Объект жилищных правоотношений

ТЕМА «ОБЪЕКТ  ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ»

вариант 3

Задача 1.  Петрова работала сторожем в лесхозе с 1998 г. Все это время она вместе с двумя несовершеннолетними детьми проживала в утепленном вагончике-бытовке. В вагончик были подведены электричество и холодная вода. За пользование вагончиком и электричеством Петрова регулярно вносила плату по счетам, выставляемым лесхозом.

 В мае 2005 г. во время дежурства Петрова заметила воров. При попытке остановить преступников Петрова получила тяжелые травмы. После долгого лечения она стала инвалидом второй группы и вынуждена была уволиться из лесхоза. Поскольку трудовые отношения с Петровой прекратились, лесхоз потребовал освободить вагончик. Данное требование обосновывалось необходимостью поселить в него другого сторожа. Петрова отказалась освободить вагончик, заявив, что травму она получила при исполнении трудовых обязанностей, поэтому лесхоз не вправе лишить ее жилья, не предоставив взамен другого жилого помещения. Иного жилья у Петровой и ее детей нет. Администрация лесхоза с требованием не согласилась, пояснив, что вагончик выделялся не как жилое помещение, а только как помещение, которое сторож использует во время дежурства. Поэтому никаких жилищных правоотношений между лесхозом и Петровой не могло возникнуть.

 1. Может ли вагончик-бытовка быть признан жилым помещением?

 2. Возникли ли в рассматриваемой ситуации жилищные правоотношения?

3. Решите спор.

 

Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного  кодекса РФ,  жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)

Прежде всего, жилое помещение должно быть недвижимым имуществом. Соответственно отвечать признакам недвижимого имущества, а именно быть прочно связанным с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Такой признак недвижимых вещей закреплен в п. 1 ст. 130 ГК РФ, согласно которому к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вывод, вагончик-бытовка  не является недвижимым имуществом, по нормам ЖК РФ, а следовательно, не может быть признан жилым помещением.

 

Согласно  ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищных правоотношений выступают жилые помещения. К ним относятся жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты. Помещение считается жилым в том случае, когда оно предназначено и пригодно для проживания граждан круглогодично. Что касается всевозможных времянок, вагончиков и т.д., то они не принадлежат к жилым помещениям и поэтому не считаются объектами жилищных правоотношений. Следовательно, в рассмотренной ситуации жилищных правоотношений возникнуть не могло.

Вывод, администрация лесхоза  имеет полное юридическое право требовать Петрову освободить вагончик. Что касается травм, полученных при исполнении трудовых обязанностей, то Петрова согласно ст. 5 Федерального закона от 29.12.2006 N 255-ФЗ обязана получить лишь страховые выплаты( ст 10 ФЗ № 125) в зависимости от степени повреждения здоровья, а не требовать, чтобы ей предоставили другое жилье.

 

ТЕМА «ТОВАРИЩЕСТВО  СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ»

 

Задача 2

15 октября 2010 г. в  12-этажном доме по улице Большая  Черкизовская было создано ТСЖ. 20 октября этого же года собственник квартиры № 15 Ерохин сдал по договору аренды одно из помещений подвала своего дома торговцу одеждой на товарном рынке «Черкизово» — Зорину для хранения последним одежды, закупаемой им оптом.

 Узнав об этом, собственники других квартир потребовали от Ерохина расторжения договора аренды с Зориным, поскольку считали, что он не вправе был совершать эту сделку без их согласия. Ерохин заявил, что он сдал в аренду лишь часть общей нежилой площади дома, соответствующую его доле. Это право гарантировано ему п. 2 ст. 247 ГК РФ, как сказал ему юрист районной юридической консультации.

Разрешите спор.

 

Возможность создания товариществ собственников  жилья (ТСЖ) закреплена статьей 291 ГК РФ: собственники квартир для обеспечения  эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

Пунктом 2 статьи 291 ГК РФ определен и организационно-правовой статус ТСЖ - некоммерческая организация. 
Согласно ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" - Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

 

Согласно ст 1 ст. 247 ГК РФ Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Следовательно, хотя п.2 ст 247 и гласит Участник долевой собственности  имеет право на предоставление в  его владение и пользование части  общего имущества, соразмерной его  доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации, возвращаясь к п1 данной статьи, Ерохин должен был получить добровольное согласие остальных участников долевой собственности, в противном случае решать проблему через суд.

