Договор купли-продажи земельного участка

 

Министерство  образования Российской федерации

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ УПРАВЛЕНИЯ

Институт открытого  образования

Кафедра гражданского права и процесса

 

 

Курсовая работа

 

По дисциплине:      «Земельное право»       

Тема:                Договор купли-продажи земельного участка

 

Работу выполнила:

студентка специальности

Юриспруденция (государственно-правовая спец.)

5  курса 10 семестра  группы ЮР-6-07/2

 

                                                             

 

Работу проверил:

кандидат юридических  наук, доцент                                 __________________

    (ученая степень, звание)                  (подпись)                    (инициалы и фамилия)

 

 

 

Москва - 2013г.

 

Оглавление

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Недвижимость  является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого человека и в силу этого выступает как особый объект гражданско-правовых отношений.

Актуальность  исследуемой темы определяется:

- повсеместно  возникающими сложностями при  заключении и оформлении гражданско-правовых  сделок с недвижимостью;

- постоянными  изменениями и дополнениями нормативно-правовой  базы в области жилищных правоотношений.

Одним из главнейших источников процветания любого государства  является принадлежащие ему земельные  ресурсы. От того, в чьих руках находится  земля, для чего и как она используется, в конечном счете зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие. Это предопределяет необходимость совмещать два понятия: с одной стороны, принадлежность земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность на землю, закрепленную за конкретным хозяином.

Земельные правоотношения являются многогранными по своей  правовой природе, каждая отдельная  грань регулируется различными правовыми  нормами, а именно: конституционно-правовыми, гражданско-правовыми, семейно-правовыми, земельно-правовыми, эколого-правовыми и другими нормами права. Гражданско-правовые нормы устанавливают, что земельный участок – это объект гражданских прав и объект недвижимости, закрепляют условия и порядок заключения сделок с земельными участками.

Целью курсового  проекта является изучение сделки купли-продажи  земельного участка.  Для раскрытия  данной темы использовалось законодательство РФ.

1. Земельный  участок как объект договора купли-продажи

Земельные отношения - это отношения по использованию  и охране земель в Российской Федерации  как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ, ч. 1 ст. 9 Конституции РФ)¹. Объектами таких отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков (п. 1 ст. 3, п. 1 ст. 6 ЗК РФ)².

Земля как природный  объект (часть природной среды, естественная экологическая система, основа жизни  и деятельности народов) и природный ресурс рассматривается земельным законодательством с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека (подп.  1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ)³. Согласно п. 2 ст. 12 ЗК РФ земля подлежит охране от деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности независимо от того в каком виде она существует (земля, земельный участок или его часть).

Статья 6 Земельного кодекса РФ (далее - Кодекс) выделяет три вида объектов земельных отношений. Такими объектами являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В подп. 1 п. 1 ст. 6 Кодекса земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека⁴.

Подпункт 2 п. 1 ст. 6 Кодекса в качестве объекта земельных  отношений называет земельный участок. Одновременно такой участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле (см. ст. 128-130, 133, 260 ГК РФ). Как и любая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованиям гражданского и земельного законодательства, может быть предметом аренды, купли-продажи и других сделок.

Объектом земельных  отношений может быть часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ст. 6 Кодекса). В случаях, когда в соответствии с законодательством  земельный участок приобретает  качества делимой вещи, объектом гражданского оборота может быть не только соответствующий земельный участок в целом, но и его часть, которая в таком случае приобретает статус самостоятельного земельного участка.

Объектом купли-продажи  могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Из определения земельного участка, установленного в приведенных нормах, следует, что такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, прохождения государственного кадастрового учета. (ст. 37 ГК РФ). По правилам ст. 70 Земельного Кодекса и ФЗ № 221-ФЗ Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". Это касается и способности земельного участка быть объектом права собственности, права аренды и других прав на землю⁵.

Установление  фактических границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства, которое включает, в частности, мероприятия  по изучению состояния земель, планированию и организации рационального  использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство)⁶. Порядок описания местоположения границ объектов землеустройства определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Порядок установления на местности границ объектов землеустройства определяется Правительством Российской Федерации.

Правовое регулирование  отношений при проведении землеустройства, помимо ст. 68, 69 Кодекса, осуществляется ФЗ от 18.06.2001 г. «О землеустройстве»⁷, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (в том числе ведомственными), а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Как и любая  другая вещь в гражданско-правовом смысле, Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст. 252, 258 ГК РФ.

Если земельный  участок может быть разделен в  натуре в результате проведения землеустройства  на две или более частей, то каждая такая его часть будет рассматриваться как самостоятельный земельный участок (см. первый абзац указанного пункта), представляющий собой объект земельных и гражданско-правовых отношений, объект гражданских прав, который должен пройти государственный кадастровый учет по установленным правилам.

Информация  о возможности или невозможности разделения земельного участка на несколько земельных участков, согласно ч. 4 ст. 44 ГрК РФ, может включаться в состав градостроительного плана земельного участка.

Если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков или объединение земельных участков в один земельный участок либо изменение общей границы земельных участков, то подготовка документации по планировке территории не требуется, а подготовка землеустроительной документации осуществляется в порядке, предусмотренном земельным законодательством. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

Обязательным  условием разделения земельного участка  на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны (см. ч. 4 ст. 41 ГрК РФ)⁸.

В заключение обратим  внимание на то, что значение понятий «земельный участок» и «земля» в гражданских правоотношениях не идентичны. Понятие «земля» в отличие от «земельного участка» в современном российском праве не наделяется какими-либо индивидуализирующими характеристиками.

Понятие земельного участка сформулировано в ЗК РФ достаточно узко, поскольку не учтена неразрывная естественная, природная связь земельного участка с другими природными объектами на самом земельном участке. В этой связи предлагается сформулировать определение земельного участка следующим образом: «Земельный участок - это часть поверхности земли (объект недвижимого имущества), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке, элементами которого могут являться почвенный слой, водные объекты, расположенные на земельном участке растения, общераспространенные полезные ископаемые».

2. Законы и  иные нормативно-правовые акты  о купле - продажи земли

Купля-продажа  земельных участков является одной  из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных Кодексом (ст. 37, 38) и другими федеральными законами.

Договор купли-продажи  земельного участка - это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется  передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).

К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются правила § 7 гл. 30 ГК РФ о купле-продаже недвижимости, а также общие положения о купле-продаже гл. 30 ГК РФ. Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»⁹.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Поэтому согласно п. 1 ст. 37 Кодекса объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Напомним, что основные правила о государственном кадастровом учете земельных участков установлены в ст. 70 Кодекса.

Именно в  результате государственного кадастрового учета земельный участок приобретает  характеристики, позволяющие идентифицировать его среди других земельных участков¹⁰. Так, по результатам кадастрового учета составляются следующие основные сведения о земельных участках: кадастровый номер объекта недвижимости; кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок; адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное); сведения о вещных правах на объект недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости; сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, а также сведения о границах охранной зоны, установленных в отношении объекта недвижимости; сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости; сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости; сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок; категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок; разрешенное использование, сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости; сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если объект недвижимости прекратил существование¹¹ (ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ)

В договоре купли-продажи  земельного участка целесообразно  указывать все основные сведения о земельном участке, содержащиеся в Едином государственном кадастре недвижимости. На практике это позволит исключить применение правила второго абзаца ст. 554 ГК РФ, согласно которому при отсутствии в договоре купли-продажи данных, позволяющих определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору, условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Договор купли-продажи  земельного участка заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами под страхом признания его недействительным (ст. 550 ГК РФ).