Договор залога (ипотеки) земельного участка

6. Ипотека распространяется  на все неотделимые улучшения  предмета ипотеки, если иное не  предусмотрено договором или  настоящим Федеральным законом.

1.2.7 Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

1. На имущество, находящееся  в общей совместной собственности (без определения доли каждого  из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена  при наличии согласия на это  всех собственников. Согласие должно  быть дано в письменной форме, если федеральным законом не  установлено иное.

2. Участник общей долевой  собственности может заложить  свою долю в праве на общее  имущество без согласия других  собственников.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Порядок заключения

Договор о залоге (ипотеке) заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Содержание договора о залоге (ипотеке)

1. В договоре об ипотеке  должны быть указаны предмет  ипотеки, его оценка, существо, размер  и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

1.1. Стороны могут предусмотреть  в договоре об ипотеке условие  о возможности обращения взыскания  на заложенное имущество во  внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного  имущества при обращении взыскания  на предмет ипотеки по решению  суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

2. Предмет ипотеки определяется  в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для идентификации этого предмета  описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки  определяется в соответствии  с законодательством Российской  Федерации по соглашению залогодателя  с залогодержателем с соблюдением  при ипотеке земельного участка  требований статьи 67 настоящего  Федерального закона и указывается  в договоре об ипотеке в  денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

4. Обязательство, обеспечиваемое  ипотекой, должно быть названо  в договоре об ипотеке с  указанием его суммы, основания  возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство  основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны  этого договора, дата и место  его заключения. Если сумма обеспечиваемого  ипотекой обязательства подлежит  определению в будущем, в договоре  об ипотеке должны быть указаны  порядок и другие необходимые  условия ее определения.

5. Если обеспечиваемое  ипотекой обязательство подлежит  исполнению по частям, в договоре  об ипотеке должны быть указаны  сроки (периодичность) соответствующих  платежей и их размеры либо  условия, позволяющие определить  эти размеры.

6. Если права залогодержателя  в соответствии со статьей 13 настоящего  Федерального закона удостоверяются  закладной, на это указывается  в договоре об ипотеке, за исключением  случаев выдачи закладной при  ипотеке в силу закона.

 

 

 

 

 

1.4 Порядок прекращения

Статья 352 ГК РФ устанавливает четыре основания, по которым прекращается залоговое обязательство.

Такими основаниями являются:

1) прекращение обеспеченного  залогом обязательства.

В результате заключения договора залога между залогодателем и залогодержателем возникает дополнительное, или так называемое акцессорное обязательство по отношению к основному, обеспеченному залогом.

По общему правилу прекращение основного обязательства прекращает дополнительное.

Таким образом, прекращение обеспеченного залогом обязательства вследствие его исполнения или по иным основаниям прекращает договор залога.

2) выдвижение залогодателем  требования о досрочном прекращении  залога, основанием которого является  создающее угрозу утраты или  повреждения заложенного имущества  грубое нарушение залогодержателем, в распоряжении которого находится  предмет залога, следующих обязанностей:

• страховать за счет залогодателя заложенное имущество;

• принимать меры по защите и обеспечению сохранности заложенного имущества;

• немедленно уведомлять залогодателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

3) гибель заложенного  имущества или прекращение заложенного  права.

Данное основание прекращения залога возможно в случае, если договор не запрещает замену предмета залога и залогодатель не воспользовался правом в разумный срок восстановить предмет залога либо заменить его другим равноценным имуществом.

Если предметом залога является имущественное право, то залог прекращается по истечении срока действия заложенного права.

4) реализация (продажа) в  установленном законом порядке  предмета залога с целью удовлетворения  требований залогодержателя, а также  в случае, если реализация оказалась  невозможной.

При прекращении залога по основаниям 1 и 2, залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю.

В случае прекращения залога в отношении недвижимого имущества (ипотеки), в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке, должна быть сделана соответствующая запись.

Не смотря на то, что статья 352 ГК РФ, регламентирующая прекращение залога, не содержит указания на то, что залог может быть прекращен по иным основаниям, Кодексом предусмотрены другие случаи, когда залоговое обязательство прекращается.

Так, к примеру, при переводе долга по обязательству на другое лицо и отсутствии согласия залогодателя отвечать за нового должника, залог также прекращается.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Ипотека – залог недвижимого имущества. Институт ипотеки – активно развивающийся продукт современной экономики. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки. Потенциальная возможность того или иного участка быть предметом ипотеки, а также принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте.

Изначально, при заключении договора об ипотеке, необходимо исходить из общих положений действующего законодательства об оборото-способности того или иного земельного участка. Так, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Необходимо выделить установленные законом случаи запрета залога земли: доля в праве (общая долевая или совместная собственность) на земельный участок не может быть предметом ипотеки; не допускается залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; предметом ипотеки не может быть часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования и целевого использования.

Передача в залог прав аренды земельного участка возможна лишь в пределах срока договора аренды земельного участка, чем обосновывается необходимость указания в договоре ипотеки срока основного договора аренды.

Юридическое оформление договора ипотеки земельных участков имеет свои особенности, урегулированные законодательством. Договор ипотеки земельного участка должен соответствовать всем правилам его оформления. Он подлежит государственной регистрации и вступает в силу именно с момента его государственной регистрации, и с этого же момента у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество (предмет ипотеки). При невыполнении залогодержателем требований договора, кредитор вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость в судебном порядке.

Разработка системы ипотечного кредитования является начальным этапом пути к реальным и столь необходимым цивилизованным экономическим преобразованиям как в сфере управления недвижимостью, так и в области дальнейшего развития денежно-кредитного механизма в стране. Процесс привлечения инвестиций в промышленность и другие отрасли народного хозяйства невозможен без вовлечения в экономический оборот земельных ресурсов, что в свою очередь требует развития механизмов ипотечного кредитования под залог земельных участков. Вся необходимая законодательная база для этого сформирована. Нужно только понимание места и роли земельной ипотеки, прежде всего, региональными властями и осознание экономической заинтересованности власти в развитии земельной ипотеки как в единственно возможном средстве завершения земельной реформы при осуществлении выкупа земельных участков, источнике «длинных денег» в экономике, механизме привлечения инвестиций.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

1. Гришаев С.П. Ипотека (залог недвижимости) / С.П. Гришаев // Закон. – 2002. - № 10. – С. 39

2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 20 июля 1998г. - №29. - Ст.3400.