Вывод, Ерохин должен выполнить  требования остальных жильцов, т.к согласия получено не было.

 

 

Тема  «Перевод жилого помещения в нежилое  и нежилого помещения в жилое  помещение».

Задача 3.

В квартире на первом этаже многоквартирного дома по ул. Строителей начался ремонт. Сначала жильцы дома думали, что это обычный ремонт квартиры, но когда увидели, что строители делают выход на улицу, то заинтересовались и выяснили, что данное жилое помещение купили предприниматели, перевели его в нежилое и после ремонта здесь будет располагаться аптека.

По данному вопросу  было решено созвать внеочередное собрание собственников жилья и пригласить туда собственников данной квартиры для разъяснения ситуации. На собрании собственники квартир поинтересовались у предпринимателей: почему те не известили их о таких серьёзных изменениях, происходящих в их доме и тем более не получили их согласие на такой перевод? На что получили ответ, что такое извещение не предусмотрено законом.

Кто должен извещать собственников жилых помещений в многоквартирном доме в случае осуществления перевода жилого помещения – в нежилое?

Перевод квартиры в многоквартирном  доме в нежилое помещение допускается  только в двух случаях:

квартира расположена  на первом этаже дома;

квартира  расположена выше первого этажа, но непосредственно находящиеся  под ней помещения не являются жилыми (ст. 22 Жилищного кодекса РФ).

Часть 2 ст. 23 ЖК РФ устанавливает  перечень документов, необходимых при  переводе жилого помещения в нежилое, которые собственник или уполномоченное им лицо (далее — заявитель) должен представить в орган, осуществляющий такой перевод. В этом перечне пять позиций, которые применительно к ситуации перевода жилого помещения в нежилое будут выглядеть так:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие  документы на переводимое помещение  (подлинники или засвидетельствованные  в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого  помещения с его техническим  паспортом;

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и  оформленный в установленном  порядке проект переустройства  и (или) перепланировки переводимого  помещения, необходимых для использования  названного помещения в качестве  нежилого.

Перечень является исчерпывающим, поскольку в ч. 3 ст. 23 ЖК РФ установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов.

Случаи, когда органы местного самоуправления могут отказать в переводе жилого помещения в  нежилое, перечислены в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Их всего четыре:

1) заявитель не представил  документы, определенные ч. 2 ст. 23 ЖК РФ;

2) заявитель представил  документы в ненадлежащий орган;

3) заявитель не выполнил  условия перевода помещения, предусмотренные  ст. 22 ЖК РФ;

4) проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не соответствует требованиям законодательства.

Как видим, в числе  оснований для отказа, перечисленных  в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ, не упомянуто непредставление  документов помимо тех, которые названы  в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. 

В то же время из других положений ЖК РФ следует, что для  проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в  отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в  многоквартирном доме.

Так, в п. 1 и 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений  о реконструкции многоквартирного дома, а также решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный  дом, в том числе введение ограничений  пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции, необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Такое согласие требуется и когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

Тем не менее отсутствие согласия других собственников помещений в многоквартирном доме не является основанием для отказа в переводе помещения из жилого в нежилое. Хотя уполномоченные органы на практике отказывают заявителям, у которых такого согласия нет, но оно требуется на основании норм, регламентирующих права собственников.

Итак, если перевод  помещения в нежилое не сопровождается реконструкцией здания, не уменьшает  площадь общего имущества жилого дома и не требует присоединения  общего имущества к помещению, которое  переводится в нежилое, то решения общего собрания собственников не требуется.

Однако стоит разграничивать понятия реконструкция и перепланировка.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса  РФ под реконструкцией понимается изменение  параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Тогда как перепланировка согласно ст 25 ЖК РФ представляет собой  установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Т.е. если в квартире проводилась  перепланировка, то согласия др собственников  не требуется.

При реконструкции жилого помещения переводимого в нежелое органы местного самоуправления (т.к. принятие решений о переводе согласно п. 6 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса РФ является полномочием органов местного самоуправления) должны были уведомить об этом собственников помещений многоквартирного дома.