам, т.е. в момент передачи имущества (п. 1 ст. 223 ГК).

3. Прекращение права собственности

Охарактеризованные выше производные способы возникновения  права собственности одновременно влекут за собой прекращение права  предшествующего собственника. Однако многообразие имущества и форм его  использования в коммерческом обороте  порождает дополнительные ситуации, влекущие прекращение права собственности. Они названы и регламентируются в нормах гл. 15 ГК (ст. 235–243).

Все многочисленные случаи прекращения  права собственности подразделяются в гл. 15 ГК на две группы:

– во-первых, прекращение права собственности по воле самого собственника и близкие к этому иные случаи (п. 1 ст. 235),

– во-вторых, принудительное изъятие имущества у собственника, которое допускается только при наличии прямого указания в законе (п. 2 ст. 235).

1. Прекращение права собственности  по воле собственника.

К этой группе оснований прекращения  права собственности относятся  отчуждение собственником его имущества  другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или  уничтожение имущества.

Отчуждение собственником  своего имущества происходит в силу заключенного им договора и одновременно влечет возникновение права собственности  у приобретателя.

Отказ собственника от права  собственности возможен в различных  формах, которые в ГК называются с определением их правовых последствий. Это в первую очередь бесхозяйные  вещи (ст. 225 ГК): они должны приниматься на учет органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимость, и в дальнейшем могут быть признаны судом объектом права муниципальной собственности или возвращены первоначальному собственнику. Кроме того, это вещи, брошенные или иным образом оставленные собственником с целью отказаться от права собственности на них (ст. 226 ГК). При незначительности их стоимости (до 5 МРОТ) они переходят в собственность владельца земельного участка, на котором обнаружены, а при большей стоимости их правовую судьбу определяет суд.

Наконец, в гл. 15 ГК о прекращении права собственности назван еще один случай отказа от собственности: прямое объявление собственником об этом или совершение им действий, определенно свидетельствующих о таком намерении (ст. 236 ГК). Эта норма во многом совпадает с приведенными выше нормами о бесхозяйных и брошенных вещах.

Гибель или уничтожение  имущества возможны как в силу естественных причин (износ, использование), так и в результате воздействия  внешних факторов (разного рода стихийные  явления). В этих случаях прекращение  права собственности не ставит правовых вопросов, требующих урегулирования, и ГК такие ситуации только называет (п. 1 ст. 235). Однако если речь идет о прекращении существования регистрируемого недвижимого имущества, об этом должна быть сделана запись в соответствующем государственном реестре[25].

2. Принудительное изъятие  собственности. Говоря о принудительном прекращении права собственности, следует, прежде всего, иметь в виду ясные и четкие положения ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, согласно которым никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В ст. 235 ГК названы следующие основания принудительного прекращения права собственности:

а) обращение взыскания  на собственность должника по его  обязательствам, которое производится при наличии решения суда (ст. 237) и осуществляется по правилам исполнительного производства;

б) отчуждение недвижимого  имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239), которое производится за плату, определяемую при возникновении спора судом;

в) выкуп бесхозяйственно  содержимых культурных ценностей и  домашних животных (ст. 240, 241) с возмещением их стоимости;

г) реквизиция (ст. 242) и конфискация (ст. 243) имущества.

3. Реквизиция используется  государством при наступлении  обстоятельств чрезвычайного характера (стихийных бедствий, эпидемий, эпизоотий и т.д.) и представляет собой изъятие имущества у собственника по решению государственного органа в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (ст. 242 ГК).

Регулирование ГК по этому практически важному вопросу является чрезмерно кратким и требует расширения. В свое время в РСФСР действовал специальный закон о конфискации и реквизиции имущества 1927 г., формально до настоящего времени не отмененный, и принятие по этому вопросу специального закона было бы желательным.

4. Конфискация определяется  в п. 1 ст. 243 ГК как предусматриваемое законом безвозмездное изъятие имущества у собственника по решению суда в виде санкции за совершенное преступление или иное правонарушение. Обычно конфискация – это последствие уголовного преступления. Согласно п. 2 ст. 243 ГК в случаях, предусмотренных законом, конфискация может быть произведена в административном порядке с правом обжалования такого решения в суде.

Вопрос о допустимости конфискации собственности в  административном порядке за последние  годы неоднократно становился предметом  рассмотрения в Конституционном  Суде РФ. В определении Суда от 10 января 2002 г. №3-О даются ссылки на его предшествующие решения и в качестве конечного вывода вновь указывается, что «конфискация как мера ответственности за совершение административных (в том числе таможенных) правонарушений может применяться только в судебном порядке»[26]. Таким образом, редакция п. 2 ст. 243 ГК в части допустимости административной конфискации требует изменений.

Принудительное прекращение  права собственности по решению  суда возможно и в ряде других случаев, например при ликвидации юридического лица, в случае осуществления им деятельности с грубыми или систематическими нарушениями требований законодательства (п. 2 ст. 61 ГК)[27].

4. Анализ судебной  практики приобретения и регистрации  прав собственности 

Обратимся к судебной практике по проблеме приобретения и регистрации  права собственности. По данной проблеме существует множество судебной практики, в частности Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. №13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[28], а также материалы Федерального Арбитражного Суда Дальневосточного округа Российской Федерации. В данной работе мы рассмотрим практики Арбитражного суда Амурской области с 2006 г. по октябрь 2009 г[29] и Федерального Арбитражного Суда Дальневосточного округа РФ[30].

Споры, связанные с государственной  регистрацией прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, довольно часто  встречаются в практике Арбитражного суда Амурской области (далее по тексту также – арбитражный суд). Анализируя дела указанной категории, следует  отметить, что, как правило, они отличаются особой сложностью.

Дела об оспаривании зарегистрированных прав:

1. Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество  не может рассматриваться в  качестве ненормативного правового  акта, решения или действия государственного  органа (должностного лица), поэтому  не подлежит оспариванию в  порядке главы 24 АПК РФ[31].

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный  суд с заявлением о признании  недействительной государственной  регистрации права муниципальной  собственности на нежилое помещение. Свои требования заявитель обосновывал тем, что указанная регистрация произведена неправомерно, поскольку решение Амурского областного Совета народный депутатов, выступившее основанием регистрации, не могло являться таковым. Утверждал, что в действительности, собственником помещения является он. При этом при рассмотрении дела заявитель ссылался на положения главы 24 АПК РФ и настаивал на том, что спор вытекает из административных правоотношений[32].

Оценив заявленное требование, арбитражный суд на основании  пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по делу прекратил, указав при этом следующее.

Исходя из положений главы 24 АПК РФ в судебном порядке могут  быть оспорены исключительно ненормативные  правовые акты, а также решения  и действия (бездействие) органов  власти и должностных лиц, то есть те акты и распорядительные действия, которые носят административно-властный характер и имеют своим результатом  возложение на лицо в одностороннем  порядке какой-либо обязанности  или предоставление ему какого-либо права. Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[33] (далее также – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ[34]. Определением Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 №132–0 разъяснено, что государственная регистрация признана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов; она не затрагивает самого содержания гражданского права. Отсюда следует, что регистрация прав на недвижимость и совершаемых в отношении нее сделок носит со стороны государства не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. В этой связи государственная регистрация, не являясь ни ненормативным актом, ни решением или действием государственного органа, не может являться самостоятельным предметом оспаривания в порядке главы 24 АПК РФ, поэтому суд не может оценивать ее на предмет соответствия закону.

Кроме того, суд также указал, что в силу статьи 2 Закона о регистрации  зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание  зарегистрированного права в  контексте этой нормы означает именно разрешение вопроса о праве, а  не оспаривание исключительно записи о регистрации права или действий регистрирующего органа. В противном случае оспаривание акта регистрации приведет к нарушению интересов обладателя спорного права, поскольку спор о признании недействительным ненормативного акта относится к категории административных споров, при рассмотрении которых обладатель зарегистрированного права, являясь заинтересованным лицом, не имеет процессуальных прав на защиту, которые предоставлены законом ответчику, в то время как решение по делу касается непосредственно правообладателя (дело №А04–7211/2006)[35].

По другому делу Комитет  по управлению муниципальным имуществом обратился в арбитражный суд  в порядке главы 24 АПК РФ с заявлением о признании незаконными действий регистрирующего органа по государственной  регистрации за автономной некоммерческой организацией (третье лицо по делу) права  собственности на здание и признании  недействительным свидетельства о  регистрации права.

В ходе рассмотрения дела суд  пришел к тем же выводам, что указаны  выше, однако рассмотрел заявленные требования по существу и, не найдя подтверждения  доводам заявителя о допущенных при осуществлении регистрации  нарушениях законодательства, отказал  в их удовлетворении (дело №А04–891/2007).

Федеральный арбитражный  суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной  службы по Амурской области на решение  от 14.08.2006, постановление от 13.10.2006 по делу N А04–4204/06–19/201 Арбитражного суда Амурской области по заявлению Департамента Администрации Амурской области  по управлению государственным имуществом области о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной  службы по Амурской области от 19.06.2006 №009/2006–047 в государственной регистрации права.

Департамент Администрации  Амурской области по управлению государственным  имуществом области (далее – ДУГИ по Амурской области, Департамент) обратился  в Арбитражный суд Амурской области  с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной  службы по Амурской области (далее –  УФРС по Амурской области, регистрирующий орган) от 19.06.2006 №009/2006–047 в государственной  регистрации права собственности  Амурской области на объект недвижимости – двухэтажное здание (детский  дом), расположенное по адресу: г. Белогорск, ул. Производственная, 11, и обязании регистрирующего органа рассмотреть по существу заявление Департамента о регистрации права собственности Амурской области на здание детского дома (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ)[36].